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Kanalisationsanschluß =Wertsteigerung


07.09.2006 16:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas M. Boukai



Sehr geehrte Frau Anwältin/geehrter Herr Anwalt.

wir bewohnen in dörflicher Lage ein freistehendes Einfamilienhaus zur Miete. Nach Auskunft eines befreundeten Maklers bewegen wir uns mit dem Mietzins im oberen Bereich des Ortsüblichen.

Bisher wurden die Abwässer des Hauses in einer hinter dem Haus angeordneten Grube gesammelt, die flüssigen Bestandteile versickerten im Boden, die festen mussten regelmäßig abgepumpt werden.

Im Frühjahr vorigen Jahres wurde in unserer Straße Kanalisation verlegt, unser Haus wurde angeschlossen und die Sickergrube zugefüllt.

Nach einem kleinen Streit über die Nebenkostenabrechnung teilte uns unser Vermieter mehr nebenbei mit, daß er demnächst die Miete erhöhen wolle, da ja durch den Kanalisationsanschluß der Wohnwert des Hauses gestiegen sei.

Frage: Ist eine Mieterhöhung mit dieser Begründung möglich? Der Vermieter muß das Haus doch anschließen lassen. Außerdem wurde ein eigentlich hygienisch unhaltbarer Zustand beseitigt und der in Industrieländern übliche Standard hergestellt.

Falls die Mieterhöhung nicht möglich ist, reicht es, wenn ich dem Erhöhungsbegehren formlos widerspreche?

Vielen Dank für die Beantwortung
Sehr geehrte(r) Fragensteller(in).

Aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Wurde keine Vereinbarung über Staffel- oder Indexmiete getroffen so gelten die §§ 558 bis 560 BGB für die Mieterhöhung.
Diesen Fall vorausgesetzt bedarf es zunächst der Zustimmung des Mieters.

Besondere Vorschriften enthält das Gesetz jedoch für ein Mieterhöhungsverlangen nach Modernisierung, §§ 559 ff BGB.
Der Vermieter hat hier die Möglichkeit einseitig aufgrund der Kosten für die bauliche Änderung eine Mieterhöhung durchzusetzen. Er bedarf insofern keiner Zustimmung des Mieters.
Voraussetzung ist eine Gebrauchswerterhöhung, Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, Energie und Wassereinsparung oder andere bauliche Änderungen.
Die Kosten derartiger Modernisierungsmaßnahmen sind durch Mieterhöhung auf den Mieter umlegbar. Der Anschluss an die Kanalisation ist eine solche Modernisierungsmaßnahme.

Jedoch dürfen nicht alle Kosten umgelegt werden.
Die Erschließungskosten für den Anschluss an die Kanalisation, die die Gemeinde dem Vermieter in Rechnung stellt, gehören nicht zu den umlegbaren Kosten.

Grundsätzlich muss Ihnen der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen schriftlich vorlegen. Dies muss erläuternd sein und die Erhöhung erklären. Mangelt es hieran so ist die Mieterhöhung nicht wirksam.

Rechte des Mieters sind Überprüfung der Berechnung und Zahlungsverweigerung verbunden mit der Klage auf Anpassung des Erhöhungsbetrages.

Sie sollten die Erklärung unbedingt überprüfen lassen. Nicht immer sind alle genannten Kosten auf den Mieter umlegbar.


Ich hoffe Ihre Fragen zufrieden stellend beantwortet zu haben.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bitte beachten Sie, dass die Antwort auf Ihren Angaben beruht und sich die rechtliche Beurteilung des Sachverhaltes nur bei Kenntnis aller Details der Sache vollumfänglich und sicher treffen lässt.

Mit freundlichen Grüßen,

Andreas M. Boukai
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 08.09.2006 | 02:23

Danke für die Antwort.

Ist es nicht so, dass 3 Monate vor Baubeginn der Mieter über alle Aspekte der Maßnahme, auch eine Mieterhöhung, aufzuklären ist. Dies ist hier nich geschehen. Die Maßnahme liegt auch bereits fast 2 Jahre zurück

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.09.2006 | 09:23

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in).

Es gibt bei fehlerhafter/keiner Ankündigung mehrere mögliche Rechtsfolgen.
Kurz:
1) Der Vermieter bietet eine Modernisierungsvereinbarung an, diese wird vom Mieter angenommen. Folglich ist die Erhöhung zu übernehmen.
2) Mieter hat Kenntnis von der Modernisierungsmaßnahme und duldet diese so ist die Erhöhung möglich.
3) Mieter hat Kenntnis von der Maßnahme und widerspricht dieser so muss er bei einer Innenmodernisierung keine Mieterhöhung leisten.
4) Mieter hat keine Kenntnis von der Maßnahme, duldet sie aber in ihrem Umfang. Zunächst muss er nicht zahlen, es könnte jedoch eine Duldungspflicht vorliegen.

Wenn Sie, wie ich annehme, Kenntnis von der Modernisierungsmaßnahme hatten und diese geduldet haben, so ist die Erhöhung möglich.
Die Verwirkung habe ich bewusst nicht ins Spiel gebracht, da der Zeitraum von etwa 1 1/2 Jahren nicht ausreichen würde.

Wie bereits erwähnt sollten Sie zunächst einmal das schriftliche Erhöhungsverlangen abwarten und dieses dann überprüfen. Erst mit Kenntnis des Schreibens ist eine genaue Beurteilung der Sachlage möglich.

Mit freundlichen Grüßen,

Andreas M. Boukai
- Rechtsanwalt -

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