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KFZ-Stellplatz wurde vergessen, im Grundbuch einzutragen


07.11.2005 23:15 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Hallo!
Im Sommer diesen Jahres kauften wir ein Reiheneckhaus incl. Garage und Kfz-Stellplatz (lt. Exposé des Maklers und Info der Verkäuferin). Lagepläne des Hauses und des Stellplatzes haben wir gesehen, jedoch ohne Flurnummernbezeichnungen. Im notariellen Kaufvertrag waren zwei Flurnummern mit qm von 24 und 32 angegeben, deshalb gingen wir davon aus, dass eine Flurnummer der Stellplatz, die andere die Garage sind. Der Bauträger des 2000 gebauten Hauses ist seit drei Jahren insolvent, der Konkurs wird von der Bank verwaltet. Vor zwei Wochen wurde ich von ebendieser Bank informiert, dass mir der Stellplatz gar nicht gehört, sondern der insolventen Firma bzw. somit der Bank. Ein konkreter Vergleich des Notarvertrages mit den Angaben des Bänkers bestätigte mir, dass der Kfz-Stellplatz nicht im Vertrag erwähnt ist, sondern nur Garage und ein Stück Grünstreifen neben dem Grundstück. Ich banstandete dies beim Immobilienmakler, der sich daraufhin den Kaufvertrag zwischen der Vorbesitzerin und der insolventen Baufirma ansah - auch hier kein Stellplatz eingetragen, die Vorbesitzerin ging aber immer davon aus, dass das ihr Stellplatz war. Rein rechtlich dürften in unserer Gemeinde auch keine Häuser ohne zugehörigen Stellplatz verkauft werden, so der Makler. Nun hat also wahrscheinlich damals (2000) irgendwer verbummelt, den Stellplatz mit ins Grundbuch als zum Haus gehörig einzutragen. Irgendwie sehe ich absolut nicht ein, dass ich jetzt noch einmal dafür zahlen soll. Wäre es meine Pflicht gewesen, vor Unterschrift des Kaufvertrages bei der Gemeinde die Flurnummern zu vergleichen? Oder kann ich mich als Laie auf das berufen, was Makler und Verkäuferin mir zugesichert haben? Ich hätte eine Rechtsschutzversicherung mit 300 Euro SB. Der Stellplatz soll etwa 800 Euro incl. Notar usw. kosten. Lohnt sich ein Rechtsstreit?
Vielen Dank für Ihre Antwort

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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen dank für Ihre Anfrage. Diese beantworte ich auf Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung gerne wie folgt:

Zunächst einmal stehen Ihnen noch die „alten“ Verjährungsregelungen bei, so dass zumindestens unter diesem Aspekt Ihr Anliegen nicht aussichtslos ist.

In der Sache selbst wären natürlich Ansprüche gegen den Bauträger wie auch den Makler denkbar. Hinsichtlich des Bauträgers sind diese –wirtschaftlich- gegenstandslos. Hinsichtlich des Maklers wären Ansprüche aus einer Verletzung vertraglicher Nebenpflichten denkbar – denn er hat wohl tatsächlich „geschlafen“. Nur spricht hier leider einiges für ein Mitverschulden Ihrerseits. Denn im Gegensatz zu Verträgen des täglichen Lebens haben Sie hier schon einige Mitwirkungs- und Kontrollpflichten – und diese nicht, wie Sie ja selbst einräumen, voll wahrgenommen.

Ich meine deswegen im Rahmen der hier möglichen kursorischen Prüfung, dass es zu Ihrem PfIichtenkreis gehört hätte, vor Unterschrift des Kaufvertrages die Flurnummern zu vergleichen, resp. Sie sich nicht auf das hätten verlassen durften, was Makler und Verkäuferin Ihnen zusicherten.

Schlussendlich: Ein Rechtsstreit dürfte sich nicht lohnen.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort zunächst einmal weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung.


Mit freundlichen Grüssen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

ra.schimpf@gmx.de
www.anwalt.de/rechtsanwalt_schimpf

Nachfrage vom Fragesteller 16.11.2005 | 11:52

Hallo Herr Dr. Schimpf!
Der Immobilienmakler hat sich in seinem Exposé über unser Haus dahingehend abgesichert, dass im Kleingedruckten steht "Die vorstehenden Informationen zum Objekt stammen vom Verkäufer, für die wir keine Haftung übernehmen".
Aus meiner Sicht stellt sich der Fall so dar: Die Verkäuferin hätte mir den Stellplatz gar nicht mit verkaufen dürfen, weil er ihr lt. Grundbuch auch gar nicht gehört. Ich habe für Haus, Garage, Stellplatz usw. einen Kaufpreis gezahlt, indem der Stellplatz lt. Exposé und mündlicher Versicherungen der Verkäuferin und des Maklers mit enthalten war. Meiner Meinung nach habe ich nun den Preis für den Stellplatz, den ich jetzt zahlen muss, zuviel bezahlt, weil er mir ja gar nicht verkauft worden ist, da die Verkäuferin nicht in dessen Besitz war.
Meiner Meinung nach bin ich von der Verkäuferin "gelinkt" worden, weil sie mir etwas verkauft hat, was ihr noch nie gehört hat.
Wie sehen Sie das?
Im Voraus nochmals vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.11.2005 | 12:23

Sehr geehrte Frau L.,

danke für Ihre Nachfrage:

Im Wesentlichen muss ich das bestätigen, was ich Ihnen schon in der Ausgangsantwort schrieb: Ein Anspruch gegen die Verkäuferin ist wohl gegeben – wirtschaftlich wird er wegen der Insolvenz eher schwer durchzusetzen sein.

Aber da Sie nachfragten: Ihnen stünden m.E. zum einen Ansprüche aus § 437 BGB zu, da es sich um einen Sachmangel nach § 434 BGB handelt: § 437 BGB lautet:


§ 437 Rechte des Käufers bei Mängeln

Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der
folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,
1. nach § 439 Nacherfüllung verlangen,

2. nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach
§ 441 den Kaufpreis mindern und

3. nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284
Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.


Daneben käme bei vorsätzlicher Täuschung des Verkäufers -nach allerdings streitiger Auffassung- ein Anspruch aus sog. culpa in contrahendo (Verschulden bei Vertragsschluss; § 311 BGB) ebenso in Betracht, wie eine Anfechtung des Vertrages nach den §§ 119 ff. BGB (die natürlich in Ihrem Fall keinen Sinn macht).

Dem wäre aber evt. ein Mitverschulden (§ 254 BGB) entgegenzuhalten, welches einen Schadensersatzanspruch reduzieren kann.

Ob es Sinn macht, sich hier an die Bank zu wenden, kann ich bei aller Skepsis nicht sicher beurteilen, da Sie nur schrieben „der Konkurs werde von der Bank verwaltet“.

Hoffe, Ihnen trotzdem geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüssen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

ra.schimpf@gmx.de

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