Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
479.629
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Ist dieser Entwurf eines Vorvertrages rechtlich für beide Seiten bindend?


| 27.12.2014 18:08 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Oliver Wöhler


Zusammenfassung: Vorvertrag Immobilie.


Problem: Wir haben eine sehr nette potentielle Käuferin für unseren Pferdehof mit Wohnhaus. Leider braucht sie (ihren Angaben nach) noch ca. 3 Monate, um die Finanzierung auf die Beine zu stellen. (Warum das so ist, ist für den Vertag ja unerheblich). Da wir jedoch noch andere potentielle Käufer haben, lieber jedoch an sie verkaufen würden, jedoch möglichst wenig Nachteile durch die gewährte Frist haben wollen, würden wir das gerne mittels eines Vorvertrages regeln. Die Käuferin wäre damit einverstanden, sie hat bereits einen Entwurf erhalten.

Ja, ich weiß, Immobilienverkäufe § 311b ..... aber es geht ja eigentlich nicht um die Eigentumsrechte an der Immobilie, sondern nur um die Entschädigung bei Nichterfüllung eines Versprechens....

Bitte mal Reingucken und die Frage beantworten:

Ist dieser Entwurf eines Vorvertrages rechtlich für beide Seiten bindend oder nicht? Wenn nicht, was muss verändert werden, damit er es ist?

Vielen Dank, hier der Entwurf:



- Entwurf-

VORVERTRAG

Dieser Vorvertrag hat keinerlei Einfluss auf die Eigentumsverhältnisse der im Vertrag benannten Immobilie: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx+
Grundbuch von xxxxxxxxxxxxxx, Blatt xxx, Flur xx, Flurstück xx/x und berührt daher auch nicht die in § 311b, geregelten Rechte von Grundstücksverträgen, Vermögen und Nachlass.

Auch erfolgt keine Auflassungsvormerkung im Grundbuch nach § 883 BGB, das kann die Käuferin nicht aus diesem Vertrag heraus verlangen.

Dieser Vorvertrag dient lediglich zur schriftlichen Niederlegung der gegenseitig abgegebenen Willenserklärungen, dem Angebot und der Annahme von Verkäufer und Käufer, betr. des Verkaufs/Kaufs der oben benannten Immobile.

Er ist lediglich ein in gegenseitigem Einvernehmen gegebenes Versprechen der Parteien, das unter Ausnutzung des freien Vertragsrechts abgegeben wird.

Zum Zwecke der rechtlichen Gültigkeits- und Beweisfunktion wird dieser Vertrag vom Ortsgericht Neuenstein beurkundet und ist daher mit Unterschriftsleistung für beide Seiten rechtlich bindend.

Der Vertrag dient dazu, dem Käufer:

Eine 3 monatige Frist einzuräumen, in der er seine finanziellen Belange ordnen kann - mit dem Ziel, innerhalb dieser Frist eine bankseitige Finanzierungszusage zum Kauf der Immobilie zu erhalten.

Die Sicherheit zu geben, dass die Immobilie innerhalb der Frist vom Verkäufer nicht anderweitig veräußert wird.

Den Verkäufer:

Für das Risiko zu entschädigen, dass der Käufer trotz seiner Bemühungen evtl. keine bankseitige Finanzierungszusage erhält und die Immobilie -entgegen der Vereinbarung- nach Fristablauf von ihm doch nicht erworben werden kann.

Dieses Risiko beinhaltet, dass der Verkäufer bei evtl. nicht erhaltener Finanzierungszusage des Käufers:
Einen Zeitverlust von 3 Monaten beim Hausverkauf hinzunehmen hat
und dass dem Verkäufer in dieser Zeit aktuell bereits vorhandene solvente Interessenten, die sofort zum Kauf der Immobilie in der Lage sind, evtl. verloren gehen, da sie durch diese Frist vom Kauf abgeschreckt werden.


1.) Vertragsschließende Parteien

Die versprechende Verkäuferin: xxxxxxxxxxxxxxxxx (im folgenden Verkäuferin genannt)
whft.: xxxxxx

Die versprechende Käuferin: xxxxxxxxxxxxxx (im folgenden Käuferin genannt)
whft.: xxxxxx

2.) Gegenstand des Versprechens

Die Verkäuferin verspricht im Rahmen dieses Vertrages:

2.1 Der Käuferin eine Frist bis zum 31.03.2015 zu gewähren, in der folgende, im Eigentum der Verkäuferin stehende Immobilie
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx+
Grundbuch von xxxxxxxxxxxxxx, Blatt xxx, Flur xx, Flurstück xx/x

nicht an andere Käufer veräußert werden darf:

2.2 Nach Ablauf der Frist vom 01.01.2015 bis zum 31.03.2015 und nach bestätigter Finanzierung, die durch Vorlage eines entsprechenden Kreditvertrages einer Bank oder Bausparkasse zu erfolgen hat, die Immobilie nur an die Käuferin zu verkaufen.

Die Käuferin verspricht im Rahmen dieses Vertrages:

2.3 Die Verkäuferin für den Zeitverlust durch die Gewährung der Frist und das Tragen des Risikos, potentielle andere solvente Käufer zu verlieren, wie in 3. folgt, zu entschädigen.

3.) Anzahlung - Entschädigung und späterer Gesamtkaufpreis

3.1. Die Käuferin verpflichtet sich, spätestens innerhalb von 3 Werktagen nach Unterzeichnung dieses Vertrages 9.900,00 € als Anzahlung und 6.500,00 € als Entschädigung an die Verkäuferin zu zahlen. Hierzu sind folgende Bankverbindungen zu benutzen:

Für die Anzahlung von 9.900,00 € (in Worten: neuntausendneunhundert Euro)
Bank:
Kontoinhaber:
IBAN :
BIC:

Für die Entschädigung von 6.500,00 € (in Worten: sechstausendfünfhundert Euro)

Bank:
Kontoinhaber:
IBAN :
BIC:

3.2. Die Anzahlung von 9.900,00 € wird bei dem späteren Kauf der Immobilie durch die Käuferin auf den Gesamtkaufpreis angerechnet. Die Entschädigung hingegen wird nicht auf den Gesamtkaufpreis angerechnet, sondern verbleibt in jedem Falle bei der Verkäuferin.

3.3. Sollte es nach Ablauf der Frist nicht zu dem beabsichtigten Immobilienverkauf kommen, erhält die Käuferin die Summe der Anzahlung innerhalb eines Monats nach Ablauf der Frist, also spätestens am 30.04.2015 zurück.

3.4. Der Gesamtpreis der Immobilie beträgt: xxx.xxx,xx €
in Worten: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Euro


4.) Endgültiger Verkauf / Kaufvertrag

4.1. Die Parteien verpflichten sich, den endgültigen Kaufvertrag innerhalb der gesetzten Frist, also bis spätestens 31.03.2015 vor einem Notar abzuschließen.

4.2. Ist dies aus irgendeinem Grunde nicht möglich, (nicht Zustandekommen der bankseitigen Finanzierungszusage der Käuferin, Verlust der Immobilie durch Feuer, Wasser oder andere Naturgewalten), so ist die Anzahlung innerhalb eines Monats nach Fristablauf an die Käuferin zurückzugeben. Nicht erstattet wird die von der Käuferin gezahlte Entschädigung.

5.) Vertragsstrafen

Im Falle einer innerhalb der Frist stattfindenden, vorsätzlichen Nichterfüllung des Verkaufsversprechens seitens der Verkäuferin verpflichtet sich diese zur sofortigen Rückzahlung der durch die Käuferin geleisteten Anzahlung, wie auch zur Erstattung der gezahlten Entschädigung.

Im Falle der Nichterfüllung des Kaufversprechens innerhalb der gesetzten Frist seitens der Käuferin wegen fehlender Finanzierungszusage, verpflichtet sich diese, auf die Erstattung der Entschädigung zu verzichten und für den Rückerhalt der von ihr geleisteten Anzahlung der Verkäuferin einen Monat Frist zu gewähren.

6.) Unberührtheit von anderen Rechten und Pflichten betr. benannte Immobilie

Andere, wie auch immer geartete Rechte, Pflichten oder Ansprüche betr. im Vertrag benannte Immobilie bestehen für die Käuferin durch diesen Vertrag nicht. Auch die bei Vertragsabschluss aktuellen Eigentumsverhältnisse selbiger Immobilie bleiben von diesem gegenseitigen Versprechen unberührt.

7.) Salvatorische Klausel

Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam oder undurchführbar sein oder nach Vertragsschluss unwirksam oder undurchführbar werden, bleibt davon die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen unberührt. An die Stelle der unwirksamen oder undurchführbaren Bestimmung soll diejenige wirksame und durchführbare Regelung treten, deren Wirkungen der wirtschaftlichen Zielsetzung am nächsten kommen, die die Vertragsparteien mit der unwirksamen bzw. undurchführbaren Bestimmung verfolgt haben. Die vorstehenden Bestimmungen gelten entsprechend für den Fall, dass sich der Vertrag als lückenhaft erweist.

Gelesen und von den Parteien unterzeichnet:


Ort, Datum:



-Die versprechende Verkäuferin, xxxxxxxxxxxxxxx-




-Die versprechende Käuferin, xxxxxxxxxxxxxx-

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Entwurf in dieser Form ist problematisch. Auch bedingte Verpflichtungen und mittelbare Bindungen sind formbedürftig und fallen unter § 311 b BGB. Bei Vertragsstrafenversprechen wird der Käufer gebunden und mittelbar gezwungen das Grundstück zu kaufen. Im Vertrag ist vorgesehen, dass es zum Kauf kommt, wenn die Käuferin die Finanzierung erhält. Es gibt auch Rechtsprechung die die Höhe der Strafe am Kaufpreis orientiert. Auch die Regelung einer Anzahlung ist in der Regel formbedürftig.

Man müsste den Gesamtkaufpreis kennen, allerdings sehe ich erhebliche Bedenken gegen den Vorvertrag. Sinnvoller wären schriftliche Absichtserklärungen ohne konkrete Vertragsstrafe oder Anzahlungen. Denn auch daraus kann bei Scheitern ein Anspruch auf Schadensersatz gegeben sein.

Die jetzige Regelung ist zu weitgehend und man läuft Gefahr aus dem Vertrag gar keine Rechte herleiten zu können. Ganz sicher ist man nur mit einem notariellen Vorvertrag, denn hier kann man alles regeln wie gewünscht.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 27.12.2014 | 22:45

Gibt es denn gar keine Möglichkeit, ohne die horrenden Notargebühren, die bei einem Kaufpreis von 235.000 € anfallen würden, eine Anzahlung wie auch eine Entschädigung für das beschriebene Risiko und die Wartezeit rechtlich bindend vertraglich zu vereinbaren?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.12.2014 | 00:08

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne komme ich auf die Nachfrage zurück.

Solange beide Seiten den, an sich nicht wirksamen, Vertrag halten gibt es ja kein Problem. Das ist aber nicht die Sicherheit die Sie sich wünschen. Was sicher möglich ist, wäre ein notarielles Schuldanerkenntnis und der aufschiebenden Bedingung des Nichtzustandekommens des Grundstückkaufvertrages. Dies verursacht zwar auch Kosten, aber weniger als der eigentliche notarielle Vorvertrag. Hier müsste nur die potentielle Käuferin beim Notar erscheinen und der Gegenstandswert wäre niedriger.

Sie sollten sich hier vom Notar entsprechend beraten lassen. Generell käme auch in Betracht gleich den eigentlichen Vertrag zu schließen, in diesem aber ein Rücktrittrecht aufzunehmen. Hier kann man dann auch alles weitere wie Anzahlung usw. regeln.

Alles andere ist unsicher.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 30.12.2014 | 17:01


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Alle Fragen wurden kompetent beantwortet, auch die zusätzlich angefragte Alternative wurde genannt. Ich bin sehr zufrieden. Vielen Dank nochmal. "
FRAGESTELLER 30.12.2014 5/5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 59978 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Sehr schnelle, ausführliche und ich hoffe auch kompetente Antworten. So richtig weiß man das ja erst später, wenn es zum Streitfall kommt. Jedenfalls weiß ich jetzt viel mehr wie ich weiter vorgehen sollte im Streitfall mit ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antwort ist klar verständlich, ausführlich und zeugt von fachlicher Kompetenz. Besser geht's nicht. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Super sehr schnelle Antwort.preislich günstig. ...
FRAGESTELLER