Sehr geehrte/r Rechtsuchende/r,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
Nach der Vereinbarung im Kaufvertrag trägt der Verkäufer die Kosten für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, soweit die entsprechende Maßnahme bis zum Tage des Abschlusses des Kaufvertrages beschlossen oder in Auftrag gegeben wurde und die Kosten nicht aus einer Rücklage entnommen werden.
In Ihrem Fall wurden die Instandhaltungsmaßnahmen vor Abschluss des Kaufvertrages beschlossen. Weitere Voraussetzung dafür, dass die Kosten vom Verkäufer zu tragen sind, ist es, dass Kosten nicht aus einer Rücklage entnommen werden.
Hier liegt das Problem. Nach dem Beschluss der Wohnungseigentümer sollte die Maßnahme durch eine Sonderumlage zur Rücklage finanziert werden.
Stellt man nur auf den Wortlaut ab, so kommt das Geld letztlich aus der Rücklage, sodass der Verkäufer nicht die Kosten tragen würde. Diese Betrachtungsweise wäre meiner Meinung nach jedoch verfehlt.
Hinter dem Passus im Kaufvertrag steht folgender Gedanke: Wenn der Verkäufer sich persönlich zu einer Zahlung verpflichtet hat bzw. wurde, dann soll er die Kosten für die Maßnahme noch tragen.
Sonderumlagen werden durch Wohnungseigentümer gerade dann beschlossen, wenn die Rücklagen bei finanziellen Engpässen nicht ausreichen oder nicht angegriffen werden sollen. So dürfte es sich auch in Ihrem Fall verhalten haben.
Damit stammen bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise die aufgebrachten finanziellen Mittel gerade nicht aus der angesparten Rücklage, sondern von den Wohnungseigentümern persönlich (Sonderumlagen).
Somit dürfte der Verkäufer zur Kostentragung verpflichtet sein.
Ich kann aus Ihrer Sachverhaltsschilderung zwar nicht erkennen, ob Sie der Verkäufer oder der Käufer sind. Ich hoffe dennoch, Ihnen gute Nachrichten überbracht und Ihnen weitergeholfen zu haben.
Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.
Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.
Mit freundlichen Grüßen
Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)
