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Jahresabrechnung 2008

05.08.2009 13:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Heizkosten:
es handelt sich um eine Vierhausanlage mit je zwei getrennten Heizungsanlagen. Bisher wurden beide Anlagen gemeinsam abgerechnet, seit 2008 getrennt.
Muss der Verwalter z. B. an Hand eines Beiblattes erläutern, wie er die getrennte Abrechnung jetzt vorgenommen hat und hat er den Eigentümern beide neuen Abrechnungen, also was zahlen die anderen - als Vergleichsmasstab vorzulegen?
Muss der Verwalter zumindest Einsicht in die Abrechnungen der anderen Eigentümer gewähren oder ist er gar verpflichtet, zumindestens den Wohngeldendbetrag der einzelnen Eigentümer zu veröffentlichen?
Muss die Adressenliste nur die reine Adresse enthalten oder auch Telefon, Fax und Email?
Muss der Verwalter von seinen (jährlichen) Begehungen einen schriftlichen Ergebnisbericht den Eigentümern vorlegen oder reicht ein mündlicher Bericht und muss der Verwalter in diesem Zusammenhang auf Verjährungen der Gewährleistung hin weisen?
Was kann ein einzeln Eigentümer tun, wenn der Verwalter der Hinweisplicht (?) auf Mängel am Gemeinschaftseigentum nicht nachkommt und grössere Beträge (5-15.000,--) für Nachbesserungen fällig werden ?

05.08.2009 | 14:57

Antwort

von


(1164)
Hauptstraße 16 a
25488 Holm
Tel: 04103/9236623
Web: http://www.kanzlei-roth.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

1.+2.)
Muss der Verwalter z. B. an Hand eines Beiblattes erläutern, wie er die getrennte Abrechnung jetzt vorgenommen hat und hat er den Eigentümern beide neuen Abrechnungen, also was zahlen die anderen - als Vergleichsmasstab vorzulegen?
Muss der Verwalter zumindest Einsicht in die Abrechnungen der anderen Eigentümer gewähren oder ist er gar verpflichtet, zumindestens den Wohngeldendbetrag der einzelnen Eigentümer zu veröffentlichen?

§ 28 Abs. 3 WEG bestimmt insoweit nur, dass der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen hat.
Der Verwalter muss allerdings nicht jedem Eigentümer sämtliche Einzelabrechnungen aller Eigentümer vorlegen.
Jedem Eigentümer obliegt nämlich die Möglichkeit, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen beim Verwalter zu nehmen. Davon umfasst sind auch die Einzelabrechnungen der anderen Eigentümer.
Darüber hinaus können die Eigentümer die jeweiligen Einzelabrechnungen auch in der Eigentümerversammlung einzusehen.

3.)
Muss die Adressenliste nur die reine Adresse enthalten oder auch Telefon, Fax und Email?

Nein, das ist nicht zwingend. Zur Anschrift gehören keinesfalls Angaben zu Telefon, Telefax und E-Mail.

Darüber hinaus ist bei Umzug dies dem Verwalter schriftlich mitzuteilen, damit die Anschrift in den Unterlagen des Verwalters entsprechend aktualisiert werden kann.

4.)
Muss der Verwalter von seinen (jährlichen) Begehungen einen schriftlichen Ergebnisbericht den Eigentümern vorlegen oder reicht ein mündlicher Bericht und muss der Verwalter in diesem Zusammenhang auf Verjährungen der Gewährleistung hin weisen?

Nach § 27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG ist der Verwalter verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Hierzu muss er die Anlage mindestens einmal jährlich begehen und den Zustand des Gemeinschaftseigentums kontrollieren (vgl. BayObLG Beschl.v.11.04.2002 - NZM 1999, 840 ).
Die Vorlage eines schriftlichen Berichts ist nur dann zwingend, wenn dies im Verwaltervertrag festgehalten worden ist.

Ein Verwalter ist nach der Rechtsprechung verpflichtet, eine Eigentümergemeinschaft auf ihm bekannte, drohende Verjährungsfristen hinzuweisen, damit die Eigentümergemeinscahft über weitere Schritte beschließen kann (OLG Frankfurt, Beschluss v. 19.05.2008, Az. 20 W 169/07 ).

Versäumt ein Verwalter dies, können sich daraus Schadensersatzansprüche ergeben.

5.)
Was kann ein einzelner Eigentümer tun, wenn der Verwalter der Hinweisplicht (?) auf Mängel am Gemeinschaftseigentum nicht nachkommt und grössere Beträge (5-15.000,--) für Nachbesserungen fällig werden ?

Der Verwalter kann durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer abberufen werden.
Ein einzelner Eigentümer könnte die Abberufung des Verwalters unter folgenden Voraussetzungen aber gerichtlich durchsetzen:

- dem Eigentümer ist die Anrufung der Eigentümerversammlung unzumutbar

oder

- die Herbeiführung eines Mehrheitsbeschlusses durch den Eigentümer ist gescheitert.

Unter diesen Vorauussetzungen könnte für den einzelnen Eigentümer ein Rechtsschutzbedürfnis vorliegen, um ein gerichtliches Abberufungsverfahren in die Wege zu leiten.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.



Rechtsanwalt Karlheinz Roth

Rückfrage vom Fragesteller 06.08.2009 | 13:09

Zu 1+2:
Muss der Verwalter bei Umstellung der Heizkostenabrechnung - zwei Anlagen getrennt, die vorher gemeinsam abgerechnet wurden, Verbrauchsangabe nach m³ statt bisher kWh die Umrechnungsmodalitäten allen Eigentümern- also mit der Hausgeldabrechnung - mitteilen, auch welcher Eigentümer durch die neue Abrechnungsmethode Mehr-oder Minderkosten hat. Oder ist das dem Treu und Glauben geschuldet?

Zu 4+5:
Wann ist der Zeitpunkt gegeben, gegen den Verwalter vorzugehen:
a) wenn er mündlich über anstehende Mängelbehebung durch den Beirat berichten lässt, alos das nicht selbst macht ( Versammlung 2009) oder
b) wenn er den Eigentümern die Mängelbehebung (in Zukunft)
empfiehlt?
Es handelt sich um eine Wohnanlage die 2003 bezogen wurde.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.08.2009 | 13:21

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Zu 1+2:
Muss der Verwalter bei Umstellung der Heizkostenabrechnung - zwei Anlagen getrennt, die vorher gemeinsam abgerechnet wurden, Verbrauchsangabe nach m³ statt bisher kWh die Umrechnungsmodalitäten allen Eigentümern- also mit der Hausgeldabrechnung - mitteilen, auch welcher Eigentümer durch die neue Abrechnungsmethode Mehr-oder Minderkosten hat. Oder ist das dem Treu und Glauben geschuldet?

Nein, das muss der Verwalter, da jede Einzelrechnung der jeweiligen Eigentümer beim Verwalter eingesehen werden kann.


Zu 4+5:
Wann ist der Zeitpunkt gegeben, gegen den Verwalter vorzugehen:
a) wenn er mündlich über anstehende Mängelbehebung durch den Beirat berichten lässt, alos das nicht selbst macht ( Versammlung 2009) oder
b) wenn er den Eigentümern die Mängelbehebung (in Zukunft)
empfiehlt?

Der richtiger Zeitpunkt gegen den Verwalter wäre der Zeitpunkt, in dem die Pflichtverletzung bekannt wird.

Wenn Sie mögen, können Sie mich gerne telefonisch kontaktieren, ohne dass Ihnen hierdurch weitere Kosten entstünden.


Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de

ANTWORT VON

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