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Ist unsere Kündigung rechtsgültig?

| 23.05.2012 22:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


16:57
Gerne möchte ich Ihren Rat in unserer Eigenschaft als Mieter.

Mit unseren Vermietern (Erbengemeinschaft Bruder + Schwester) haben wir einen Mietvertrag auf 3 Jahre abgeschlossen.
Wir möchten nun dieses Mietverhältnis 1/2 Jahr eher beenden und haben im Internet herausgefunden, dass ein ganz konkreter Grund für die Gültigkeit eines befristeten Mietvertrages genannt werden muss und das ansonsten der Vertrag mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.

Nach einer telefonischen Mitteilung an die Schwester (Vermieterin) vorab haben wir am 30.4.12 eine mail an sie geschickt mit folgendem Text, angehängt eine handschriftliche Kündigung mit unserer beiden Unterschriften, beide Vermieter angeredet:
Hallo(Vermieterin), hallo (Vermieter),
wir haben uns im Internet ein wenig erkundigt und dabei gesehen, dass der
Mietvertrag doch unbefristet ist. Da bei der Befristung kein Grund angegeben ist, ist die Befristung so nicht gültig.Deswegen richten wir uns nach der gesetzlichen Frist von 3 Monaten.

Da wir zur Zeit im Urlaub sind, können wir nur eine handschriftliche Kündigung euch per Mail zu kommen lassen. Sobald wir wieder Zuhause sind, reichen wir eine per Post nach.
Viele Grüße, ...
-------------------------------------

Gleiche Mail haben wir auch danach dem Bruder (Vermieter) geschickt.

Am 17.5. kam eine mit dieser Mail verlinkte Antwort von der Schwester:

"... bezüglich Eurer gewünschten Kündigung würden wir vorschlagen, uns vor Ort
zu treffen.
Bei diesem Treffen möchten wir über den Zustand des Hauses bei Rückgabe
sprechen.
Punkte, die dabei einfallen
....

Danke und viele Grüße,
(Vermieter)
-------------------------------------------------
An den Bruder haben wir auch schriftliche Kündigung als Einschreiben geschickt, die am 9.5. von ihm empfangen wurde.

Wir haben nun aktueller Stand heute (23.5.), auch nach nochmaliger Mailanfrage an die Vermieter keine Bestätigung der Akzeptanz der Kündiung mit Kündigungsdatum erhalten.

Jetzt fragen wir uns, ist unsere Kündigung gültig? Wir wollten zu Ende Juli kündigen.
Oder muss eine Kündigung schriftlich per Einschreiben an beide Vermieter gehen und ist dann erst gültig, ungeachtet des zitierten Schriftwechsels?

Danke für Ihre Antwort im Vorfeld!

Mit freundlichen Grüßen!

23.05.2012 | 23:24

Antwort

von


(194)
Unnaer Str. 3
58636 Iserlohn
Tel: 02371/13000
Tel: 0172/5256958
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Frage, unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes, wie folgt.

Zunächst ist festzustellen, dass unabhängig von der Frage, ob tatsächlich ein Zeitmietvertrag oder ein wechselseitiger Kündigungsverzicht vorliegt, die Kündigung Ende Juli definitiv nicht wirksam ist. Für die Wirksamkeit ist der fristgemäße Zugang einer schriftlichen Kündigung erforderlich. Eine E-Mail genügt dem Schriftformerfordernis nicht, so dass die schriftliche Kündigung jedenfalls verspätet wäre und somit allenfalls zum 30.8. Wirksamkeit entfalten könnte. Bei einer Erbengemeinschaft wird im Allgemeinen Vertretungsberechtigung angenommen, so dass auch die Zustellung an ein Mitglied derselben grundsätzlich ausreichend ist, wenn die Kündigung allerdings gegenüber allen Mitgliedern, sei es im Adressfeld oder in der Anrede, erklärt wird. Anderenfalls droht Formnichtigkeit. Es muss jedenfalls zum Ausdruck kommen, dass die Kündigung ggü. allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft erklärt werden soll.

Dies allerdings nur, wenn tatsächlich ein unzulässig unqualifizierter Zeitmietvertrag und nicht etwa ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde. Im letztgenannten Fall wäre die Vereinbarung gültig und eine vorzeitige Kündigung ohne Zustimmung der Vermieter nicht möglich.

Bitte zitieren Sie im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion die Klausel im Wortlaut, damit eine Einordnung vorgemommen werden kann.

Sollten Ihre Vermieter Ihnen allerdings schriftlich das Ende des Mietverhältnisses zum 30.7. schriftlich bestätigen, könnte man hierin einen Aufhebungsvertrag sehen, der das Mietende doch verfrüht herbeiführen würde.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion gerne für Ergänzungen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

Marc N. Wandt
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 29.05.2012 | 16:48

Sehr geehrter Herr Wandt,

herzlichen Dank für Ihre Antwort, die uns schon sehr weitergeholfen hat!

In der Tat handelt es sich um einen unzulässig unqualifizierten Mietvertrag. Somit haben die Möglichkeit mit der gesetzlichen Kündiung vorher zu kündigen.

Gerne möchte ich zum Verständnis für mich nochmal nachfragen:

Unser eingescanntes Kündigungsschreiben per mail an die Vermieterin geschickt und später
dann auch an den Vermieter gilt somit nicht.

Und da wir die schriftliche Kündigung per Einschreiben nur an den Vermieter geschickt haben und darin auch nur diesen angesprochen haben, gilt diese dann auch noch nicht.

Somit haben wir bis dato heute noch nicht wirksam gekündigt, richtig?
Wenn wir das jetzt umgehend machen per Einschreiben jeweils an Beide, wäre die Kündigung nun zu Ende August und nach dem 3.6. zu Ende September.

Ich hoffe, ich habe das jetzt so richtig verstanden.
Besten Dank und freundlichen Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.05.2012 | 16:57

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt.

Tatsächlich spricht vieles dafür, dass die Kündigung bislang nicht wirksam ist.

Sie sollten insoweit nochmals schriftlich wie geplant kündigen. Wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag des Juni erfolgt, endet die Frist in der Tat zum 30.08., sonst einen Monat später.

Wie bereits erwähnt: Sollte man Ihnen die Kündigung zum 30.07. schriftlich bestätigen, könnten Sie sich später hierauf durchaus berufen. Ein Zuwarten trägt allerdings das Risiko des erneuten Fristversäumnisses in sich, so dass dies nur bedingt empfohlen werden kann.

Ich würde Ihnen übrigens raten, das Mietverhältnis per Einwurfeinschreiben zu kündigen und das Kündigungsschreiben dabei von einem unbeteiligten Dritten eintüten und zur Post bringen lassen. Dies beugt einer etwaigen Nichtabholung des Einschreibens bzw. der Aussage, der Umschlag sei leer gewesen, vor.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Marc N. Wandt
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 29.05.2012 | 17:37

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 29.05.2012
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Besten Dank - sehr empfehlenswert!


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