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Kanalanschlussbeiträge


| 12.09.2006 18:46 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Am 5. Juli 2005 kauften wir ein lt. Kaufvertrag voll erschlossenes, bebaubares Grundstück im Außenbereich.
Der entsprechende Passus im Kaufvertrag lautet wie folgt:

„Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch und Lasten nach dem Kommunalabgabengesetz trägt für die heute im Erschließungsgebiet ganz oder teilweise vorhandenen Erschließungsanlagen, mindestens jedoch in Höhe etwa erbrachter Vorausleistungen, unabhängig vom Zeitpunkt der Entstehung der Beitragspflicht und der Zustellung des Beitragsbescheides der Verkäufer; alle übrigen trägt der Käufer.
Der Verkäufer erklärt, dass das Grundstück voll erschlossen ist und nach seinem Wissen keine Maßnahmen in der Durchführung sind oder geplant sind.
Der Notar hat darauf hingewiesen, dass unabhängig von dieser Vereinbarung der Gemeinde gegenüber jedenfalls nach dem Baugesetzbuch derjenige beitragspflichtig ist, der im Zeitpunkt der Zustellung des Beitragsbescheides Eigentümer des Grundstückes ist und dass die Beitragsschuld als öffentliche Last auf dem Grundstück ruht.

Sollte der Käufer von der Gemeinde für Beiträge und Lasten in Anspruch genommen werden, die nach der vorstehenden Vereinbarung vom Verkäufer zu tragen sind, tritt der Verkäufer hiermit seine Ansprüche gegen die Gemeinde aus von ihm erbrachten Vorausleistungen insoweit an den Käufer ab. Der Käufer wird die Abtretung der Gemeinde selbst anzeigen, und zwar wegen der Vorschrift des § 407 BGB sofort. Der Verkäufer erklärt dazu jedoch, dass er keine Vorausleistungen erbracht hat.“

Nun, nachdem wir unser Haus längst bezogen haben und auch die Hausanschlüsse auf unsere Kosten hergestellt wurden, bekommen wir von der Stadt eine Rechnung über „Kanalanschlussbeiträge“ in Höhe von 5151,89 €.

Schon nach Erhalt der Beitragssatzung der Stadt vor einem Jahr hatten wir unsere Baufirma gebeten, Rücksprache mit der Stadt wegen der in der Satzung genannten Kanalanschlussgebühren zu nehmen.Wir waren nicht sicher, ob diese auf uns zukommen würden und wer sie zu tragen hätte. Wie unsere Baufirma uns schriftlich mitteilte, hat die (uns namentlich bekannte) städtische Sachbearbeiterin am Telefon versichert, dass außer unseren eigenen Kosten für die Kanalbauarbeiten durch die von uns beauftragte Tiefbaufirma „keine weiteren Kosten für den Kanalanschluss anfallen würden“.

Nun kam heute diese Rechnung. Wir wissen nun nicht, wie die Rechtslage ist. Müssen wir diesen Beitrag schon aufgrund der Vereinbarungen im Kaufvertrag nicht zahlen und können die Rechnung an unseren Grundstücksverkäufer weiterleiten?

Wenn nicht – wie verbindlich ist die vor Zeugen gemachte telefonische Aussage einer städtischen Mitarbeiterin, dass eben genau diese Kosten nicht anfallen würden?

Herzlichen Dank für Ihre Hilfe!

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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Ihr Fall ist knifflig. Zunächst einmal stellt sich die Frage, ob die Erhebung der Kanalanschlussgebühren überhaupt rechtmäßig ist. Hiervon ist - entgegen der Äußerung der Verwaltungsangestellten - grundsätzlich auszugehen. Das nordrhein-westfälische Kommunalabgabengesetz ermächtigt die Gemeinden sehr weitreichend zur Erhebung derartiger Beiträge (§ 10 KAG NRW). Die Aussage der Verwaltungsangestellten dürfte daher falsch gewesen sein.

Da es sich bei der Äußerung der Sachbearbeiterin lediglich um eine mündliche Erklärung handelte, werden Sie hieraus leider keinen Honig saugen können. Derartige Äußerungen sind nur dann rechtlich von Belang, wenn sie schriftlich abgegeben wurden (§ 38 VwVfG). Allenfalls dann, wenn die Verwaltungsangestellte auf entsprechende Vorhaltung auch heute noch "eingestehen" würde, dass sie eine fehlerhafte telefonische Auskunft erteilt hatte, könnten Sie aus Gründen der Billigkeit einen Erlass des Beitrags fordern. Dies ist jedoch unwahrscheinlich.

Sie werden daher höchstwahrscheinlich den Beitrag zahlen müssen. Die Frage ist nun, ob Sie diese Verpflichtung auf den Verkäufer des Grundstücks abwälzen können. Da es sich bei dem Kanalanschluss um eine Maßnahme handelt, die erst nach Eigentumsübergang durchgeführt wurde, gilt der erste Halbsatz des ersten Satzes der von Ihnen zitierten Vertragsklausel nicht. Eine Haftung des Verkäufers käme daher nur vor dem Hintergrund in Betracht, dass er zugesichert haben könnte, dass das Grundstück erschlossen sei. Unabhängig davon, ob in der Erklärung des Verkäufers tatsächlich eine solche Zusicherung zu sehen ist, stellt sich jedoch die Frage, ob die von Ihnen durchgeführte Anschlussmaßnahme überhaupt eine "Erschließung" darstellt und ob das Grundstück im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht tatsächlich schon fertig erschlossen war.

Das BauGB definiert die Verlegung von Kanälen und den Anschluss der Grundstücke an die Kanalisation nicht als "Herstellung von Erschließungsanlagen" (vgl. § 127 BauGB). Daher ist es fraglich, ob die Erklärung des Verkäufers Kanalanschlüsse überhaupt erfassen sollte. Es ist sehr wahrscheinlich, dass der Verkäufer Ansprüche Ihrerseits mit dieser Argumentation ablehnen wird. Da Sie im Fall eines Prozesses beweisen müssten, dass die Erklärung des Verkäufers nicht nur Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB umfassen sollte, sondern darüber hinaus auch den Anschluss an die Kanalisation, werden Sie schlechte Karten haben.

Es sieht daher leider nicht günstig für Sie aus. Sie müssen damit rechnen, die Kosten aus eigener Tasche tragen zu müssen. Gern können Sie die Angelegenheit beispielsweise durch meine Kanzlei noch einmal eingehend überprüfen lassen, die Erfolgsaussichten sind jedoch eher gering.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 13.09.2006 | 09:30

Danke für Ihre Antwort.
Ich denke, ich muss da noch etwas zur Klärung nachtragen. Der Kanal lag bereits in der Straße, als wir das Grundstück kauften - wir haben nur noch unseren Hausanschluss herstellen lassen. Das natürlich auf eigene Kosten.
Die Gemeinde bezieht sich nun in der Rechnung auf das Kommunalabgabengesetz. Da werden Anschlussbeiträge an bereits bestehende Erschließungsnlagen erst fällig, wenn die Maßnahme abgeschlossen ist - also jetzt. Und auf das Kommunalabgabengesetz bezieht sich ja auch der Passus in unserem Kaufvertrag "Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch und Lasten nach dem Kommunalabgabengesetz trägt für die heute im Erschließungsgebiet ganz oder teilweise vorhandenen Erschließungsanlagen, mindestens jedoch in Höhe etwa erbrachter Vorausleistungen, unabhängig vom Zeitpunkt der Entstehung der Beitragspflicht und der Zustellung des Beitragsbescheides der Verkäufer; alle übrigen trägt der Käufer." Es handelt sich hier nicht um Kosten für nun extra für uns eingerichtete Anlagen, sondern für die zum Kaufzeitpunkt bereits vorhandenen Anlagen in der Straße. Da werden die Kosten jetzt erst fällig, nachdem das Grundstück bebaut wurde - vorher war es Weideland. Wir haben es aber nicht als Weideland gekauft, sondern als voll erschlossenes Bauland (s. Vertragsformulierung)- und entsprechend ja auch einen höheren Kaufpreis gezahlt. Der Verkäufer hat das Grundstück voll erschlossen verkauft, aber selber lt. Kaufvertrag noch keine Erschließungskosten gezahlt. Der zitierte Passus ist aus diesem Grunde auf unser Drängen in den Kaufvertrag eingefügt worden - damit eventuell noch nachkommende Erschließungs- und Kommunalabgaben vom Verkäufer übernommen werden. Irgendetwas muss ja schließlich den höheren Kaufpreis für voll erschlossenes Land rechtfertigen - hätten wir nur den Weidelandpreis gezahlt, wäre es natürlich auch an uns, jetzt die Erschließungs- und Kommunalabgaben zu zahlen.

Vielleicht ist es jetzt klarer, warum wir meinen, dass die Kosten der Verkäufer zu übernehmen hat.
Danke nochmal für Ihre Hilfe!


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.09.2006 | 14:50

Das Problem ist, dass der Kanalanschluss zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses eben noch nicht hergestellt worden war, auch nicht teilweise, und sich deshalb eine Haftung des Verkäufers für diese Kosten nicht aus dem ersten Halbsatz des ersten Satzes der Vertragsklausel herleiten lässt. Eine Haftung des Verkäufers aus dem zweiten Satz ist ebenfalls höchst zweifelhaft, da in diesem Satz nur erklärt wird, dass das Grundstück "erschlossen" sei, das BauGB jedoch den Kanalanschluss gerade nicht unter das Thema "Erschließung" fasst. Das wird auch mit Sicherheit die Argumentation des Verkäufers sein, wenn Sie ihm gegenüber Ansprüche geltend machen.

Um Ansprüche durchsetzen zu können, müssten Sie wie gesagt beweisen, dass die Vertragsparteien gewollt hatten, dass sich die Haftung des Verkäufers auch auf Kanalanschlusskosten u.ä. beziehen sollte. Wie Sie den Beweis führen wollen, ist mir jedoch nicht klar, es sei denn, der Notar kann insoweit behilflich sein.

Sie müssen überlegen, ob Sie gegen den Verkäufer vorgehen wollen. Gern unterstütze ich Sie hierbei, jedoch sind die Erfolgsaussichten recht gering.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

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