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Jahresendabrechnung


| 26.02.2005 01:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich zog zum 1.10.04 in eine neue Wohnung. Vorab suchte ich mir, da mein Vertrag bis zum 30.11.04 lief, einen Nachmieter, der zum 1.11.04 in die Wohnung einzog.
Mir wurde mündlich zugesagt, dass für die Zeit vom 1.10.04-31.10.04 lediglich eine Abrechnung der qm-bezogenen NK erfolgen würde, nicht aber der pers.-bezogenen, da wir ja nun nicht mehr dort wohnten.
Zum 1.9.04 wurde auch meine neugeborene Tochter in die pers.-bezogenen Abschläge miteinbezogen.
Nachdem ich die Wohnung übergeben hatte, sagte man mir, dass meine Kaution von 300€ (+Zinsen) einbehalten würde, bis die NK-Endabrechnung des Jahres 2004 gemacht wäre - und gegebenenfalls Nachzahlungen von diesem Betrag abgehalten werden würden.
Nun kam die Abrechnung.
Zur Erklärung: Die Wohnung, die ich dort bewohnte, bestand vor meinem Einzug irgendwannmal aus 2 Appartements, welche zu einer Wohnung zusammengelegt wurden. Die Größe dieser einen Wohnung, welche ich mietete, betrug 63qm laut Mietvertrag.
Die NK-Endabrechnung wurde allerdings noch für 2 Wohnungen ausgestellt.
D.h.
1. wurde die eine Whg. mit 25qm berechnet und die andere mit 43qm =68 - also 5 zuviel.
2. wurden die pers. bezogenen Abgaben in beiden Abrechnungen aufgeführt, was zur Folge hat, dass ich praktisch 2x Müllabfuhr, 2x Hausmeister, 2x Wasser,usw.) bezahle.
3. die pers.bezogenen Umlagen wurden bis zum 31.10.04 berechnet, nicht wie abgemacht bis zum 30.9.04
4. Meine neugeborene Tochter wurde als volle Person berechnet
5. wurden auf jeder der beiden Abrechnungen die Abrechnungskosten von 8,50€ neu gestellt.

Der Vermieter stellt mir nun eine Nachzahlung von rund 230€ in Rechnung, die er von meinem Kautionsbetrag abhält.
Nun habe ich die Umlagen nochmals durchgerechnet und komme bei richtiger qm-zahl, Tagesanzahl für pers.-bez.-Umlagen und einmaligen Zahlungen der pers.-bez. Umlagen auf ein Guthaben von rund 120€.

Meine Fragen:
Kann man meine Tochter als volle Person einsetzen?
Kann der Vermieter für den Oktober die pers.-bez.NK umlegen, obwohl wir nicht mehr dort wohnten?
Kann er mir pro Abrechnung die pers.-bez.NK erneut in Rechnung stellen?
Kann er einfach mehr qm insgesamt abrechnen?
Wie soll ich mich nun weiter verhalten, ohne Rechtschutzversicherung?

Vielen, vielen Dank schonmal im voraus!
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich zusammengefasst wie folgt beantworten:


Wenn Sie einen Mietvertrag über eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 63 qm abgeschlossen haben, darf der Vermieter Ihnen keine Abrechnung über zwei Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 68 qm ausstellen. Schon deshalb sollten Sie die Abrechnungen zurückweisen.

Eine Abrechnung der personenbezogenen Nebenkosten bis zum 31.10. wäre nicht zu beanstanden, sofern keine anderslautende Vereinbarung getroffen wurde, die Sie allerdings beweisen müssten. Denn das Mietverhältnis lief unstreitig bis Ende Oktober. Die Tatsache, daß Sie die Wohnung in der Zeit nicht mehr genutzt haben, ändert daran nichts, denn Sie hätten Sie ja bis zum Einzug des Nachmieters nutzen können. Auch ein mehrwöchiger Sommerurlaub berechtigt Sie ja nicht, vom Vermieter zu verlangen, die Zeit Ihrer Abwesenheit bei der Abrechnung nicht zu berücksichtigen.

Allerdings kann der Vermieter, abgesehen davon, daß er ohne besondere Vereinbarung ohnehin nur eine Abrechnung für die gesamte Wohnung erstellen darf, Ihre Personenzahl natürlich nur einmal berücksichtigen. Denn Sie haben die Fläche von 63 qm nur einmal bewohnt und Ihre Familie hat sich ja nicht dadurch verdoppelt, daß der Vermieter Ihnen zwei Wohnungen zuschreibt.

Ihre Tochter wird der Vermieter allerdings zu recht als volle Person berechnen dürfen, da Sie z.B. ebenso Wasser- und Müllkosten verursacht, wie ein Erwachsener.

Ich empfehle Ihnen, den Vermieter auf die Fehler in der Abrechnung hinzuweisen, insbesondere auf die Tatsache, daß Sie nur eine Wohnung angemietet haben und nicht zwei.

Die Zahlung sollten Sie deshalb auch verweigern.

Besteht der Vermieter auf Zahlung der Nachforderung, sollten Sie sich anwaltlich vertreten dagegen wehren und stattdessen auch Ihren Anspruch auf Vorlage einer korrekten Abrechnung durchsetzen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Auskunft geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.02.2005 | 02:12

Erstmal vielen Dank!
Das Problem ist, dass ich die Nachzahlung nicht verweigern kann, da er mir diese schon von meiner einbehaltenen Kaution abgezogen hat.
War es überhaupt rechtens die Kaution so lange einzubehalten und dann die NK davon abzuziehen?
Kann bei den Abrechnungen für den Oktober berücksichtigt werden, dass die Schlüsselübergabe an den neuen Mieter schon um den 20.10.04 -im Beisein des Hausmeisters- erfolgte?
Würden Sie mir raten dem Mieterschutzbund beizutreten, um dort Rechtsbeistand zu erlangen?
Bekomme ich aufgrund von geringem Einkommen evtl. eine Gerichts/Anwaltskosten-Befreiung?
Fragen über Fragen....
Nochmals vielen Dank!
Gruß Janine

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.02.2005 | 03:07

Wie Sie selbst bereits schreiben, handelt es sich hier nicht um eine Nachfrage, sondern um neue "Fragen über Fragen".

Trotzdem möchte ich Ihnen diese in aller Kürze wie folgt beantworten:

1. Der Vermieter durfte die Kaution bis 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten. Hat er unberechtigte Abzüge vorgenommen, müssen Sie Ihre Forderung ggf. gerichtlich durchsetzen.

2. Wurde die Wohnung tatsächlich bereits vor dem 1.11. von dem Nachmieter bezogen, muss der Vermieter dies in der Abrechnung berücksichtigen, sofern zwischen Ihnen und dem Nachmieter keine andere Vereinbarung getroffen wurde.

3. Aufgrund langjähriger eigener Tätigkeit bei einem Mieterverein ist mir bestens bekannt, daß diese in der Regel selbst nicht aktiv vor Gericht die Rechte ihrer Mitglieder durchsetzen, sondern Rechtsanwälte damit betrauen. Da Sie, wenn Sie jetzt in einen Mieterverein entreten, für diese Angelegenheit auch keinen Rechtsschutz durch den DMB erhalten werden (wegen Vorvertraglichkeit), wird sich ein Eintritt für diese Angelegenheit nicht lohnen. Sie sollten sich stattdessen unmittelbar an einen im Mietrecht bewanderten Rechtsanwalt wenden, der Ihre Interessen vertritt.

4. Aufgrund Ihres geringen Einkommens haben Sie ggf. Anspruch auf Beratungs- und Prozeßkostenhilfe, d.h. die Gebühren des Anwaltes würden vom Staat übernommen. Auch dies kann ein Rechtsanwalt für Sie abklären.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



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