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Ist es richtig, dass der Mieter die Renovierungskosten nicht zahlen muß?

16.02.2009 12:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Wohnung vermietet. Verwendet wurde ein Formularmietvertrag, welcher seiner Zeit noch die Renovierungsklausel nach xxx Jahren muß xxx renoviert etc. Handschriftlich wurde beim Wohnungsübernahme-Protokoll vereinbart, dass die Wohnung renoviert übergeben wird und bei Auszug die Wohnung wieder renoviert an den Vermieter zurückgeht.

Die Wohnung wurde im unrenovierten Zustand übergeben. Mieter war nicht bereit, das Übernahmeprotokoll zu unterzeichnen.

Nun wurde die Kaution abgerechnet und ich habe ihm Betrag 300,00 für die Renovierung in Rechnung gestellt. Hierbei wurden ihm einige Sache nicht berechnet. Der Mieter stellt sich nun auf dem Standpunkt, dass die handschriftliche Vereinbarung unwirksam sei, da er zu Beginn des Mietverhältnisses nicht die Wahl gehabt hätte.
Ist es richtig, dass er die Renovierungskosten nicht zahlen muß?

Ferner behauptet er, er habe die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 nicht erhalten, obwohl, ich die Abrechnug persönlich in den Kasten geworfen habe (einen Zeugen hierzu gibt es). Kann die Zahlung erweigern?

Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Aus Ihren Angaben lässt sich hier leider nur deuten, dass im Vertrag eine sog. „starre“ Renovierungsklausel sowie eine Endrenovierungsklausel im Übergabeprotokoll verwendet wurden.

Soweit dies tatsächlich der Fall ist, halte ich diese gemäß der Rechtssprechung insgesamt für unwirksam.

Denn selbst, wenn individualvertraglich eine Endrenovierungsverpflichtung vereinbart worden sein sollte (was Sie im Falle eines Bestreiten zu beweisen hätten), würde diese Klausel im Zusammenspiel mit einer formularmäßigen starren Klausel für die laufenden Schönheitsreparaturen den Mieter unangemessen benachteiligen (sog. Summierungseffekt).

Mangels Kenntnis des konkreten Vertrages kann hier aber keine abschließende Beurteilung erfolgen. Für wahrscheinlich halte ich nach Ihrer Schilderung aber eine Unwirksamkeit der Verpflichtung aufgrund des Summierungseffektes. In diesem Fall besteht keine Berechtigung zur Verrechnung der Renovierungskosten.

Für die Rechtzeitigkeit des Zugangs der Betriebskostenabrechnung ist sodann ebenfalls der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet. Für den Fall, dass der Mieter daher weiterhin einen Zugang bestreiten sollte, müssten Sie den rechtzeitigen Zugang zur Überzeugung des Gerichtes darlegen und beweisen können. Wenn für den Einwurf keine Zeugen oder sonstige Beweismittel (Faxprotokoll, Einschreiben etc.) zur Verfügung stehen, kann dies im Falle einer rechtlichen Auseinandersetzung dazu führen, dass Sie den Beweis nicht führen können. Unterstellt, Sie können den Zugang nicht beweisen, würden Sie den Rechtsstreit insoweit verlieren.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -




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