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Ist diese Klausel gemäß aktueller Rechtsprechung gültig und bin ich zur Renovierung verpflichtet?


| 01.11.2009 22:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

wir haben unseren Wohnungsmietvertrag zum 30.11.09 gekündigt, und der Vermieter verlangt von uns die fachgerechte Renovierung der Wohnung.

Im Mietvertrag (Formularmietvertrag) ist dazu Folgendes geregelt:

Unter "Sonstige Vereinbarungen" steht, mit Schreibmaschine ins Formular eingefügt:

"Die Wohnung wird in renoviertem Zustand übergeben. Die Parteien entbinden sich während der Dauer der Mietlaufzeit gegenseitig von der Durchführung von Schönheitsreparaturen. Bei Ende der Mietlaufzeit ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben."

1. Ist diese Klausel gemäß aktueller Rechtsprechung gültig und bin ich zur Renovierung verpflichtet?

2. Macht es einen Unterschied, ob eine solche Vereinbarung im Formulartext vorgegeben ist, oder diese unter "Sonstige Vereinbarungen" ergänzt wurde?

Vielen Dank bereits vorab.

Guten Tag!

Vielen Dank für Ihre Anfrage.

Bei der von Ihnen genannten Klausel handelt es sich um eine sog. Endrenovierungsklausel. Für die Frage der Wirksamkeit der Klausel ist es von maßgeblicher Bedeutung, ob es sich um eine individuelle Vereinbarung oder um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt.

Im letzteren Fall wäre die von Ihnen genannte Klausel unwirksam. Es würde eine unangemessene Benachteiligung zu Ihren Ungunsten, die nach § 307 BGB zur Unwirksamkeit der Klausel führt, vorliegen, da Sie unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen zur Renovierung verpflichtet sein würden. Zur Wirksamkeit müsste jedoch auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abgestellt werden.

Würde es sich hingegen um eine Individualvereinbarung handeln, wäre die Klausel wirksam, da insoweit uneingeschränkte Vertragsfreiheit herrscht.

Häufig wird daher - um den Anschein einer Individualvereinbarung zu wahren - ein hand- oder maschinenschriftlicher Zusatz mit einer entsprechenden Klausel hinzugefügt. Dieser "Trick" ist jedoch meistens nicht erfolgreich. Wurde die Klausel vom Vermieter vorgegeben - wovon ich ausgehe - und wurde diese Klausel nicht separat verhandelt - handelt es sich gleichwohl um eine AGB mit der Folge der Unwirksamkeit. Die Beweislast dafür, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt, würde hier den Vermieter treffen. Es dürfte dem Vermieter schwer fallen, dieser Beweislast nachzukommen.

Wenn Sie also diese Klausel nicht individuell vereinbart haben, sind Sie jedenfalls aufgrund dieser Klausel nicht verpflichtet, eine Endrenovierung durchzuführen. Vorsorglich sollten Sie jedoch den gesamten Vertrag nochmals überprüfen lassen.

Bei Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Alexander Biernacki
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 02.11.2009 | 07:58

Guten Tag Herr Biernacki,

vielen Dank für Ihre prompte Antwort. Zur Klarstelung möchte ich Folgendes ergänzen:

Bei der im Formularvertrag eigentlich vorgegebenen Klausel unter §16.4 handelt es sich um eine Klausel mit starren Fristen, d.h. gemäß dieser ist "mindestens" alle 3 Jahre in Küche, Bad und WC sowie "mindestens" alle 5 Jahre in übrigen Räumen zu renovieren.

Da sich der Vermieter bei Abschluß des Mietvertrages im Juni 2004 offensichtlich darüber bewusst war, das diese Klausel aufgrund eines kurz zuvor ergangenen BGH-Urteils unwirksam ist, wurde die o.g. Formulierung unter "Sonstige Vereinbarungen" durch den Vermieter vorgegeben. Ein "''Aushandeln" dieser Klausel fand nicht statt.

Gehe ich damit Recht in der Annahme, das somit eine Unwirksamkeit vorliegt?

Auf welche Urteile kann ich mich beziehen?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.11.2009 | 09:17

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Sie haben völlig Recht. Derartige starre Fristen sind unwirksam (vgl. Urteil BGH vom 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03).

Es spricht daher einiges dafür, dass durch die maschinenschriftliche Ergänzung tatsächlich nur eine Umgehung der Rechtsprechung des BGH stattfinden sollte.

Meine Ausführungen zur Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel ergaben sich auch dem Urteil des BGH vom 12.09.2007, Az. BGH VIII ZR 316/06.

Der Umstand, dass der Vermieter die Beweislast für die Individualvereinbarung trägt, ergibt sich aus den allgemeinen zivilrechtlichen Beweislastregeln, wonach derjenige den Nachweis zu führen hat, der sich auf die Wirksamkeit beruft. Dies entspricht ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung, besonders auch in den Fällen der Schönheitsreparaturklauseln etc.

Ich hoffe, ich konnte alle bestehenden Unklarheiten beseitigen und Ihnen einen hilfreichen Überblick über die Rechtslage geben. Um die Transparenz dieser Plattform zu erhöhen, würde ich mich über eine Bewertung meiner Leistung freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Alexander Biernacki
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 02.11.2009 | 09:30


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