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Juristische Definition des Begriffs Heizungsanlage bei zentraler Versorgung

| 26.03.2014 08:51 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Folgendes Streitszenario:

Mitte 2012 haben wir unser Reihenendhaus (Neubau) bezogen. Sowohl unser Haus als auch die anderen Häuser dieses Bauprojekts werden über Fernwärme versorgt.

Die Heizanlage selbst befindet sich ausserhalb der Wohnhäuser in einer Technikgarage (wie auch die zentrale Strom und Wasserversorgung). In den Häusern selbst sind nur die Rohre und Leitungen, die aus der Technikgarage kommen, vorhanden.

Nun haben wir im Keller unseres Hauses an einem der Heizungsrohre Wasser entdeckt (Rohr und Wärmeisoliereung sind nass). Das Rohr führt zusammen mit anderen Rohren (Zuwasser, Abwasser) in einen Schacht zu den oberen Etagen. Es ist nicht klar woher das Wasser kommt, da sich das das vermutete Leck innerhalb des Schachts befindet nicht ohne Weiteres erreichbar ist. Es müssten wohl die Wände (Rigips) des Rohrschachts in den oberen Stockwerken aufgestemmt werden um an die dahinter liegenden Rohleitungen zu kommen.

Aufgrund der noch vorhandenen Gewährleistungsfrist haben wir dem Bauträger diesen Mangel gemeldet (Wasser an Heizungsrohr entdeckt). Dieser hat eine Beseitigung nun mit folgender Begründung abgelehnt:

Offenbar wurde kein Wartungvertrag für die Heizungsanlage abgeschlossen, und somit auch keine Wartung durchgeführt. Im Abnahmeprotokoll ist wörtlich vermerkt, dass Gewährleistungsansprüche erlöschen, sofern keine professionelle Wartung der Heizungsanlage erfolgt.

Die Frage ist nun jedoch wie der Begriff "Heizungsanlage" juristisch auszulegen ist. Sind die Rohrleitungen der Heizung innerhalb des Hauses ein Teil der Heiungsanlage und somit einer Wartungspflicht unterworfen, oder beschränkt sich die Wartung der Heizungsanlage nur auf die Anlage in der Technikgarage? Im letzteren Fall wären unsere Mängelbeseitungsansprüche gegenüber dem Bauträger ja weiterhin wirksam. Lohnt es sich in diesem Fall eine juristische Auseinandersezung anzustreben? Wie sehen Sie die Erfolgschancen?

Eine laienhafte Schätzung der Kosten für die Instandsetzung befindet sich im 4 stelligen Eurobereich. Insbesondere das Aufstemmen und anschliessende Wiederherstellen der Schachtwände ist mit hohen Kosten verbunden.





Einsatz editiert am 26.03.2014 09:26:58
26.03.2014 | 11:03

Antwort

von


(77)
Entenplan 6
06217 Merseburg
Tel: 03461201220
Web: http://www.ra-merseburg.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Nach Ihrer Schilderung dürfte vorbehaltlich der Sichtung der maßgeblichen Unterlagen im Hinblick auf die Wartung dieser nur das technische Gerät als solches unterfallen, sofern überhaupt eine Gewährleistung wirksam ausgeschlossen werden konnte, was ich ebenfalls bezweifle.

Die Heizungsrohre dürften vor allem dann nicht dem Begriff der Heizungsanlage im Sinne der Gewährleistung unterfallen, wenn auch der Wartungsvertrag sich überhaupt nicht auf diese Rohre bezogen hätte. Ein Musterexemplar eines Wartungsvertrages wäre daher mal einzusehen. Würde dieser lediglich auch nur, was nicht unüblich wäre, sich auf die das technische Gerät beziehen, wäre der Grund der Gegenseite nur vorgeschoben. Über die Auslegung des Begriffs wird man sich daher vortrefflich streiten können.

Für die Gewährleistung besteht die Frage, ob es sich der Werkvertrag im Rahmen des BGB bewegt oder der VOB/B. Im Bereich der VOB/B gibt es eine verkürzte Verjährungsfrist nach <a href="http://dejure.org/gesetze/VOB-B/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 13 VOB/B: Mängelansprüche">§13 Nr. 4 Abs. 2 VOB/B</a> , die aber auch dann gilt, wenn Sie sich gegen eine Wartung durch die Gegenpartei entscheiden, das wären dann immerhin noch 2 Jahre. Schon aus diesem Grund dürfte der Einwand der Gegenseite unwirksam sein.

Das Übergabeprotokoll selbst dürfte aus 2 Gründen unbeachtlich sein. Zum einen dürfte es unzulässig sein in einem Übergabeprotokoll, was ja vor allem zum Zweck der Beweislastumkehr dient, eine Vereinbarung über den Wegfall einer Gewährleistung zu vereinbaren, zum 2. müsste geprüft werden, ob nicht ggf. AGB-Recht Anwendung findet und die Klausel daher ggf. als überraschend oder den Verbraucher übermäßig benachteiligend zu betrachten und daher unwirksam ist. Auch hierzu müsste man die Dokumente einsehen.

Für eine genauere Einschätzung der Rechtslage und der Erfolgsaussichten wäre eine Einsichtnahme in die maßgeblichen Unterlagen dringend notwendig, dies lässt sich über dieses Forum leider nicht bewerkstelligen.

Ich denke zwar, jedenfalls nach der Schilderung, dass eine Auseinandersetzung nicht aussichtslos wäre, da ich mir kaum vorstellen kann, dass das Rohrleitungssystem nach den Verträgen mit der Heizungsanlage zuzurechnen sein dürfte. Allerdings kann und darf ich mich nicht zu weit aus dem Fenster lehnen bevor Unterlagen eingesehen wurden.

Sie sollten sich daher an einen Kollegen vor Ort wenden. Alternativ biete ich Ihnen ein Fernmandat an, sodass die Angelegenheit auch online abgewickelt werden kann, da nur eine Originalvollmacht benötigt werden würde. Sodann kann ich Ihnen auch einen Überblick über die zu erwartenden Kosten im Rahmen einer Auseinandersetzung geben. Bei Interesse lassen Sie es mich bitte kurz wissen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Lorenz Weber

Rückfrage vom Fragesteller 26.03.2014 | 11:56

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Weber,

vielen Dank für die Beantwortung der Frage.

Ich habe mich vorhin leider missverständlich ausgedrückt. Bei Übergabe wurde uns u.a. auch eine Checkliste mit durchzuführenden Wartungsarbeiten überreicht. Auf dieser Checkliste wird auch die professionelle Wartung der Heizungsanlage zu Aufrechterhaltung der Gewährleistungsansprüche vorgeschrieben (nicht im Übergabeprotokoll an sich). Auch die Sichtkontrolle der Rohre und das Entlüften der Heizungen sind laut dieser Checkliste durchzuführen, allerdings nicht mit dem Vermerk wie bei der Heizungsanlage (durch Handwerksunternehmen).

Diese Checkliste wurde auch von beiden Parteien (Bauträger und uns als Käufer) unterzeichnet.

Nach meiner Rechereche im Internet gibt es Wartungsvertäge in beiden Ausführungen (inklusive/exklusive Rohrleitungen). Ist es demnach so, dass der juristische Begriff "Heizungsanlage" von Fall zu Fall unterschiedlich ausgelegt werden kann und demnach eine unterlassen Wartung auch von Fall zu Fall zu einem anderen Urteil führen könnte? Somit gäbe es ein gewisses Risiko.

Wie gut schätzen Sie persönlich im Hinblick des o.a. Risikos und aufgrund der geschilderten Situation die Erfolgsaussichten vor Gericht ein? Ich möchte einen Rechtsstreit wirklich nur aufnehmen, wenn die Erfolgsaussichten auch dafür sprechen.





Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.03.2014 | 16:24

Hier stellt sich die Frage, ob diese Checkliste schon Vertragsbestandteil bei Abschluss des ursprünglichen Vertrages war. Falls nicht dürfte es sich nicht um eine Änderung des Vertrages handeln, auch wenn es beidseitig unterschrieben wurde, es sei denn es ist nach den Umständen von einer Anpassung auszugehen. Solche Checklisten werden in der Regel aber nur deswegen unterzeichnet, damit klargestellt ist, dass beide die Liste erhalten haben. Nach Ihrer Schilderung wären es dann vielmehr Hinweise, die aber dann nicht mehr den Charakter einer wechselseitigen Vereinbarung haben und daher im Hinblick auf die Änderung vertraglicher Anreden unbeachtlich sind. Der Unternehmen kann Ihnen nicht nach Abschluss eines Vertrages einseitige Auflagen "aufdrücken" und muss sich an den ursprünglichen Vertrag halten. War die "Checkliste" danach kein Vertragsbestandteil hat der Unternehmer Pech.

Eine Sichtkontrolle der Rohre ist ohnehin fraglich, wenn diese in der Wand verbaut sind. Was soll denn da gesichtet werden? Schon daraus wird klar, dass mit der "Wartung" nicht die Rohre gemeint gewesen sein können, auch wenn diese technisch zur Heizanlage gehören. Hier liegt eben der Unterschied, technisch ist zwar alles die Heizungsanlage, rechtlich erstreckt sich die Wartung dann aber faktisch nur noch auf den Heizungsblock, da die Rohre ja eben nicht gesichtet werden können und im Übrigen nach Ihrer Schilderung keiner anderweitig möglich Wartung unterliegen.

Wie bereits gesagt ist eine detaillierte Abschätzung der Risiken ohne Unterlagen nicht sicher möglich, ich tendiere hier jedenfalls anhand der Schilderung dazu, dass ein Vorgehen aussichtsreich wäre, da höchst zweifelhaft ist, dass die Gewährleistungsrechte wirksam beschnitten worden sind.

Bewertung des Fragestellers 26.03.2014 | 16:28

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