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Ist eine mündliche Kündigung rechtswirksam?

04.10.2010 15:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind Mieter einer Wohnung und wollen diese schnellstmöglich aufgeben, um in eine Eigentumswohnung umzuziehen. Dazu habe ich folgende Fragen:

Wir haben die Vermieterin, die in Kanada lebt, am 12. September telefonisch über unsere Kündigung informiert. Am 27. September hat die Vermieterin darauf hin in Bonn die erste, von uns vermittelte potenzielle Nachmieterin angesehen. Heute hat sie erklärt, sie wolle nun eine schriftliche Kündigung mit heutigem Datum, was bedeutet, dass wir ggf. den Januar mitzahlen müssten. Ich habe dazu zwei Fragen:

a. Gilt die telefonische Kündigung als rechtskräftig? Immerhin hat die Vermieterin auf dieser Basis ja bereits Gespräche mit Nachmietern geführt und kann daher kaum argumentiere, eine wirksame Kündigung liege nicht vor.

2. Können wir, sofern wir 3 Nachmieter präsentieren, früher aus dem Vertrag und welchen Kriterien müssen diese Nachmieter genügen (wir haben dazu bereits Zeitungsanzeigen geschaltet etc.) und wieviel früher könnten wir gehen?

Vielen Dank für eine rasche Antwort am besten mit Nennung der entsprechen Paragraphen.

Ihr

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:

a. Gilt die telefonische Kündigung als rechtskräftig? Immerhin hat die Vermieterin auf dieser Basis ja bereits Gespräche mit Nachmietern geführt und kann daher kaum argumentiere, eine wirksame Kündigung liege nicht vor.

Nein, telefonisch kann das Mietverhältnis leider nicht wirksam gekündigt werden. Die Kündigung bedarf der Schriftform. Das schreibt § 568 Abs. 1 BGB vor (sowohl für Vermieter als auch für den Mieter). Schriftform bedeutet gemäß § 126 Abs. 1 BGB, dass die Kündigungserklärung vom Mieter eigenhändig unterschreiben sein muss. Da die Kündigung eigenhändig unterschreiben sein muss, reicht eine Kündigung per Telefax nicht aus (BGH, 30.07.1997 – VIII ZR 244/96).

Die Kündigungsfrist beträgt für Sie als Mieter mit unbefristetem Mietvertrag 3 Monate, § 573c Abs. 1 S. 1 BGB:

„Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig."

Auf Ihren Fall bezogen, bedeutet das: Wollen Sie zum 31.12.2010 kündigen, muss die schriftliche Kündigung bis zum 04.10.2010 (also heute) dem Vermieter ZUGEHEN. Der Samstag ist nach herrschender Meinung ein Werktag im Sinne dieser Vorschrift, so dass er bei der Berechnung der Karenzzeit von 3 Werktagen mitzuzählen ist (BGH, 27.04.2005 – VIII ZR 206/04). Das bedeutet: Der erste Werktag des dieses Monats ist der 1. Oktober, der zweite Werktag ist der 2. Oktober (ein Samstag = Werktag) und der dritte Werktag somit der heutige 4. Oktober 2010.

Geht die Kündigung verspätet zu, verschiebt sich die Beendigung des Mietverhältnisses um einen Monat, d. h. auf den 31.01.2011.

Sie und Ihre Vermieterin können das Mietverhältnis im Rahmen der Vertragsfreiheit aber zu jeder Zeit durch einen Aufhebungsvertrag (§ 311 BGB) beenden. Maßgeblich wäre hier ein übereinstimmender Wille beider Parteien zur Beendigung des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Termin. Ist ein bestimmter Termin (hier z. B. 31.12.2010) nicht vereinbart worden, endet das Mietverhältnis mit dem Vertragsschluss, § 271 Abs. 1 BGB.

Der Aufhebungsvertrag ist im Gegensatz zur Kündigung formlos wirksam, selbst wenn der Mietvertrag Schriftform vorsieht, vgl. LG Aachen, 02.12.1992 – 7 S 388/92.

Somit konnten Sie das Mietverhältnis durch Aufhebungsvertrag (nicht aber durch Kündigung) bereits am 12.09.2010 im Rahmen des Telefonats mit Ihrer Vermieterin zum 31.12.2010 beenden, wenn Sie und Ihre Vermieterin das so vereinbart haben. Ich kenne den Inhalt des Telefongesprächs natürlich nicht, aber denkbar ist auch, dass die Stellung eines geeigneten Nachmieters von Ihrer Vermieterin zur Bedingung für die Aufhebung des Mietverhältnisses gemacht wurde.


2. Können wir, sofern wir 3 Nachmieter präsentieren, früher aus dem Vertrag und welchen Kriterien müssen diese Nachmieter genügen (wir haben dazu bereits Zeitungsanzeigen geschaltet etc.) und wieviel früher könnten wir gehen?

Das hängt davon ab, was Sie und Ihre Vermieterin schriftlich im Mietvertrag – durch eine Nachmieterklausel – bzw. nachvertraglich durch mündlichen Mietaufhebungsvertrag (ggf. durch Telefonat vom 12.09.2010) vereinbart haben. Gibt es in Ihrem Mietvertrag keine Nachmieterklausel und haben Sie diesbezüglich auch im Rahmen des Mietaufhebungsvertrages mündlich nichts vereinbart, müssen Sie gar keine Nachmieter vorschlagen. Es gibt jedenfalls keine generelle Pflicht, einen oder gleich mehrere Nachmieter zu stellen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben. Bei Bedarf können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Felix M. Safadi
Rechtsanwalt

_________
Allgemeine Hinweise:

Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Nachfrage vom Fragesteller 04.10.2010 | 17:34

Herzlichen Dank für Ihre rasche Antwort. Ich hätte eine Nachfrage zum Punkt 2: Falls wir drei geeignete Nachmieter fänden, wären die Vermieter dann verpflichtet, uns früher als zum 31.12. 2010 aus dem Vertrag zu entlassen? Oder gibt es dafür keine allgemeine Vorschrift: LG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.10.2010 | 19:28

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für die Nachfrage, die ich Ihnen gerne wie folgt beantworten möchte:

Wie gesagt, § 573c Abs. 1 S. 1 BGB schreibt eine dreimonatige Kündigungsfrist für den Mieter fest. Diese Frist dient auch dem Schutz des Vermieters. Eine abweichende Regelung ist zum Nachteil des Mieters unwirksam, § 573c Abs. 4 BGB. Das bedeutet aber natürlich nicht, dass eine abweichende Regelung zum VORTEIL des Mieters ebenfalls unwirksam wäre; hier können die Parteien grundsätzlich vereinbaren, was sie wollen (Vertragsfreiheit).

Die Befugnis, durch Nachmieterstellung vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden, müsste Ihnen aber vertraglich eingeräumt worden sein, sei es durch eine entsprechende Regelung im (schriftlichen) Mietvertrag selbst, sei es nachvertraglich im Rahmen eines Mietaufhebungsvertrages wie oben dargelegt (dann auch mündlich möglich!).

Haben Sie mit der Vermieterin eine solche Nachmieterstellung z. B. im genannten Telefongespräch vereinbart, dann muss sie sich auch an eine solche Vereinbarung festhalten lassen und kann nicht im Nachhinein auf eine Vertragsbeendigung durch Kündigung bestehen. Denn der Vertrag wäre dann auf Grund der Vereinbarung als beendet anzusehen und nicht erst auf Grund einer noch von Ihnen zu erklärenden Kündigung.

Ist allerdings beides nicht gegeben, liegt also weder eine mietvertragliche noch eine nachvertragliche Nachmieterstellungsbefugnis vor, wird der Vertrag durch die Nachmieterstellung nicht vorzeitig beendet.

Nur unter engen Voraussetzungen nimmt die Rechtsprechung eine Nachmieterstellungsbefugnis aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) an, d. h. auch ohne gesonderte Vereinbarung zwischen den Parteien. Hier müsste neben der persönlichen und wirtschaftlichen Eignung des Nachmieters ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Vertrages vorliegen, das dasjenige des Vermieters an der Einhaltung des Vertrages erheblich überragt. Ein erhebliches Überragen der Mieterinteressen liegt aber nicht vor, wenn die Restlaufzeit des Mietvertrages geringer als 3 Monate ist. Unterhalb dieses Zeitraums würde ein Gericht keinen Anlass sehen, von der gesetzlichen Grundregel abzuweichen.

Eine gesetzliche oder gewohnheitsrechtliche Nachmieterstellungsbefugnis gibt es allerdings – entgegen weitverbreiteter Meinung – leider nicht.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben, und wünsche Ihnen einen schönen Abend.

Mit freundlichen Grüßen

RA Safadi

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