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Ist ein Mietvertrag zustande gekommen?

15.02.2012 13:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe mir letzte Woche Freitag eine möblierte Wohnung angeschaut. Bei der Besichtigung waren mehrere Interessenten da. Die Vermieterin hatte vorab eine Selbstauskunft gesendet und sagte bei dem Termin, dass der schnellste die Wohnung bekommt. Ich habe ihr schon bei der Besichtigung gesagt, dass ich die Wohnung gerne nehmen würde und auch von wann bis wann und dass ich ihr die Selbstauskunft sofort unterschrieben zusenden würde. Kopie vom Personalausweis und Gehaltsabrechnung würde ich Montag versenden, da ich über das Wochenende verreist sei und vorher dazu keine Möglichkeit hätte. Die Selbstauskunft habe ich 30 Minuten später versendet. Als Vertragsbeginn hatte ich Ende Februar angegeben mit dem Angebot eines früheren Datums, bevor sie einen anderen Mieter vorziehen würde.
Am selben Abend sendete sie mir eine E-Mail mit dem Mietvertrag (nicht unterschrieben) inkl. Vertragsbeginn und Ende (4 Monate) und fragte, ob ich mit dem 23.02. als Einzugsdatum einverstanden sei, dass wäre dann XY € für den Monat Februar. Am Sonntababend schrieb ich ihr, dass ich damit einverstanden sei und ihr schonmal Kopie des Ausweises und einen Gehaltsnachweis senden würde und mir den Mietvertrag noch durchlesen wollte. Da ich davon ausgegangen bin, dass zwischen uns alles klar geregelt war, schrieb ich ihr am Dienstag, wie wir das mit der Übergabe machen und bis wann ich die Miete und die Kaution überweisen solle.
Mittwoch morgen kam dann eine E-Mail, dass jetzt ein anderer die Wohnung bekommen hätte, der den Mietvertrag schneller unterschrieben hätte.

Für mich hatten wir aber eine klare Abmachung und ich bin auch nicht davon ausgegangen, dass sie noch anderen Mietverträge zusendet. Da ich jetzt in 1,5 Wochen auf der Straße sitze, da ich alle anderen Wohnungen abgesagt habe, meine Frage, ob zwischen uns ein mündlicher/schriftlicher per E-Mail Mietvertrag zustande gekommen ist bzw. ob ich ggf. Schadensersatz fordern kann, da ich nicht weiß, wo ich Ende des Monats wohnen soll.
Die Vermieterin ist übrigens gewerblich.

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

I.
Grundsätzlich unterliegt der Abschluss eines Mietvertrages keinem Formzwang. Er kann demnach auch mündlich oder per E-Mail geschlossen werden. Entsprechend Ihrer Ausführungen meine ich, dass Sie nicht übereinstimmend davon ausgegangen sind, dass der Mietvertrag schriftlich geschlossen werden müsste. Dann wäre die Schriftform des Vertrages wirksam i. S. d. § 127 BGB vereinbart worden und ein mündlicher Vertrag unwirksam (vgl. LG Kiel, Beschluss vom 30.09.2004, Az. 1 S 199/04 ).

Wie jeder schuldrechtliche Vertrag kommt auch ein Mietvertrag durch Angebot und Annahme zustande. Die Einigung muss die Vertragsparteien, die Mietsache und den Mietzins umfassen. In Ihrem Fall sehe ich in der E-Mail der Vermieterin vom Freitagabend das Angebot auf Abschluss des Mietvertrages an Sie, da hierin die wesentlichen Vertragsbestandteile aufgeführt wurden. An dieses Angebot ist die Vermieterin auch zwingend gebunden, § 145 BGB .

II.
Problematisch ist nun im Hinblick auf den Abschluss mit dem „Schnellsten" Ihre Annahme des Angebots erst am Sonntagabend. Die Annahme bestimmt sich nach § 147 Abs. 2 BGB bzw. sofern eine Annahmefrist vereinbart wurde nach § 148 BGB . Ausreichend ist jede zeitliche Konkretisierung, durch die der Antragende zu erkennen gibt, er wolle von der gesetzlichen Regelung des § 147 BGB nach oben oder unten abweichen (BAG, Urteil vom 01.02.2007, Az. 2 AZR 44/06 ).

Ich gehe davon aus, dass Ihnen in der E-Mail der Vermieterin keine Antwortfrist gesetzt wurde. Selbst wenn bspw. die Wendung „umgehende Antwort" verwendet wurde, so verlangt diese regelmäßig nur eine rasche Überlegung und Übermittlung (vgl. Soergel/Wolf BGB, 13. Aufl., § 148 Rn. 4). Im Übrigen habe ich Bedenken, ob ein Hinweis im Vorfeld, der „Schnellste" bekomme die Wohnung, als eine solche zeitliche Konkretisierung im Rahmen des § 148 BGB ausreicht.

Jedenfalls wusste die Vermieterin aber, dass Sie über das Wochenende nicht erreichbar waren. Allein deshalb dürfte wohl aus Treu und Glauben (§ 242 BGB ) die Ihnen gesetzte Frist zumindest bis Sonntagabend reichen. Liegt, wovon ich eher ausgehe, keine Vereinbarung i. S. d. § 148 BGB vor, so kommt es gemäß § 147 Abs. 2 auf die regelmäßigen Umstände an. Hierbei spielen solche verzögernde Umstände, welche dem Antragenden bekannt sind oder die dieser kennen musste, eine Rolle. Dies sind nämlich gerade „regelmäßig" und wirken daher Frist verlängernd (vgl. schon RG, 10.11.1933, Az. VII 192/33). Dies gilt zudem speziell für Urlaub (vgl. LArbG Berlin, 25.07.1996, Az. 10 Sa 39/96 ).

Ich gehe daher davon aus, dass mit Ihrer E-Mail vom Sonntagabend eine wirksame Annahme des Angebots auf Abschluss des Mietvertrages abgegeben wurde.

III.
Sie haben daher einen Anspruch auf Gebrauchsüberlassung der Mietsache gegenüber der Vermieterin gemäß § 535 Abs. 1 BGB . Hier besteht ein vertraglicher Anspruch, der notfalls auch eingeklagt werden kann. Sofern die Wohnung natürlich anderweitig vermietet worden ist, dürfte die Überlassung der Wohnung an Sie der Vermieterin unmöglich geworden sein. Insoweit steht Ihnen ein Schadensersatzanspruch zu.

IV.
Sofern von einem wirksamen Mietvertrag ausgegangen wird, können Sie gemäß § 280 Abs. 1 BGB bzw. gemäß §§ 536 Abs. 3 , 536a Abs. 1 BGB Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Hierunter fallen bspw. Hotelkosten, Mietdifferenz und Mehrkosten für eine Ersatzwohnung oder ggf. Aufwendungen, die Sie im Vertrauen auf den wirksamen Mietvertrag gemacht haben oder wegen der Nichterfüllung machen müssen (vgl. hierzu AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 22.12.2005, Az. 914 C 445/05 ).

Da ich von einem wirksamen Mietverhältnis ausgehe, sollten Sie die Vermieterin unter Fristsetzung auffordern, Ihnen die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt zu übergeben. Verweigert die Vermieterin dies, brauchen Sie keine weitere Frist setzen sondern sollten das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Soweit ein wirksamer Vertrag verneint wird, haben die Vorverhandlungen (hier insbesondere die Zusendung des Mietvertrages und die Absage erst am Mittwochmorgen) ein gesetzliches Schuldverhältnis nach § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet. Hieraus ergeben sich besondere Sorgfalts- und Loyalitätspflichten, deren Verletzung ebenfalls zu Schadensersatzansprüchen führen. In Betracht kommt wohl auch eine Aufklärungspflicht der Vermieterin dahingehend, dass sie eine Annahme des Angebots unverzüglich erwartet hätte. Dann hätten Sie gewusst, dass eine Annahme am Sonntagabend nicht ausreichen würde.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Alexander Otterbach, Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 15.02.2012 | 16:06

Vielen Dank für Ihre Antwort. Zur Klarheit möchte ich Ihnen kurz den E-Mail Kontakt einfügen:

E-Mail Sonntag:
Sehr geehrte XXX,

anbei der MV mit der angepassten Kautionsauszahlungs-Klausel, so wie heute kurz besprochen.
Ich würde mich freuen, wenn wir uns auf den 23.02. einigen können. Ihre anteilige Gesamtmiete beträgt dann für Februar xxx EUR.
Das liegt so zwischen dem 15.02. und 29.02. Es würde mich sehr freuen, wenn Sie damit einverstanden sind.

Bitte melden Sie sich am Montag bei mir, ob Sie mit allem einverstanden sind, dann kann ich die WE vom Markt nehmen.
Monatliche Verlängerung besprechen wir dann im Mai und legen dann gerne noch mal ein neues Auszugsdatum fest.

Herzliche Grüße und ein schönes WE

Meine Antwort von Sonntag
der 23.02. ist für mich in Ordnung. Ich sende Ihnen jetzt schonmal die Kopie meines Personalausweises und meine Gehaltsabrechnung. Den Mietvertrag möchte ich mir erstmal in Ruhe durchlesen.

Die Antwort der Vermieterin von heute
der Mietvertrag wurde gestern von einer anderen Mieterin unterzeichnet. Tut mir sehr leid, aber fairerweise kann ich nur nach Geschwindigkeit entscheiden. Ich wünsche Ihnen viel Erfolg in Berlin und alles Gute.

Habe ich etwas falsch gemacht, als ich gesagt habe, dass ich mir den Mietvertrag noch durchlesen möchte bzw. habe ich ja leider erst am Dienstag und nicht Montag geantwortet?

Danke für Ihre Hilfe




Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.02.2012 | 16:24

Sie haben jetzt in der Tat das Problem, dass von der Vermieterin eine Annahmefrist auf den Montag gesetzt wurde, die m.E. wirksam ist. Ihre E-Mail vom Sonntag müsste dann als Annahmeerklärung ausgelegt werden.

Hier spricht, wenn auch angreifbar, doch vieles für einen wirksamen Vertrag. Vertragsbestandteile müssen zwingend Vertragsparteien, Mietsache und Mietzins sein (s.o.). Über diese Bestandteile haben Sie sich geeinigt. Daran ändert auch der Umstand, dass Sie den Mietvertrag noch genauer begutachten wollen, m.E. nichts, da die wesentlichen Vertragsbestandteile davon unabhängig von Ihnen angenommen wurden.

Dies ist jedoch eine Auslegungssache, bei der es in der Tat um den Satz "Den Mietvertrag möchte ich mir erstmal in Ruhe durchlesen." geht. Im schlechtesten Fall sieht ein Gericht darin die Aussage, dass Sie eben doch noch nicht mit allen Vertragsbestandteilen einverstanden waren.

Sofern also davon ausgegangen wird, dass in Ihrer E-Mail vom Sonntag keine Annahme liegt, wäre die Annahmefrist (Montag) mit Ihrer E-Mail vom Dienstag versäumt. Die Vermieterin müsste sich dann nicht mehr an ihr Angebot halten und ein Vertrag wäre nicht zustandegekommen.

Bei Erklärungen, die ausgelegt werden müssen, ist erfahrungsgemäß immer Vorsicht walten zu lassen. Eine exakte Einschätzung der Rechtslage kann leider nicht vorgenommen werden.

Ich hoffe, dass ich Ihnen trotzdem eine erste Einschätzung Ihrer Lage geben konnte.

Mit freundlichen Grüßen

Alexander Otterbach
Rechtsanwalt

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