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Ist eine Nutzungsänderung und eine damit verbundene Stellplatzablöse nötig?

22.03.2013 10:20 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Ob die Umwandlung eines Lagers/Maßschneiderei in eine Konditorei eine zulässige Nutzungsänderung ist, beurteilt sich nach Bauplanungsrecht. Ob hierdurch zusätzliche Stellplätze erforderlich werden, hängt vom Umfang der geänderten Nutzung ab.

Hallo!

Ich möchte als Konditor eine eigene Konditorei im Stadtinneren (Bayern) öffnen.

In dem Laden, der mich interessiert (55qm) war vorher eine Maßschneiderei, darunter noch einmal ein Raum der gleichen Größe, der als Lager genutzt wurde. Dort soll die Konditorei-Produktion rein.

Soweit ich das nun verstanden habe, hängt eine Stellplatz-Ablöse (10.000 EUR!) davon ab, ob ein Nutzungsänderungsantrag gestellt werden muss. (Richtig?)

Nun meine Fragen: Wenn ich in meiner Konditorei keine offenen Getränke (nur Kaffee/Tee) und keinen Alkohol ausschenke und normale Geschäftsöffnungszeiten habe, muss dann eine Nutzungsänderung beantragt werden, sprich: gilt das dann wie eine Maßschneiderei als Handwerklicher Betrieb? Würde sich daran etwas ändern wenn man nicht nur Stehplätze, sondern auch Sitzplätze zur Verfügung stellt? Hängt das dann vielleicht sogar von der Anzahl der Sitzplätze ab?

Muss für das Lager, in dem nun Torten produziert werden sollen, eine Nutzungsänderung gestellt werden? Und müsste dafür dann Stellplatz-Ablöse bezahlt werden, auch wenn das für den Laden an sich vielleicht nicht nötig sein sollte?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

Mit freundlichen Grüßen!
M.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Nach Art. 47 Abs. 1 Satz 2 der Bayerischen Landesbauordnung (BayLBO) vom 14.08.2007 in der Fassung vom 11.12.2012 sind bei Nutzungsänderungen von Anlagen Stellplätze in solcher Zahl und Größe herzustellen, dass die Stellplätze die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufnehmen können. Nach § 47 Abs. 3 BayLBO kann die Stellplatzpflicht erfüllt werden

1.

Herstellung der notwendigen Stellplätze auf dem Baugrundstück,
2.

Herstellung der notwendigen Stellplätze auf einem geeigneten Grundstück in der Nähe des Baugrundstücks, wenn dessen Benutzung für diesen Zweck gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde rechtlich gesichert ist, oder
3.

Übernahme der Kosten für die Herstellung der notwendigen Stellplätze durch den Bauherrn gegenüber der Gemeinde (Ablösungsvertrag).

Es ist also Sache der Baubehörde, im Falle einer Nutzungsänderung im Einzelfall konkret festzulegen, ob und wieviel zusätzliche Stellplätze erforderlich sind. Für die Ablöse von Stellplätzen gibt es auch keine feststehenden Beträge, etwa 10.000 € pro Stellplatz, sondern dies erfolgt durch einen Ablösungsvertrag mit der Gemeinde (§ 47 Abs. 3 Nr. 3 BayLBO), kann und muss also ausgehandelt werden.

Sie sollten daher vorab bei der Gemeinde anfragen, ob diese im Falle der Nutzungsänderung zusätzliche Stellplätze für erforderlich hält, und welchen Betrag sie bejahendenfalls für die Ablösung eines Srellplatzes verlangt.

Es kann hier auch gemeindliche Stellplatzsatzungen geben.

Davon getrennt ist die Frage der Zulässigkeit einer Nutzungsänderung zu behandeln.

Nutzungsänderung ist die Änderung der (genehmigten) Benutzungsart oder die Änderung der Zweckbestimmung einer baulichen Anlage.

Auch die Nutzungsänderung ist grundsätzlich "Vorhaben" i.S. des § 29 BauGB, es sind daher die Vorschriften über die planungsrechtliche Zulässlichkeit (§§ 30-37 BauGB) einschlägig. Des weiteren besteht für die Nutzungsänderung ebenso wie für die Errichtung, die Änderung und den Abriss einer baulichen Anlage das Erfordernis einer Baugenehmigung nach Maßgabe der Vorschriften in den Landesbauordnungen. Von Bedeutung ist jedoch nicht jede beliebige Änderung der Nutzungsweise, sondern es muss eine Nutzungsänderung vorliegen, die die Funktion, die rechtliche Qualität der bisherigen zulässigen Nutzung ändert und damit in bodenrechtlicher Hinsicht die Genehmigungsfrage neu aufwirft (BVerwG, Urteil vom 11.11.1988 – 4 C 50/87).

Wenn Sie ein Lager in einen Betrieb zur Tortenproduktion umwandeln, ist dies sicherlich eine Nutzungsänderung im baurechtlichen Sinne (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 03.02.2011, Aktenzeichen: 2 A 1416/09, für die Umwandlung einer Lagerhalle in einen Drogeriemarkt Nutzungsänderung bejaht).

Nach Art. 58 Abs. 2 BayLBO bedarf die Nutzungsänderung keiner Genehmigung, wenn sich das Vorhaben im Bereich eines Bebauungsplans befindet und es dessen Festsetzungen nicht widerspricht. Ob dies vorliegend der Fall ist, entzieht sich meiner Kenntnis. Hier müssten Sie ggfs. bei der Gemeinde anfragen, ob und mit welchen Festsetzungen ein Bebauungsplan besteht.

Besteht kein Bebauungsplan, ist ein Antrag auf Nutzungsänderung im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayLBO erforderlich. Wenn sich das Vorhaben in einer gewerblich oder einem gemischt genutzten Umgebung im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB befindet, dürften einer Nutzungsänderung von einer Schneiderei zu einer Konditorei keine Hindernisse entgegensetehen. (Dies gilt jedoch nicht für Sonderbauten, also Gaststätten mit mehr als 40 Plätzen oder Läden mit mehr als 800 qm Verkaufsfläche.)

In der Praxis ist entschieden worden, dass etwa die Umwandlung eines Fotofachgeschäfts in eine Konditorei mit Kaffeeausschank zulässig ist, bei Sitzplätzen jedoch nur bei Schaffung zusätzlicher Stellplätze (Stadt Langen, Ds. 61-10/XVI/09 vom 09.09.2009). Das Verwaltungsgericht München hat durch Urteil vom 30.01.2012, Aktenzeichen: M 8 K 10.5020, entschieden, dass es sich bei der Konditorei mit 15 Sitzplätzen um die Abgabe von Getränken und Speisen im Rahmen des Betriebs eines Ladensgeschäfts des Lebensmittelhandwerk handelt, bei der nutzungsrechtlich keine Speise- und Schankwirtschaft mit erhöhtem Stellplatzbedarf vorliegt.

Unabhängig davon ist die Frage einer gaststättenrechtlichen Erlaubnis zu beurteilen: Nach § 2 Abs. 2 des Bayerischen Gaststäätengesetzes vom 20.11.1998 bedarf keiner Erlaubnis zum Betrieb einer Gaststätte, wer lediglich alkoholfreie Getränke und zubereitete Speisen verabreicht. Der frühere Absatz 3, der die Erlaubnis vom Vorhandensein von Sitzplätzen abhängig machte, ist weggefallen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt

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