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Jahresabrechnung-nicht gezahltes Wohngeld


22.07.2005 23:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sachverhaltsdarstellung:
Ich bin Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnanlage mit ca. 50 Wohnungen. Die Wohnanlage wird durch ein Verwaltungsunternehmen verwaltet. Zum Jahresende 2004 haben die Eigentümer den Verwaltervertrag nicht verlängert und einen neuen Verwalter bestellt.
Die Eigentümerversammlung auf der u.a. der Jahresabschluss 2004 und der Wirtschaftsplan 2005 mehrheitlich beschlossen wurden, fand am 28.06.2005 statt.
Für mich und viele andere Eigentümer sind diesmal entgegen den Vorjahren erhebliche Nachzahlungen mehrheitlich beschlossen worden.
Eine in den Vorjahren nicht benannte Position "nicht gez. WG-Abrechnung Vorjahre", macht den weit überwiegenden Anteil der Nachzahlung aus. Dabei soll es sich um nicht gezahlte Wohngelder eines Eigentümers aus den Jahren 2002 bis 2004 handeln. Die Wohnung ist nach Aussage des Verwalters seit April 2005 unter Zwangsverwaltung gestellt worden. In den Jahresabrechnungen für die Jahre 2002 und 2003 waren keine Rückstände an Wohngeldzahlungen ausgewiesen worden. Der bisherige Verwalter hat lediglich in der jeweiligen Eigentümerversammlung unter dem Punkt "Sonstiges" erklärt, dass es Rückstände gibt, aber auf grund eines vollstreckbaren Titels den übrigen Eigentümern kein Nachteil daraus entsteht.
Aus der Abrechnung der Instandhaltungsumlage war für mich jedoch ersichtlich, dass die geforderten Beiträge geleistet wurden.
Auch im Wirtschaftsplan für das Jahr 2005 ist eine Position "nicht gezahlte WG-Abrg. Vorjahre" mit erheblichen Kosten enthalten. Diese werden sowohl in der Jahresabrechnung 2004 und im Wirtschaftsplan 2005 undifferenziert nach Miteigentumsanteilen umgelegt, obwohl z.B. für die Verwaltergebühr und den Fahrstuhl eine Umlage nach Wohneinheiten in der Teilungserklärung vorgesehen ist.

Fragen:
1. Bin ich zur Übernahme der Kosten aus nicht gezahlten Wohngeldern der Jahre 2002 und 2003 verpflichtet, obwohl nach der beschlossenen Jahresabrechnung gar keine Rückstände vorlagen?
2. Wenn nicht, wie kann ich mich dagegen wehren, da die Nachzahlung bereits im Lastschriftverfahren abgerufen wurde?
3. Welche Fristen müssen ggfs. dabei beachtet werden?
4. Kann die Umlage undifferenziert nur nach Miteigentumsanteilen vorgenommen werden, obwohl für einzelne Kostenarten andere Umlageschlüssel vereinbart sind?
5. Kann ich evtl. Schadensersatz vom bisherigen Verwalter verlangen?

Für eine baldige Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Die Tatsache, dass in den Jahren 2002 und 2003 von der Eigentümergemeinschaft Jahresabrechnungen beschlossen wurden, nach denen keine Rückstände vorlagen, wird diese nicht davor bewahren, für tatsächlich bestehende Rückstände aufkommen zu müssen. Sie müssen dabei bedenken, dass die Wohnungseigentümer gegenüber den Gläubigern der Eigentümergemeinschaft in der Regel im Außenverhätnis Gesamtschuldner sind. Das heißt, dass Gläuber Forderungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft notfalls bei einzelnen Eigentümern eintreiben könnten. Aus diesem Grunde und um das zu verhindern, kann im Rahmen des Wirtschaftsplanes eine Sonderumlage zum Ausgleich nicht beitreibbare Rückstände von Wohngeldern beschlossen werden. Wenn ein entsprechender Beschluss gemäß § 28 Abs. 5 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) mit Stimmemmehrheit gefasst wurde, wird dessen Gültigkeit nicht erfolgreich von einzelnen Wohnungseigenrümern angezweifelt werden können.

Die Aufteilung der Sonderumlage erfolgt entsprechend § 16 Abs. 1 und 2 WEG. Danach müssen sich die Eigentümer nach dem Verhältnis der grundbuchlich eingetragenen Miteigentumsanteile an der Sonderumlage beteiligen. Das gilt leider auch dann, wenn durch die Sonderumlage nicht beitreibbare Rückstände von Kosten ausgeglichen werden sollen, für die ursprünglich ein anderer Umlageschlüssel galt, wie zum Beispiel bei Heiz- und Warmwasserkostenrückständen oder den von Ihnen genannten Kostenpositionen, bei denen die Teilungserklärung einen anderen Umlageschlüssel vorsieht. Denn anders als diese Kostenpositionen knüpft diese Sonderumlage nicht an einen bestimmten Verbrauch oder die Nutzung einer bestimmten Einrichtung an. Vielmehr ist sie Folge der gesamtschuldnerischen Haftung aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft.

Ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem bisherigen Verwalter könnte allerdings tatsächlich in Betracht kommen. Zu dessen näherer Prüfung sollten Sie gegebenenfalls einen Kollegen vor Ort aufsuchen. Denn im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung wäre es geboten gewesen, rechtzeitig alle Möglichkeiten auszuschöpfen, um säumige Miteigentümer zu einem Ausgleich der aufgetretenen Wohngeldrückstände zu veranlassen, solange diese noch zahlungsfähig waren. Insoweit erscheint es zumindest fragwürdig, weshalb der frühere Verwalter der Eigentümergemeinschaft nicht empfohlen hat, einen Beschluss nach § 18 WEG zu fassen. Der § 18 WEG hat folgenden Wortlaut:

"(1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen.
(2) Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn
1. der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 obliegenden Pflichten verstößt;
2. der Wohnungseigentümer sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung (§ 16 Abs. 2) in Höhe eines Betrags, der drei vom Hundert des Einheitswerts seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug befindet.
(3) Über das Verlangen nach Absatz 1 beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit. Der Beschluß bedarf einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Die Vorschriften des § 25 Abs. 3, 4 sind in diesem Fall nicht anzuwenden.
(4) Der in Absatz 1 bestimmte Anspruch kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden."

Zudem sollte im Rahmen der Prüfung eines Schadensersatzanspruchs untersucht werden, ob nicht mit einer möglichst frühzeitigen Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen säumige Miteigentümer der nun von allen zu tragende Zahlungsrückstand hätte vermieden werden können. Ergibt hier eine rückschauende Betrachtung, dass Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in den früheren Jahren erfolgreich hätten durchgeführt werden können, was nun nicht mehr der Fall zu sein scheint, würde das für eine Annahme eines Schadensersatzanspruchs der Eigentümergemeinschaft gegen den früheren Verwalter sprechen.

Gegebenenfalls sollten Sie mit dem neuen Verwalter die mögliche Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen durch ihn namens und im Auftrage der Eigentümergemeinschaft bespechen.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-ruprecht.de

Nachfrage vom Fragesteller 26.07.2005 | 21:33

wie ist zu bewerten, dass trotz Zwangsverwaltung der Wohnung im Wirtschaftsplan eine Position "nicht gez. WG-Abrng. Vorjahre" enthalten ist?
Müsste nicht vom Zwangsverwalter vorrangig die Beitragsschulden beglichen werden?

vielen dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.07.2005 | 21:48

Guten Abend!

Ob die Beitragsschulden vorrangig gegenüber den anderen Belastungen, die zur Zwangsverwaltung der Wohnung geführt haben, vom Zwangsverwalter zu befriedigen sind, kann ich nicht abschließend beurteilen, halte ich aber nach meinen Erfahrungen eher für zweifelhaft. Wahrscheinlich sind auch andere Belastungen vorrangig grundbuchlich abgesichert. Das würde ebenfalls dafür sprechen, dass die Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auf Ausgleich des Rückstandes aus den Vorjahren jedenfalls nicht vorrangig sind.

Mit freundlichen Grüßen


Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-ruprecht.de

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