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Ist ein mündliches Vorkaufsrecht wirksam?


12.12.2007 13:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag !

Wir haben im letzten Jahr ein altes Bauernhaus auf dem Dorf bezogen, dessen Eigentümerin kurz nach unserem Einzug verstarb. Da die Testamentsvollstreckung fast ein Jahr andauerte, der Erbe für dieses Haus aber bereits feststand, hat dieser mit uns unter einem Zeugen schon im letzten Jahr vereinbart, dass wir ein Vorkaufsrecht auf dieses Haus haben. Dieses wollte er uns noch schriftlich mitteilen, jedoch kam es nie dazu. Seit 3 Wochen ist ihm das Haus nun überschrieben und ihm war bekannt, dass wir grosses Interesse an dem Haus haben. Er stimmte auch am Telefon dem Verkauf an uns zu, wollte sich dann in den kommenden Tagen mit einem Notartermin bei uns melden. Nun haben wir vor wenigen Tagen ein Schreiben (3-Zeiler) von ihm erhalten, in dem er uns mitteilt, das Haus mit Wirkung zum 01.01.2008 an jemanden anderen verkauft zu haben. Wir sind natürlich stockesauer gewesen, zumal unsere Finanzierung bereits stand. Er ist für uns nicht zu sprechen, deshalb haben wir nun aus lauter Frust die Kündigung des Mietverhältnisses zum 01.04.2008 ausgesprochen (schriftlich). Erst im Nachhinein fiel uns die Absprache mit dem Vorkaufsrecht wieder ein. Nun meine Frage(n):

Haben wir trotz Kündigung noch ein Vorkaufsrecht, denn dieses wurde uns ja mündlich unter dem Zeugen gemacht. Kann ich den Verkauf anfechten und ebenso dann auch die Miet-Kündigung rückgängig machen oder ist nun alles verloren ?
12.12.2007 | 13:58

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:

(1) Zum Vorkaufsrecht:

Die Einräumung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts gemäß §§ 463 ff. BGB bedarf zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung gemäß § 311b Abs. 1 BGB. In Ihrem Fall ist das Vorkaufsrecht nicht notariell beurkundet worden. Das Vorkaufsrecht ist demnach nicht wirksam zustande gekommen. FAZIT: Sie genießen somit keinerlei Vorrang gegenüber dem konkurrierenden Erwerber. BEACHTEN SIE ABER: Sollten Ihnen im Zusammenhang mit der Finanzierung Kosten entstanden sein, können Sie diese als Vertrauensschaden u.U. gegenüber dem Erben nach Maßgabe der §§ 280, 242 II, 311 II BGB geltend machen.

(2) Zur Mietkündigung:

Die Wirksamkeit Ihrer Kündigung vorausgesetzt, ist das Mietverhältnis zum 01.04.2008 beendet. Sollte die Kündigung dem Vermmieter bereits zugegangen sein, kann sie auch nicht widerrufen werden. Ein Anfechtungsgrund ist nach Ihrem Vortrag auch nicht einschlägig. FAZIT: Ihnen bleibt somit keine andere Wahl, als mit Ihrem (neuen) Vermieter über die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verhandeln.

Ich hoffe, Ihnen mit den vorangegangenen Ausführungen vorab weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen weiterhin gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Iven
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 12.12.2007 | 14:05

Hallo, nun habe ich eben im Internet diesen Passus gefunden:

Der Mieter hat ein gesetzlich geregeltes Vorkaufsrecht, wenn die von ihm bewohnte Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird (§ 577 BGB) - es sei denn, daß die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen des Haushaltes des Vermieters verkauft werden.
Soll also die Wohnung verkauft werden, so ist diese dem Mieter zunächst zum Kauf anzubieten. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kann der Mieter warten, bis die Wohnung an einen Dritten verkauft wurde. Liegt ein notarieller Kaufvertrag vor, der den Kaufpreis nennt, so muß er sich jedoch binnen einer Frist von zwei Monaten entscheiden. Diese Vorgehensweise hat einen entscheidenden Vorteil für den Mieter - er kann die Wohnung nämlich zu den gleichen Bedingungen erwerben, wie sie im Kaufvertrag niedergelegt wurden und somit die bereits ausgehandelten Konditionen ausschöpfen. Dies umfaßt auch Preisvorteile, die ein Großkunde im Rahmen eines sogenannten Paketverkaufes erzielen wollte.
Der Verkäufer oder der Erwerber müssen den Mieter über Inhalt des ausgehandelten Kaufvertrages informieren und den Mieter auf das Vorkaufsrecht hinweisen - am besten in einem Schreiben.
Zur Ausübung genügt zur Wirksamkeit die privatschriftliche Form - eine notarielle Beurkundung ist nicht notwendig (BGH - Az: VIII ZR 268/99), für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist eine schriftliche Erklärung des Mieters erforderlich (§ 577 BGB).
Das Vorkaufsrecht wird weder durch die Aufteilung in Miteigentumsanteile noch durch Umwandlung von Miteigentumsanteilen in Wohnungseigentum berührt.



Ich verstehe nun in den ersten Sätzen, dass ich noch die Möglichkeit habe, ein Vorkaufsrecht geltend zu machen und dass dieses NICHT notrieller Art sein muss...

Das Haus ist NICHT an ein Familienmitglied verkauft worden, sondern an einen Nachbarn von uns, der in keinem verwandschaftlichen Verhältnis zum Verkäufer steht.

Was ist denn nun richtig ?!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.12.2007 | 14:52

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

In der Tat regelt § 577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter. ABER: Das Vorkaufsrecht ist nach Ihren Ausführungen nicht (!!!) einschlägig. Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB setzt voraus, dass entweder (1.) die Begründung von Wohnungseigentum i.S. des WEG durch den Veräußerer vor der Veräußerung stattgefunden hat oder (2.) die Begründung von Wohnungseigentum durch den Veräußerer vor der Veräußerung beabsichtigt war. Bei Alleineigentum an einem Grundstück wird Wohnungseigentum gemäß §§ 2,8 WEG durch Teilungserklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt und entsprechender Eintragung im Grundbuch begründet. MIT ANDEREN WORTEN: Sie hätten nur dann ein gesetzliches Vorkaufsrecht i.S. des § 577 BGB, wenn der Erbe und Veräußerer das von Ihnen bewohnte Haus vor der Veräußerung in mind. 2 abgeschlossene Eigentumswohnungen umgewandelt hätte oder eine derartige Umwandlung vor der Veräußerung beabsichtigt war. Hintergrund des Vorkaufsrechts i.S. des § 577 BGB ist lediglich, den Mieter von einer Verdrängung durch die Umwandlung von Wohnungseigentum zu schützen.

FAZIT: Da die von Ihnen recherchierte Passage lediglich die weiteren Voraussetzungen des Vorkaufsrechts i.S. des § 577 BGB und seiner Ausübung skizziert, hat sie für Ihren Fall keine Relevanz. Im Übrigen verweise ich auf meine obigen Ausführungen. Da Sie sich nicht auf ein Vorkaufsrecht i.S. des § 577 BGB berufen können, hätte das Vorkaufsrecht notariell beurkundet werden müssen.

Aufgrund der Komplexität der gesetzlichen Regelung des § 577 BGB darf ich Ihnen höflichst anbieten, mich - über die kostenlose Nachfragefunktion hinaus - per E-Mail oder telefonisch zu kontaktieren. Im Übrigen hoffe ich, Ihren Widerspruch aufgelöst zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

Iven
Rechtsanwalt

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