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Ist ein zweiter Untermieter erlaubt?

| 12.09.2014 16:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

ich benötige Ihr Fachwissen für folgenden Sachverhalt:

Mein Mann und ich wohnen seit 3 Jahren in einer großzügigen 4,5 Zimmer Wohnung in München. Wir sind beide im Mietvertrag als Mieter hinterlegt.

Seit April diesen Jahres hat mein Mann eine Arbeitsstelle in Berlin angenommen und dort eine 1,5 Zimmer Wohnung bezogen. Er hat nun in B seinen Zweitwohnsitz (in München nach wie vor den Hauptwohnsitz). Da die Münchner Wohnung sehr groß ist, haben wir eines der vielen Zimmer seit April untervermietet. Der Vermieter hat hier auch zugestimmt.

Nun überlegen wir, ob wir uns in Berlin eine größere Wohnung suchen und den Hauptwohnsitz nach Berlin verlegen. Dann würde nicht mehr mein Mann pendeln, sondern ich (mein Arbeitgeber ist in München).

Da wir unsere Münchner Wohnung vorerst nicht aufgeben wollen (wer weiß, vielleicht kommen wir zurück?!) pberlegen wir nun, um kostenmäßig hinzukommen, in unsere große 4,5 Zimmer Wohnung noch eine zweite Untermieterin aufnehmen. Ich würde dann also noch 2 Zimmer der Münchner Wohnung für wenige Übernachtungen pro Woche nutzen, ein Zimmer ginge dann an eine Untermieterin und ein weiteres (bzw. 1,5) an eine weitere Untermieterin.

Zur Information: In demselben Wohnblock wohnt über uns eine 4-köpfige Famliie (mit erwachsenen studierenden Kindern) und schräg unter uns eine 5-köpfige Familie in jeweils exakt identischen Wohnungen.

Die 1. Frage an Sie ist: Muss unser Vermieter noch eine weitere Untermieterin akzeptieren?

Frage 2: Falls ja, müssen wir dem Vermieter den Namen der zweiten Untermieterin nennen oder reicht es aus, dass wir ihn informieren, dass eine zweite Person einzieht? Oder wie sollen wir hier vorgehen?

Die 3. Frage lautet: Wie lange muss unser Vermieter diese Konstellation akzeptieren? Ich selbst (als eine von zwei Hauptmietern) bin ja nach wie vor circa 3 Nächte pro Woche in der Wohnung, aber mein Mann gar nicht mehr.

4. Frage: Ich möchte die Untermietverträge gerne befristen. Welchen Grund gebe ich hier an? z.B. "Rückkehr der beiden Hauptmieter". Desweiteren möchte ich trotzdem eine regelmäßige 3-monatige Kündigungsfrist in den befristeten Vertrag aufnehmen. Ist das möglich?

Ich hoffe, die Ausführungen sind klar und verständlich und freue mich auf eine schnelle Antwort auf meine Fragen!

Beste Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Dem Mieter ist die Überlassung des Gebrauchs an Dritte (z.B. Untervermietung) ohne Erlaubnis des Vermieters nicht gestattet, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, § 540 BGB.

Der Mieter muss dem Vermieter die Aufnahme von Personen, die er auf Dauer aufnehmen will, anzeigen; die Anzeige wird durch die Anfrage auf Erteilung der Erlaubnis zur Aufnahme ersetzt. Die Anzeige soll dem Vermieter zum einen eine Prüfung der Person des Untermieters, zum anderen ggf. die Anpassung eines personenbezogenen Verteilerschlüssels von Betriebskosten an die geänderte Zahl der Personen im Haushalt des Mieters ermöglichen.

Vorliegend ist - auch aufgrund der Größe der Wohnung - nicht erkennbar, dass Ihr Vermieter der Aufnahme eines zweiten Untermieters nicht zustimmen sollte. Es ist ja keine Überbelegung ersichtlich. Hier sehe ich keine Probleme.

Allerdings kann die Erlaubnis von einer Mieterhöhung abhängig gemacht werden, § 553 Abs. 2 BGB.

Die Erlaubnis kann allgemein oder für den Einzelfall beantragt und erteilt werden.
Die Erlaubnis ist formlos möglich.

Der Vermieter kann im Hinblick auf die Person des Untermieters die Beantwortung solcher Fragen verlangen, die auch bei einer Neuvermietung üblicher- und zulässigerweise gestellt werden können, z.B. Name, Geburtsdatum und Beruf des Untermieters. Der Name des Untermieters ist daher, wenn der Vermieter dies verlangt, zu nennen.

Wenn die Untervermieterlaubnis erteilt ist, gibt es keine weitere zeitliche oder sonstige Begrenzung.

Für Untervermietverträge gelten grundsätzlich die gleichen gesetzlichen Bestimmungen wie für normale Wohnungsmietverträge. Allerdings ergeben sich beim Kündigungsschutz Besonderheiten für Wohnraum, der - wie bei Ihrer Konstellation - Teil der von Ihnen selbst bewohnten Wohnung ist.

Sie müssen in diesem Fall als Vermieter keinen Kündigungsgrund i.S.d. § 573 BGB haben, können also auch ohne Grund das Mietverhältnis mit dreimonatiger Frist kündigen. Dieser Kündigungstatbestand betrifft die Konstellation, dass, wie in Ihrem Fall, der Mieter mit dem Vermieter (hier wohl zumindest zeitweise) in derselben Wohnung wohnt. Erforderlich ist, dass sich der Wohnbereich des Mieters als Teil der Vermieterwohnung darstellt, ihm also die Kriterien einer selbständigen Wohneinheit fehlen. Maßgebend sind insoweit die Umstände des Einzelfalls.

Eine Befristung wäre daher nicht unbedingt erforderlich, da beide Parteien des Mietvertrages ohnehin mit dreimonatiger Frist kündigen könnten. Bei einer Befristung, also einem Mietverhältnis auf Zeit, ist zu beachten, dass das Mietverhältnis dann auch für die gesamte Zeitdauer, für die es eingegangen wurde, bestehen bleibt. In diesem Fall könnten weder Sie, noch der Untermieter vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen.

Da das von Ihnen angestrebte Untervermietverhältnis gem. § 549 Abs. 2 BGB keinen erweiterten Mieterschutz genießt, ist auch kein Befristungsgrund nach § 575 BGB anzugeben für den Fall, dass Sie doch einen Zeitmietvertrag abschließen wollen.

Sie können also nach Ihrer Wahl einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abschließen mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten für beide Vertragsparteien oder aber einen Mietvertrag mit einer bestimmten zeitlichen Dauer, nach deren Ablauf der Vertrag dann endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

Voraussetzung ist jedoch, dass dem Untermieter mitgeteilt wird, dass es sich um ein Untervermietverhältnis handelt, Sie also den Wohnraum selbst nur gemietet haben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Dies gilt jedoch nicht für neue Fragen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.09.2014 | 19:01

Danke für diese Erläuterungen! Das ist sehr hilfreich!

Sie schreiben "Allerdings kann die Erlaubnis von einer Mieterhöhung abhängig gemacht werden, § 553 Abs. 2 BGB." Worauf muss man sich hier maximal gefasst machen und wovon ist das abhängig? Denn Nebenkosten müssen wir als Hauptmieter ja sowieso selbst tragen und wenn wir 3 Kinder und 2 Hunde (Haustiere sind erlaubt) hätten, dann würde die Wohnung bestimmt wesentlich stärker abgenutzt werden als bei 2 1/2 Erwachsenen.

Desweiteren schreiben Sie "Wenn die Untervermieterlaubnis erteilt ist, gibt es keine weitere zeitliche oder sonstige Begrenzung.". Insbesondere beziehe ich dies auf die Tatsache, dass ich ja weiterhin tageweise in der Wohnung wohne.
Was würde passieren, wenn ich nur noch sehr selten, z.B. alle 8-10 Wochen für 1-2 Nächte selbst in der Whng übernachten würde?

Herzlichen Dank für Ihre Hilfe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.09.2014 | 19:39

Sehr geehrter Fragesteller,


bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich im Rahmen der Nachfragefunktion keine neuen oder nun neu aufgetretene Fragen beantworten kann.

Mein zusätzlicher Hinweis darauf, dass Ihr Vermieter die Möglichkeit hat, die Miete aufgrund der weiteren Untervermietung anzuheben, sollte nicht dazu führen, dass ich nun die Rechtslage zu diesem Themenkomplex untersuche, zumal es sich nur um eine gesetzliche Möglichkeit des Vermieters handelt, die er nutzen kann, aber nicht muss. Die meisten Vermieter machen von ihrem diesbezüglichen Mieterhöhungsrecht ohnehin keinen Gebrauch.

Sollte es dennoch dazu kommen, so können Sie mich über meine hinterlegten Kontaktdaten informieren. Wir werden dann eine entsprechende Lösung finden.

Die zweite Nachfrage betrifft die 3. Frage Ihrer Usprungsfragen. Sie wollten wissen, wie lange der Vermieter die Konstellation hinnehmen muss, wenn die Erlaubnis erteilt wurde. Dies hatte ich Ihnen entsprechend beantwortet. Wie oft Sie dann selbst Ihre Wohnung benutzen, ist hierfür nicht relevant. Der Vermieter kann die Erlaubnis nicht davon abhängig machen, wie oft Sie selbst Ihre Wohnung noch nutzen.

Ich hoffe, dass ich Ihr Anliegen in Bezug auf die ursprünglich gestellten Fragen vollumfänglich klären konnte und wünsche Ihnen ein angenehmes Wochenende.

Sollten weitere Fragen auftreten oder eine Rechtsberatung im Hinblick auf die Mieterhöhungsmöglichkeiten eines Vermieters bei Untervermietung gewünscht werden, können Sie mich gern über meine E-Mail-Anschrift kontaktieren.

Freundliche Grüße

Frank Phileas Lemmer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.09.2014 | 18:47

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