Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kalkulation einer Sonderumlage richtig oder falsch

| 11.05.2016 10:03 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Guten Tag!

Ich besitze eine Eigentumswohnung und einen Tiefgaragenstellplatz. Im Grundbuch ist für die Wohnung ein Verteilungsschlüssel 37/1000 und für den Stellplatz 2/1000 eingetragen. Beides ist in separaten Grundbüchern eingetragen. Ich besitze also insgesamt 39/1000 an Anteilen, daher werden die Nebenkosten und Rücklagen mit 39/1000 kalkuliert. Ich denke das wird zur Vereinfachung so gemacht. In der Teilungserklärung steht sonst nichts weiteres drin, außer was der Gemeinschaft gehört und was einem persönlich.

Nun wurde eine Sonderumlage über 150000€ beschlossen. Zahlbar in zwei Teilen 2016 und 2017.
Eine Sanierungsmaßnahme bzw. Betrag X für diverse Arbeiten am Gebäude (was OK ist) und ein Betrag Y für die Neubeschichtung des Tiefgaragenbodens wurde als Grund angegeben.
Anmerkung: der Tiefgaragenboden wird lediglich stellenweise ausgebessert (Risse und Brüche im Boden) und mit einer Wasserfesten Beschichtung neu beschichtet. Es wird nichts an tragenden Teilen des Gebäudes gemacht.

Allerdings wurden nun pauschal beide Beträge X und Y und die Anteile Wohnung + Stellplatz in einen Topf geworfen und daraus die persönliche Sonderumlage für jeden Besitzer gebildet.

Meiner Meinung nach müssen beide Beträge und beide Maßnahmen separat betrachtet werden. 37/1000 für das Gebäude und 2/1000 für den Stellplatz und entsprechend auch abgerechnet werden.

Was wäre denn wenn ich keinen Stellplatz hätte? Oder warum muss ich 39/1000 anteilig für die Tiefgarage bezahlen, wenn ich doch nur 2/1000 davon Anteile besitze?

Darüber hinaus ist nicht im Detail beschrieben, welcher Betrag für welche Arbeiten eingesetzt werden soll. Es wurde einfach hochgerechnet und so beschlossen. Die Umlage könnte auch zur Aufstockung der Rücklagen hergenommen werden. Vielleicht ist das auch von Relevanz.

Einen Einspruch habe ich eingelegt.
Sind meine Bedenken begründet oder ist diese Verteilung rechtens?

Wäre über eine Antwort sehr dankbar.

PS: sollte ich Recht haben, wären dann die Abrechnungen (Nebenkosten und Rücklagen) seither auch falsch erstellt worden?

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst weise ich darauf hin, dass ein Einspruch gegen den Beschluß u.U. nicht ausreichend sein könnte. Die Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gem. § 46 WEG mit einer Anfechtungsklage geltend zu machen. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.

Zu Ihrer Rechtsauffassung gebe ich zu bedenken:
Wenn regelmäßig die Kosten regelmäßig mit 39/1000 Miteigentumsanteile (MEA) umgelegt werden, kann meines Erachtens jetzt keine Aufspaltung in zwei Maßnahmen zu je 1000 MEA verlangt werden. Dies würde voraussetzen, dass ingesamt 2000 MEA (1000 MEA Wohnungen und 1000 MEA Stellpätze) existieren.

Gem. § 1 IV WEG können Wohnungseigentum und Teileigentum aber nicht in der Weise begründet werden, daß das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird. Ich gehe davon aus, dass ingesamt nur 1000 MEA existieren, die sich in Wohnungen und Stellplätze aufspalten.

Problematisch kann aber sein, dass zwischen den Maßnahmen nicht hinreichend differenziert wird und daher -wie in Ihrem Beispiel- Kosten für die Tiefgarage auf Eigentümer umgelegt werden, die die Tiefgarage nicht nutzen. Denkbar wäre, dass die einzelnen Maßnahmen keine Auswirkung auf die Nutzung des jeweils anderen Gebäudeteils haben. Dies trifft allerdings nach Ihrer Schilderung nicht Sie, sondern allenfalls "Nur-Eigentümer" einer Wohnung oder eines Stellplatzes.

Bezüglich weiterer Einzelheiten müßten die Teilungserklärung, das Versammlungsprotokoll zum beanstandeten Beschluss und die Unterlagen zu den geplanten Maßnahmen durchgesehen werden. Falls Sie den Beschluss anfechten möchten, sollten Sie sich dazu umgehend weiter anwaltlich beraten und vertreten lassen, um die Anfechtungsfrist nicht zu versäumen. Eine abschließende Einschätzung ist ohne diese Unterlagen hier nicht möglich, ich hoffe aber, mit den obigen Hinweisen geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.05.2016 | 11:54

Sehr geehrter Herr Matthes,

vielen Dank für Ihre Antwort.
Es handelt sich tatsächlich nur um 1000 MEA und nicht um 2000. Und wie bereits gesagt, steht in der Teilungserklärung nichts weiteres drin, außer "Rohre gehören dem, Mauern gehören jenem" usw. Im Protokoll sind lediglich diverse Sanierungen mit Preisen aufgezählt und dass eine Sonderumlage benötigt wird, um diese zu realisieren. Und die Abstimmung darüber natürlich.

Leider kann ich Ihrer Antwort keine Tendenz entnehmen, ob eher ich im Recht bin oder die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Dann frage ich Sie mal so:
hätte eine Klage, laut Ihrer Erfahrung, Recht auf Erfolg?
Es geht um ca. 6000€ wobei ich die Hälfte etwa einsparen könnte. Einen Immobilien RS besitze ich nicht und Unsummen ausgeben kann ich auch nicht.

Ein einfaches "ja-tendenziell haben Sie Recht" oder "nein-das geht schon mit rechten Dingen zu" reicht mir schon.

Vielen Dank und nochmals Danke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.05.2016 | 12:25

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre bisherige Schilderung spricht nach meiner Einschätzung eher gegen eine erfolgreiche Klage.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 11.05.2016 | 12:59

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Meine Frage wurde mir beantwortet und mir wurde geholfen. Somit empfehlenswert."
FRAGESTELLER 11.05.2016 4,6/5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 70438 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Bekam eine präzise Antwort!!! Vielen Dank. ...
FRAGESTELLER
4,6/5,0
Die Antwort kam schnell und ausführlich. Die Struktur der Antwort war etwas gewöhnungsbedürftig, sodass ich überlegen musste, wie die Gliederung zu verstehen ist. Spätestens bei meiner Nachfrage war dann jedoch alles geklärt, ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Super Beratung ...
FRAGESTELLER