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Ist die mündliche Eigenbedarfskündigung rechtens?

| 07.04.2012 12:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Guten Tag,

wir haben einen Mietvertrag mit folgenden Passagen:

1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.02.2009.
2. Beide Parteien vereinbaren, dass eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses frühestens zum _________ mit gesetzlicher Frist erklärt werden kann. Ein solcher Verzicht kann höchstens für die Dauer von 47 Monaten seit Abschluss des Vertrages mit der Möglichkeit der Kündigung zum Ablauf dieses Zeitraumes erfolgen.
3. Für Zeitmietverträge nach § 575 BGB gilt eine gesonderte Vereinbarung.
4. Die Kündigung muss schriftlich bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist zugehen. Bei der ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses richtet sich die Länge der Kündigungsfrist nach den zwingenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Am 10.01.2012 kam unser Vermieter und hat uns (4köpfige Familie) mündlich mitgeteilt, dass er uns kündigen muss, weil seine Tochter in das Haus ziehen möchte. Auf Nachfrage bis wann wir ausziehen sollen wurde uns, wiederum mündlich, mitgeteilt dass dies bis zum 31.03.2012 zu erfolgen hat.
Nun zu meiner Frage:
Ist dieses Vorgehen rechtlich ok?
Meiner Meinung nach kann die Kündigung nach Punkt 2 erst nach 47 Monaten erfolgen da kein anderes Datum eingesetzt wurde, also am 01.03.2013 zum 01.06.2013.
Außerdem hat die Kündigung lt. Punkt 4 schriftlich zu erfolgen.
Hinzu kommt, dass der Mietvertrag auf Herrn xxx läuft, das Haus aber seiner Tochter, die die einziehen will, gehört.
Wir wissen jedoch nicht, ob das Haus schon bei Abschluss des Mietvertrages der Tochter gehörte oder ob es ihr erst anschl. überschrieben wurde.
Nun kommt unser Vermieter in regelmäßigen Abständen mit seiner Tochter zu uns und fragt ob wir schon was Neues haben, ob seine Tochter schon Sachen bei uns einlagern kann, da sie von einer Bank aus ihrem jetzigen Haus geklagt wird.
Können wir es unterbinden, dass wir regelmäßig unangemeldeten Besuch bekommen? Wir wissen, dass wir ausziehen müssen, wenn auch nach meiner Auffassung erst am 01.06.2013, aber wir suchen aktiv schon seit dem 10.01.2012 nach einer neuen Bleibe.

Bitte teilen Sie mir folgendes mit:
1. Zu wann müssen wir definitiv ausziehen?
2. Ist die mündliche Kündigung rechtens?
3. Darf der Vermieter uns unangemeldet besuchen und unter Druck setzen?
4. Müssen wir die Möglichkeit zur Einlagerung von Gegenständen der Tochter einräumen?
5. Ändert der mündlich angemeldete Eigenbedarf irgendetwas an dem Punkt 2 des Vertrages?
6. Wie wäre die vertraglich und rechtlich korrekte Vorgehensweise des Vermieters zur Kündigung?
7. Wie müssen wir uns rechtlich korrekt verhalten?
8. Hat es eine Auswirkung, dass das Haus nicht unserem Vermieter sondern seiner Tochter gehört? (Offiziell wurde uns dies nie mitgeteilt. Wir haben dies erst durch die Formulare zur Volkszählung erfahren welche an seine Tochter adressiert waren.)

Vielen Dank im Voraus

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


I.

Der Absatz 2 ist zugegebenermaßen nicht glücklich formuliert. Allerdings führt das Weglassen eines Datums in der dafür vorgesehenen Leerstelle nicht zu dem Ergebnis, daß eine Kündigung vor Ablauf von 47 Monaten ausgeschlossen sei.

Der genannte Passus ist also so zu lesen: "Beide Parteien vereinbaren, daß eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit gesetzlicher Frist erklärt werden kann. Der Hinweis auf den "Verzicht" ist nur als Hinweis auf die Rechtslage zu verstehen, nicht aber als vertragliche Vereinbarung.


II.

Hierzu im Einzelnen:

1. Zu wann müssen wir definitiv ausziehen?

Da keine wirksame Eigenbedarfskündigung vorliegt, besteht für Sie derzeit keine Veranlassung, auszuziehen. Der Vermieter hat es versäumt, schriftlich konkret darzulegen, wie die Eigenbedarfskündigung begründet wird. Damit ist die "Kündigung" unwirksam.

2. Ist die mündliche Kündigung rechtens?

Nein.

3. Darf der Vermieter uns unangemeldet besuchen und unter Druck setzen?

Nein. Damit verstößt der Vermieter gegen den Mietvertrag. Sie können ihn also darauf hinweisen, daß Sie auf die Besuche des Vermieters keinen Wert legen und ihm die Besuche untersagen.

4. Müssen wir die Möglichkeit zur Einlagerung von Gegenständen der Tochter einräumen?

Nein. Schließlich liegt keine wirksame Eigenbedarfskündigung vor. Selbst wenn die Kündigung wirksam wäre, brauchten Sie vor Ablauf des Mietverhältnisses die Einlagerung nicht zu dulden.

5. Ändert der mündlich angemeldete Eigenbedarf irgendetwas an dem Punkt 2 des Vertrages?

Nein.

6. Wie wäre die vertraglich und rechtlich korrekte Vorgehensweise des Vermieters zur Kündigung?

Schriftliche Kündigung unter Darlegung aller für den Eigenbedarf relevanter Punkte.

7. Wie müssen wir uns rechtlich korrekt verhalten?

Ich empfehle, dem Vermieter mitzuteilen, daß Sie die Eigenbedarfskündigung nicht akzeptieren und daß für deshalb keine Veranlassung bestehe, auszuziehen.

8.

Hat es eine Auswirkung, daß das Haus nicht unserem Vermieter sondern seiner Tochter gehört?

Nein, da Eigentümer und Vermieter nicht identisch zu sein brauchen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 07.04.2012 | 17:24

Sehr geehrter Herr Raab,

vielen Dank für die schnelle Antwort. Allerdings verstehe ich Teile der Antwort nicht so ganz.

„Der genannte Passus ist also so zu lesen: "Beide Parteien vereinbaren, dass eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit gesetzlicher Frist erklärt werden kann. Der Hinweis auf den "Verzicht" ist nur als Hinweis auf die Rechtslage zu verstehen, nicht aber als vertragliche Vereinbarung."
Was habe ich unter „… ist nur als Hinweis auf die Rechtslage zu verstehen, nicht aber als vertragliche Vereinbarung." zu verstehen?. Ich dachte diese Klausel besagt, dass die Kündigung, wenn kein explizites Datum angegeben wurde, erst nach 47 Monaten erfolgen darf. Ist diese Klausel nur gültig wenn ein Datum eingetragen ist?

Was habe ich unter „…unter Darlegung aller für den Eigenbedarf relevanter Punkte." zu verstehen? Welche relevanten Punkte gehören zu einer schriftlichen Eigenbedarfskündigung?

Können Sie mir bitte an Hand eines konkreten Datums ausführen, wann eine schriftliche Kündigung erfolgen muss und bis zu welchem Zeitpunkt wir dann das Haus verlassen müssten?
Wie wäre es, z.B. wenn der Vermieter uns jetzt eine schriftliche Kündigung zukommen lässt. Wann müssten wir dann ausziehen?

Warum empfehlen Sie, dass wir dem Vermieter mitteilen sollten, dass wir die Kündigung nicht akzeptieren? Sollten wir dem Vermieter wirklich darauf hinweisen dass er noch keine wirksame Kündigung ausgesprochen hat? Wie gesagt, wir suchen seit Januar etwas Neues, aber wir würden das natürliche gerne ohne Druck machen. Wenn wir den Vermieter nun aber auf sein Versäumnis hinweisen und wir dann eine wirksame Kündigung bekommen, dann wäre das doch aktuell zu unserem Nachteil.

Vielen Dank im Voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.04.2012 | 20:17

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Wenn sich aus dem Mietvertrag Unklarheiten oder gar Widersprüche ergeben, muß man durch Auslegung ermitteln, was gemeint sein könnte. Dabei gehen Unklarheiten zu Lasten des Verwenders, also meist des Vermieters. Das heißt aber nicht, das sich der Mieter nun aussuchen könnte, wie er den Mietvertrag gern sehen will. Abzustellen ist darauf, so die Rechtsprechung, wie ein vernünftig denkender Dritter den Vertrag verstehen würde.

Den Vertrag dahingehend auszulegen, daß erst nach 47 Monaten gekündigt werden könnte, halte ich für zu weit gehend. Das folgere ich daraus, daß gar nicht gesagt worden ist, ab wann erstmals gekündigt werden könne.

Eines darf man aber nicht vergessen: Sobald man einen Vertrag auslegen muß, kann man die Rechtslage mit guten Gründen durchaus auch anders sehen.


2.

Welche relevanten Punkte gehören zu einer schriftlichen Eigenbedarfskündigung?

Es würde den Rahmen dieser Erstberatung sprengen, wollte man eine Abhandlung über die nicht unkomplizierte Rechtslage bei der Eigenbedarfskündigung schreiben.

Personenkreis, Interessenlage sind Punkte, die z. B. zu prüfen sind.

Voraussetzung einer wirksamen Kündigung wegen Eigenbedarfs ist, daß die Begründung vernünftig und nachvollziehbar ist.

Wenn Ihnen also eine Eigenbedarfskündigung zugeht, rate ich, diese von einem Rechtsanwalt auf ihre Rechtmäßigkeit prüfen zu lassen.


3.

Die Kündigungsfrist beträgt in Ihrem Fall (für den Vermieter) drei Monate; vgl. § 573 c BGB.

Beispiel: Wäre die Kündigung vom 10.01.2012 rechtmäßig, wäre die Kündigung zum 30.04.2012 möglich.


4.

Wie wäre es, z.B. wenn der Vermieter uns jetzt eine schriftliche Kündigung zukommen lässt. Wann müssten wir dann ausziehen?

Zunächst: Lassen Sie prüfen, ob eine wirksame kündigung vorliegt.

Ginge Ihnen die Kündigung in diesem Monat zu, endet - eine wirksame Kündigung vorausgesetzt - das Mietverhältnis am 31.07.2012.


5.

Natürlich brauchen Sie dem Vermieter nicht zu sagen, was die Kündigung angeht.

Sie hatten aber von massiven Störungen durch den Vermieter gesprochen, weshalb ich Ihnen geraten hatte, dem Vermieter zu sagen, daß Sie nicht ausziehen würden.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 09.04.2012 | 18:43

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Vielen Dank für Alles. Jetzt sehe ich etwas klarer, kenne meine Rechte als Mieter besser und werde mich dementsprechend verhalten können.
Ich würde diesen Weg jederzeit wieder wählen wenn ich ein dringendes Anliegen habe."
Stellungnahme vom Anwalt:
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