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Jahresabrechnung WEG - Lohnkosten Hausmeister

14.09.2015 14:38 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von


16:56

Zusammenfassung: Hausmeisterkosten bei der Hausgeldabrechnung

Sehr geehrter Damen und Herren,
seit 3,5 Jahren bin ich Besitzerin einer Ferienwohnung, die sich in einem Haus mit 4 weiteren FeWo befindet. Die Verwaltung erstellt die Jahresabrechnung -
Für 2014 erhielt ich eine Abrechnung, in der sich die Kosten plötzlich um mehr als 30% erhöht haben.
Meine Nachfrage bei der Beirätin war erfolglos. Darauf hin habe ich bei der Verwaltung direkt angefragt, dass sie mir Unterlagen zur Verfügung stellen. ( hat Wochen gedauert).
Sofort sind mir die hohen Lohnkosten des Hausmeisters und der Reinigungskraft aufgefallen.
Zum Vergleich: 2013 - 1187,80 €
2014 - 2536,39 €
Das erschien mir doch etwas merkwürdig und war auch auf den ersten Blick auf der Abrechnung nicht ersichtlich. Zusätzlich in den Positionen Hausmeister, Reinigungskraft, Krankenkasse und Lohnsteuer fand ich unter der Position - sonstiges - weitere Lohnkosten für den Hausmeister. Auch die Kosten eines Lohnbüros tauchten hier auf.
Meine Nachfrage ergab, dass die Verwaltung den Hausmeister nachträglich für 2013 anmelden mussten. ( ab 1.9.2015 der 4.!!!)
Kosten für Krankenkasse und Lohnsteuer kann ich eventuell noch nachvollziehen. Aber warum weitere Lohnkosten?
Ich bin eigentlich davon ausgegangen, dass eine Verwaltung so etwas Ordnungsgemäß macht und die WEG nicht auch noch Säumniszuschläge zahlen muss.
Meine Frage: dürfen die Kosten des Hausmeisters für 2013 (der nicht bei der WEG angestellt ist) im Jahre 2014 der WEG angelastet werden?
Dürfen immer wieder neue Hausmeister beschäftigt werden, ohne Info an die Eigentümer?
Diesmal ist es ein Bekannter der Verwaltung.
Mein Vertrauen zur Verwaltung ist dahin. Zumal erst vor ein paar Wochen durch einen Wohnungsverkauf festgestellt wurde, dass die Verwaltung es versäumt hatte, den Verwaltervertrag zu verlängern. Hat uns Eigentümern und den Verkäufern nur Aufwand gemacht, da wir alle zum Notar mussten.
Die Verwaltung wollte eine vorgezogene Eigentümerversammlung erwirken und das in der ersten Augustwoche, wo 2 Parteien im Urlaub waren und außer mir alle mehr als 300km
entfernt wohnen.
So wird die Versammlung, wie immer, Ende Oktober statt finden.
Freundlich grüßt
Eine Ratsuchende






14.09.2015 | 16:02

Antwort

von


(278)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Dürfen die Kosten des Hausmeisters für 2013 (der nicht bei der WEG angestellt ist) im Jahre 2014 der WEG angelastet werden?

Zunächst müssen Sie sich vergegenwärtigen, dass, mit Ausnahme der Verwaltungskosten, die Verwaltung der WEG grundsätzlich "keine Kosten auferlegt". Die WEG legt sich stets selbst die Kosten auf. Hierbei bedient sich sich lediglich einer Verwaltung, welche lediglich die Aufgabe hat, die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft durchzuführen.

Die von Ihnen erwähnten Abrechnungspositionen stoßen tatsächlich auf erhebliche rechtliche Bedenken, so dass ich Zweifel hege, dass die beschlossene Hausgeldabrechnung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Dies ändert jedoch nichts an der Tatsache, dass die Hausgeldabrechnung in dieser Fassung von den Eigentümern beschlossen wurde. Auch eine fehlerhafte Hausgeldabrechnung bleibt demgemäß wirksam, wenn sie nicht binnen einen Monats angefochten wird!

2.
Dürfen immer wieder neue Hausmeister beschäftigt werden, ohne Info an die Eigentümer?

Erlauben Sie mir auch im Rahmen dieser Frage zunächst einen möglicherweise bestehenden Irrtum aufzuklären. Arbeitgeber des Hausmeister ist nicht etwa die Verwaltung, sondern die WEG. Die Verwaltung vertritt die WEG nach außen. Wird nun zwischen einem Hausmeister und der Wohnungseigentümergemeinschaft – vertreten durch deren Verwalter – ein Vertrag geschlossen, wird die WEG regelmäßig als "Dienstberechtigte" bezeichnet. Der Verwalter unterzeichnet lediglich "für die Dienstberechtigte". Demgemäß kommt in der Regel ein Arbeitsvertrag zwischen der WEG und dem Hausmeister zustande.

Da der Verwalter jedoch als Vertreter der WEG auftritt, bestimmt freilich die WEG als Vertretene, welche Verträgen in ihrem Namen abgeschlossen werden. Die Antwort auf Ihre Frage lautet daher: Nein, die Verwaltung darf nicht ohne Info an die Eigentümer Hausmeister beschäftigen.

Die von Ihnen geschilderte Arbeitsweise der hier tätigen Verwaltung lässt auch insgesamt die nötige Professionalität vermissen. Unter Umständen hat sich die hier tätige Verwaltung auch gegenüber der WEG schadensersatzpflichtig gemacht.

Ich empfehle Ihnen daher ausdrücklich, die gesamten Vorgänge einer eingehenden anwaltlichen Prüfung unterziehen zu lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Nachfrage vom Fragesteller 14.09.2015 | 16:36

Sehr geehrter Frischhut,
wie ist das zu verstehen, dass die Hausgeldabrechnung in dieser Fassung von den Eigentümern beschlossen wurde.
Nachdem ich die Jahresabrechnung erhalten habe, habe ich über Wochen versucht, nähere Unterlagen von der Verwaltung zu erhalten.
Wurde immer wieder vertröstet - Unterlagen sind noch beim Lohnbüro - usw.
Wie soll man dann eine fehlerhafte Hausgeldabrechnung innerhalb eines Monats anfechten, wenn die Verwaltung so blockt.
Dann müsste man, bei Erhalt der Jahresabrechnung, generell erst einmal der Abrechnung widersprechen.
Das die Abrechnung im Moment wirksam, ist klar. Die Nachzahlung von 1300€ wurde von mir auch umgehend bezahlt.
Bei der nächsten EVS (Ende Oktober) würde ja erst über die Genehmigung der Einzel/ Gesamtabrechnung abgestimmt werden.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.09.2015 | 16:56

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich bin ausweislich Ihrer ursprünglichen Ausführungen davon ausgegangen, dass die Jahresabrechnung hier bereits beschlossen wurde. Wenn es sich vorliegend jedoch (lediglich) um die vom Verwalter vorläufig erstellte Jahresabrechnung handelt, bei welcher es sich immer nur um einen Entwurf handelt, steht es Ihnen freilich frei, im Rahmen der nahenden Eigentümerversammlung im Oktober der Abrechnung auf dieser Grundlage nicht zuzustimmen. Sollte die Abrechnung dennoch beschlossen werden, sollten Sie in Erwägung ziehen fristgemäß Anfechtungsklage zu erheben.

Eine endgültige Kostentragungspflicht für das abgerechnete Wirtschaftsjahr wird gemäß § 28 Abs. 5 WEG übrigens erst mit dem Beschluss über die Abrechnung begründet. Dabei bedarf es eines ausdrücklichen Beschlusses sowohl über die Gesamtabrechnung als auch über die Einzelabrechnungen. Ich würde Ihnen daher grundsätzlich davon abraten bereits vor dem Beschluss über die Abrechnung Zahlungen zu leisten.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt

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