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Kaltes Haus außerordentliche Kündigung

| 31.01.2021 12:38 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


16:02

Zusammenfassung: Wenn in einer Wohnung bestimmte Mindesttemperaturen nicht erreicht werden, haben Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Beseitigt der Vermieter den Mangel nach Aufforderung und Fristsetzung nicht und/oder ist die Gesundheit gefährdet, kann das Mietverhältnis u.U. auch fristlos gekündigt werden.

Guten Tag,

wir haben im Juli 2020 ein Endreihenhaus bezogen.(Kündigungsausschluss 2 Jahre) Jetzt wo es kalt wird stellten wir fest, dass das Haus trotz permanentem heizen nicht wärmer als 18 grad wird. ( Bad Max. 16 Grad)Wir haben ggü. dem Vermieter eine Mängelanzeige mit 2 wöchiger Fristsetzung ausgesprochen. Die Ursache ( kaputte Dichtungen, verzogene Tür) wurde nicht behoben. Wir haben 2 Kinder( 11 und 1 Jahr) die permanent frieren und krank sind.

Ist eine fristlose Kündigung möglich? Wegen Gesundheitsgefährdung oder ggf. anderer Grund? Länger halten wir es nicht aus
31.01.2021 | 13:52

Antwort

von


(39)
Braamkamp 14
22297 Hamburg
Tel: (040) 87 50 47 34
Web: http://www.kanzlei-alsterland.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:

Grundsätzlich besteht in Ihrem Fall durchaus die Möglichkeit einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung. Allerdings kommt es stark auf die konkreten Umstände in Ihrem Einzelfall an, die Sie vorsichtshalber sehr sorgfältig dokumentieren sollten, um finanzielle Risiken zu vermeiden.

Ein außerordentlicher Kündigungsgrund besteht immer, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum frühestmöglichen Beendigungstermin unzumutbar ist. Als Mieter haben Sie eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Dann ist schon wieder Frühling. Diese „ordentliche" Kündigungsmöglichkeit nutzt Ihnen also überhaupt nichts.

Ein Vermieter ist verpflichtet, dafür zu sorgen, dass während der Heizperiode (man geht regelmäßig von einem Zeitraum zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April aus), in der vermieteten Wohnung bestimmte Mindesttemperaturen erreicht werden. Tagsüber sind das – abhängig davon, wofür ein Raum genutzt wird – Temperaturen zwischen 20° und 22 °C. Nachts muss eine Temperatur von mindestens 18° erreicht werden.

In Ihrem Fall werden diese Mindesttemperaturen offenbar unterschritten, zumal es in diesem Jahr in Hamburg ja noch gar nicht richtig kalt wurde. Insofern ist mit einer Verschlimmerung zu rechnen. Grundsätzlich reicht das noch nicht für eine fristlose Kündigung, aber auf jeden Fall schon einmal für eine deutliche Minderung des Mietzinses.

Eine fristlose Kündigung ist aber dann möglich, wenn der Vermieter, der gerade seine mietvertraglichen Pflichten verletzt, auch nach Aufforderung zur Mangelbeseitigung nicht reagiert. Da Sie den Vermieter bereits aufgefordert haben, ist auch diese Voraussetzung grundsätzlich erfüllt. Ob die konkrete Ursache beseitigt wurde, ist dagegen unerheblich. Hier kann der Vermieter durchaus auch andere Wege gehen, beispielsweise zusätzliche Heizkörper installieren. Letztendlich muss der Vermieter nur „irgendwie" dafür sorgen, dass die Mindesttemperaturen erreicht werden und deswegen erscheint mir auch die Frist von zwei Wochen in Anbetracht der aktuellen Probleme durchaus großzügig.

Wenn eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, wäre dies noch ein zusätzlicher Grund für eine außerordentliche Kündigung. Dies ergibt sich aus § 543 Abs. 1 in Verbindung mit § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB . Jedenfalls bei einer erheblichen Gesundheitsgefährdung. „Erheblich" ist eine Gesundheitsgefährdung bereits dann, wenn „das Wohlbefinden des Benutzers der Räume nachhaltig beeinträchtigt wird".

Nach meiner Interpretation Ihrer Schilderung dürften hier also bereits zwei Gründe für eine außerordentliche Kündigung vorliegen. Ob die Situation tatsächlich „unzumutbar", kann ich nicht abschließend beurteilen. Da eine umfassendere Prüfung des Sachverhaltes auf dieser Ebene schwer möglich ist, gebe ich vorsichtshalber noch folgende Hinweise, die in der Praxis dann häufig Probleme bereiten:

• Messen und dokumentieren Sie die Temperaturen genau. Mit Uhrzeit, Datum und genauen Standort. Die Messung sollte in der Raummitte und in 1 m Höhe stattfinden

• Halten Sie für jede Kommunikation mit dem Vermieter einen Nachweis bereit

• Dokumentieren Sie in Bezug auf die Gesundheitsgefährdung die konkreten Beeinträchtigungen für jedes Familienmitglied. Noch besser: Lassen Sie einen Arzt das dokumentieren.



Ich hoffe, dass Sie durch meine Antwort einen ersten Überblick gewonnen haben. Sollten Sie noch eine Ergänzungs- oder Verständnisfrage haben, können Sie diese über die kostenlose Nachfragefunktion stellen. Ansonsten stehe ich Ihnen in Hamburg selbstverständlich auch gerne persönlich zur Seite. Melden Sie sich einfach.

Freundliche Grüße


Rechtsanwalt Jörn Blank

Rückfrage vom Fragesteller 31.01.2021 | 15:28

Ich habe jeden Tag 3 Mal in verschiedenen Räumen die Temperatur gemessen und notiert. Zudem gibt es Fotos, Videos und Zeugen.
Empfehlen Sie noch weitere Maßnahmen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 31.01.2021 | 16:02

Sehr geehrter Fragestellerin,

Nein, das klingt schon sehr gut. Wenn nicht schon geschehen, nutzen Sie zur Gegenkontrolle nicht nur ein Thermometer. Ideal wäre natürlich ein geeichtes Gerät. Am besten wird in jedem Hauptraum (also nicht unbedingt Abstellräume, Keller oder Garagen) gemessen. Bei Zeugen achten Sie darauf, dass die Personen nicht auch Mietvertrag stehen. Im Streitfall dürften die nicht als Zeugen aussagen. Personen aus dem Haushalt kommen aber auch in Frage. Zeugenaussagen von Menschen, die keine besondere Nähe zu Ihnen haben, werden aber nicht selten für glaubhafter gehalten.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg,
Jörn Blank

Bewertung des Fragestellers 31.01.2021 | 15:44

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