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Jahreswert eines Wohnrechts


| 06.03.2006 18:47 |
Preis: ***,00 € |

Sozialrecht



Fallschilderung:
Vor 13 Jahren hat meine Tante zur Abwendung einer Zwangsversteigerung und dem damit einhergehenden Wohnungsverlust
einer Freundin deren ET-Wohnung abgekauft.
Die Freundin erhielt lebenslanges mietfreies Wohnrecht und hatte nur noch für den eigenen Energieverbrauch aufzukommen.
Den Wert des Wohnrechts hatte der Notar mit DM 12.000,-jährlich "gegriffen".
Diese Freundin ist jetzt aufgrund ihres Gesundheitszustandes in einer Pflegeeinrichtung untergebracht worden; da ihr Einkommen
dafür nicht ausreichend ist, fordert jetzt das zuständige Sozialamt als Äquivalent für das jetzt von der Freundin nicht
genutzte Wohnrecht den den o.a. Wert des Wohnrechts ein zu eins.
Adäquate Wohnungen in dieser Wohneinheit erbringen aber heute maximal 350,- EUR an Kaltmiete.
Die Wohnung bedarf auch vor einer Weitervermietung einer ent-
sprechenden Renovierung.
Fragen:

Ist die Forderung des Sozialamtes gemäß § 93 SGB XII in voller Höhe des 1973 "gegriffenen" Wertes rechtens?
Sind die Renovierungskosten von der Wohnrechtsinhaberin zu bestreiten, weil letztendlich diese die Wohnung verlassen hat und die Wohnung in dem heutigen Zustand nicht vermietet werden kann?
Zunächst möchte ich voraus schicken, dass ich davon ausgehe, dass Ihnen bei der Formulierung Ihrer ersten Frage ein Tippfehler unterlaufen ist: Es muss sicherlich 1993 heißen, da die Wohnung sonst bereits vor 43 Jahre verkauft worden wäre. Nun zu Ihren Fragen:

Frage 1: „Ist die Forderung des Sozialamtes gemäß § 93 SGB XII in voller Höhe des 1973 [1993?] "gegriffenen" Wertes rechtens?“

Prinzipiell ist es für das Sozialamt möglich, Wohnrechte auf sich überzuleiten bzw. nicht das Wohnrecht selbst überzuleiten, sondern lediglich die (finanziellen) Ansprüche, die sich aus der Nichtausübung des Wohnrechts durch die Freundin Ihrer Tante ergeben.

Aber es ist nicht der vor 13 (oder 43) Jahren vereinbarte Wert dieses Wohnrechts maßgebend, sondern es wird der aktuelle Verkehrswert dieses Wohnrechts bestimmt. Deshalb wird in solchen Angelegenheiten das Vermessungsamt damit beauftragt werden, den Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen. – Dies sollte auch hier geschehen. Problematisch ist natürlich, dass sich Ihre Tante in der Vereinbarung auf einen fixen Wert (12.000 DM) hat festlegen lassen. Um genau einzuschätzen, wie diese Vereinbarung zu werten ist, müsste man die Vereinbarung natürlich sehen. Soweit ich aber Ihre Schilderungen richtig interpretiere, wollte man sich mit diesem Wert 1993 nicht auf alle Zeit festlegen, sondern den damaligen Wert aufnehmen. – In diesem Fall bleibt es dabei, dass das Sozialamt muss zunächst den Zeitwert schätzen lassen. Stellt sich dabei heraus, dass der Wert weiterhin umgerechnet 12.000 DM beträgt, so ist dieser Wert dann anzusetzen.

Frage 2: „Sind die Renovierungskosten von der Wohnrechtsinhaberin zu bestreiten, weil letztendlich diese die Wohnung verlassen hat und die Wohnung in dem heutigen Zustand nicht vermietet werden kann?“

Entsprechend der erten Frage ergibt sich auch die Antwort auf Ihre zweite Frage: Das Sozialamt erwirbt den Wert des Wohnrechts. Das entspricht genau dem Wert, den das Wohnrecht für die Antragstellerin (d.h die Freundin Ihrer Tante) hat. Oder anders ausgedrückt: Welche Einkünfte könnte man mittels Vermietung erzielen, wenn man die Wohnung jetzt vermietet – und zwar im unrenovierten Zustand. - Genau deshalb stellt sich die Frage der Renovierungskosten nicht.

Wer die Kosten der Renovierung zu tragen hätte, dass ergibt sich im Übrigen aus der Vereinbarung zwischen Ihrer Tante und deren Freundin. Denn im Mietvertrag (bzw. bei fehlender Vereinbarung gesetzlch) ist geregelt, in welchem Zustand bei Auszug der Freundin die Wohnung zu übergeben ist. Diese Frage spielt aber hier keine Rolle.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort weiterhelfen. Für eine weitere Beratung oder Vertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Ich wünsche Ihnen und Ihrer Tante alles Gute und verbleibe
mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 06.03.2006 | 20:26

zur Renovierungsfrage:

Die Wohnung ist im jetzigen Zustand kaum zu vermieten; die ausgezogene Freundin hatte etliche Katzen, war starke Raucherin
und hat die ganzen Jahre über (ab 1993) an dieser Wohnung
nichts getan.
Können zumindest entstehende Teilkosten für die Wiederbewohnbarkeit gegen Forderungen des Sozialamtes
gegengerechnet werden?

Im übrigen haben sie uns viel geholfen.
Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.03.2006 | 08:08

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
ich bedanke mich noch im Nachhinein für Ihre Anfrage. Auch Ihre Nachfrage beantworte ich, natürlich basierend auf den mir vorliegenden Informationen sehr gern:

Ob Renovierungskosten von Ihrer Seite gegen gerechnet werden können, hängt natürlich wirklich von den konkreten Begebenheiten vor Ort ab und vor allem auch von der Vereinbarung, die Ihre Tante mit der Freundin getroffen hat.

Das Sozialamt kann nur dann "Mieteinnahmen" gegenrechnen, wenn die Wohnung vermietbar ist, d.h. auch, dass sie in vermietbarem Zustand sein muss. WER die Kosten dafür zu tragen hat, hängt zunächst von der Mietvereinbarung ab. Genaueres lässt sich leider aus der Ferne nicht sagen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen trotzdem mit meiner Antwort weiterhelfen.

Ich wünsche weiterhin alles Gute und verbleibe
mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt

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