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'Kammern' im Dachgeschoß vermieten oder untervermieten.


08.03.2006 15:46 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Im Jahre 2000 habe ich eine Eigentumswohnung in einem Zweifamilienhaus gekauft. Die andere Eigentümerin war eine ältere Dame. Mit ihr wurde damals besprochen, dass ich das Dachgeschoß renovieren und vermieten könne (leider nicht schriftlich). Laut Teilungserklärung habe ich das Sondereigentum an div. Kellerräumen, dem Obergeschoß und dem Dachgeschoß. Alle Etagen sind durch einen gemeinsamen Hausflur voneinander getrennt und haben separate Eingänge. Vom Makler wurde mir damals vor dem Kauf ebenfalls mündlich zugesagt, ich könne das Dachgeschoß vermieten. Während der Renovierung des Dachgeschoßes verstarb die ältere Dame und die Wohnung wurde vererbt und dann von den Erben verkauft. Der neue Eigentümer erfuhr dann von meiner Vermietungsabsicht des Dachgeschoßes und erklärte mir dann, dass das Dachgeschoß nach Auskunft des zuständigen Bauordnungsamts nicht separat vermietet werden könne und er einer Vermietung auch nicht zustimmen würde.
In der Bauzeichnung von 1938 sind die Räume im Dachgeschoß als "Kammern" bezeichnet. Ein Raum ist dabei explizit als "Boden" bezeichnet, denn dort ist der Zugang zum Spitzboden. Das Bauamt hat mir gegenüber nun geäußert, dass ich als Eigentümer die Räume im Dachgeschoß nutzen könne (meine Kinder oder unsere Eltern dürften sich darin aufhalten.), eine Vermietung wäre jedoch nicht möglich. Dafür müsse ich eine Nutzungsänderung beantragen. Das geht aber nicht, da dafür die heutigen Brand- und Fluchtwegbestimmungen einghalten werden müßten - Die Einhaltung dieser Bestimmungen sind durch die enormen Umbaumaßnahmen unwitschaftlich und nicht erfüllbar (da Holzböden und Holztreppe im Treppenhaus).
Nun meine Fragen:
Gibt es Ausnahmeparagraphen (Bestandsschutz) zu den Brand- und Fluchtwegsbestimmungen wenn die Umbaumaßnahmen unzumutbar sind, welche eine separate Vermietung durch Nutzungsänderung des Dachbodens ermöglichen? Hinweis: Eine Ausnahme zu dem geforderten PKW-Stellplatz in der Nutzungsänderung habe ich vom Bauamt erhalten (Ausnahmeparagraph !), da kein Stellplatz möglich ist.

Wenn nicht.
Kann ich als Eigentümer die Räume im Dachgeschoß untervermieten und eine WG gründen, welche sich dann über Obergeschoß und Dachgeschoß erstreckt, um die Einhaltung der Brand- und Fluchtwegsbestimmungen zu umgehen?

Im Grundsteuerbescheid sind die Räume im Dachgeschoß als Wohnraum eingetragen. In den alten Zeichnungen als "Kammer". Diskutiert wird nun auch, ob "Kammer" ein Wohnraum ist. Kammern waren nach meiner Auffassung die Räume, in denen früher das Personal (Haushälterin oder Putzfrauen oder Kindermädchen o.ä.) gewohnt haben. Was sind also Kammern? Gibt es genaue Definitionen hierfür? Warum soll ich eine Nutzungsänderung beantragen, wenn Kammern als Wohnraum gelten?

Hintergrund ist der, dass ich die Renovierungskosten steuerlich über drei Jahre geltend gemacht habe und nun das Finanzamt in 2006 eine Vermietung nachgewiesen haben will. Ansonsten muß ich die Rückerstattungen zurück zahlen - was nicht unerheblich ist.

Sollten Sie eine Möglichkeit sehen, dann bitte ich sie mir etwas ausfühlicher zu antworten. Evtl. auch mit Angaben von Aktenzeichen anderer Urteile.
Vielen Dank.

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Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Zunächst ist wichtig, dass Sie privatrechtliche Rechtsbeziehungen (Sie und der Neueigentümer) und öffentlich-rechtliche Rechtsbeziehungen (Sie und das Bauamt) unterscheiden:

Zivilrechtlich kann Ihnen der Erbe der verstorbenen Dame die Vermietung nicht untersagen, da Sie das Sondereigentum am Dachgeschoss haben. Auf die Zustimmung des Erben kommt es daher überhaupt nicht an.

Öffentlich-rechtlich sieht es schon ganz anders aus, wenn mit dem Ausbau gleichzeitig eine Nutzungsänderung verbunden ist. Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn die Funktion der bisherigen zulässigen Nutzung sich ändert und dadurch die Genehmigungsvoraussetzungen erneut geprüft werden müssen. Es handelt sich also um ein baurechtliches Vorhaben, das planungsrechtlich zulässig sein muss und eine Baugenehmigung erfordert. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen so erheblich unterscheidet, dass andere Anforderungen bauordnungs- oder bauplanungsrechtlicher Art greifen. Ein Dachgeschoßausbau bedarf insoweit grundsätzlich einer Baugenehmigung, da mit dem Ausbau regelmäßig eine Nutzungsänderung verbunden ist. Ein reiner Dachboden dient nämlich im Normalfall nicht dem Wohnen von Menschen, sondern der Aufbewahrung von Gegenständen. Wenn Sie den Dachboden jetzt ausbauen, um darin Menschen wohnen zu lassen, so ändern Sie hiermit die bisherige Nutzungsbestimmung. Hierbei müssen natürlich auch die heutigen Brandschutzbestimmungen eingehalten werden, weil Sie ansonsten Ihre Baugenehmigung nicht bekommen. Und ohne Baugenehmigung ist keine Nutzungsänderung möglich. Dass die alten Bauzeichnungen von „Kammern“ und „Boden“ sprechen, mag auf den alten Sprachgebrauch zurückzuführen sein. Eine entsprechende Definition in den einzelnen Bauordnungen ist mir nicht bekannt. Entscheidend ist insoweit ohnehin nur, dass bezüglich des Dachgeschosses bislang keine Genehmigung für Wohnraum vorlag.

Grundsätzlich dürften Sie eine notwendige Baugenehmigung auch nicht dadurch umgehen können, indem Sie die Räume im Dachgeschoß untervermieten und eine WG gründen, welche sich dann über Obergeschoß und Dachgeschoß erstreckt, weil auch hierdurch eine Nutzungsänderung des Dachgeschosses eintreten würde.

Selbst wenn das Finanzamt die Räume im Dachgeschoss als Wohnraum einordnet, bindet diese Einschätzung das Bauamt auf bauplanungsrechtlicher Art und Weise nicht. Hier müssten Sie u.U. steuerrechtlich beraten werden. Diese Beratung kann ich jedoch im Rahmen dieser Erstberatung nicht vornehmen.

Einen Bestandsschutz vermag ich ebenfalls nicht zu erkennen, da dieser ja einen „Bestand“ voraussetzt, der bei einer erstmaligen Nutzung des Dachgeschosses als Wohnraum nicht gegeben sein kann. Ob hingegen in Ihrem Fall Ausnahmen greifen könnten, hängt auch von dem Bundesland ab, in dem Sie wohnen. Bitte beachten Sie insoweit, dass eine genaue Prüfung der Sach- und Rechtslage nur erfolgen kann, wenn das Bundesland, in dem Sie wohnen, bekannt ist, da die einzelnen Bauordnungen der Länder durchaus Unterschiede aufweisen können und hier nur der Blick ins Gesetz hilft.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern.

Gerne bin ich auch bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Sie können mich gerne für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
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