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Ist die fristlose Kündigung (Mietrecht) überhaupt rechtens?

20.09.2010 17:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


19:16
es geht um folgenes,ich bzw. wir waren mit unser Miete 2 Monate im Rückstand...August und September..nun konnten wir erst die 1. Miete am Donnerstag den 08.09.2010 begleichen(da mein Gehalt erst am Mittwoch, den 07.09.2010 kam), wir haben die Miete bar auf das Vermieterkonto eingezahlt, es war also gleich auf desen Konto drauf.
Am Freitag, den 09.09.2010 kam die fristlose Kündigung für die Whg. zu diesem Zeitpunkt war aber nur noch eine Miete offen.gleichzeitig haben sie die Whg auch ordentlich gekündigt, was kein Problem ist, da wir sowieos aus ziehen wollten, aber erst zum Ende des Jahres.

Nun können wir aber bis zur genannten Frist nicht 2. Miete aufbringen,leider.

ich verdiene im Monat so um die 900€ und bin noch einem Kind unterhaltspflichtig, ein weiteres wohnt mit in der Whg.

was kann ich tun??
was bedeutet eine Räumungsklage?? wie lange dauert es bis die durch ist??
ist die Kündigung überhaupt rechtens??
wie sieht es da aus mit Härtefall?? geringes einkommen,16 Monate altes kind..wir wollen ja ausziehen,können aber auch erts ende des jahres..
wie ist es mit widerspruch ein legen,im hreiben stet das ich dies machen kann??oder geht dies nicht bei einer fristlosen Kündigung


vielen Dank für ihre Antwort..


MFG



20.09.2010 | 18:36

Antwort

von


(1)
Osterstr. 3
30159 Hannover
Tel: 0511 162 603 40
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

unter Berücksichtigung ihres Einsatzes und auf Grundlage der durch Sie zur Verfügung gestellten Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a) BGB ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Nachdem Sie nach Ihren Schilderungen die Miete für zwei Monate nicht entrichtet haben konnte der Vermieter Ihnen daher grundsätzlich fristlos kündigen. Eine fristlose Kündigung wäre nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB nur dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor dem vorher befriedigt worden wäre. D.h. eine Kündigung wäre dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor dem Zugang der Kündigung die gesamte ausstehende Miete von Ihnen erhalten hätte. Nach Ihrer Schilderung haben Sie aber lediglich eine Monatsmiete an den Vermieter überwiesen. Eine solche Teilleistung führt nicht zur Heilung bzw. lässt diese nicht unwirksam werden, sondern es wäre vielmehr die volle Zahlung der rückständigen Miete erforderlich (vgl. BGH ZMR 71, 27).

Es bestünde für sie lediglich die Möglichkeit eine Heilung ihres Verzuges insoweit herbeizuführen, dass sie den gesamten Rest der ausstehenden Miete zahlen würden. Diese Zahlung müsste in der sogenannten Schonfrist von zwei Monaten ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage erfolgen (vgl. § 569 Abs. 3 Nr. 2). Dann würde zwar die fristlose Kündigung unwirksam, jedoch nicht die fristgerechte. Aus diesem Grund dürfte Ihr Vermieter Ihnen die fristgerechte Kündigung auch hilfsweise erklärt haben.

Bezüglich eines Widerspruchs gegen die fristlose Kündigung ist anzumerken, dass nach § 574 Abs. 1 S.2 BGB dieser ausgeschlossen ist, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

Mit der Räumungsklage hat der Vermieter die Möglichkeit, die Räumung der Wohnung zwangsweise durchsetzen. Hierzu bräuchte er aus dem entsprechenden Gerichtsverfahren einen sogenannten vollstreckbaren Räumungstitel. Erst dann könnte er eine zwangsweise Räumung der Wohnung erfolgen. Die Dauer eines solchen Verfahrens kann je nach Gerichtsbezirk unterschiedlich lang sein. Es ist insoweit sogar möglich, dass hier ein Zeitraum von 10 Monaten überschritten wird.

Ich würde Ihnen empfehlen sich mit dem Vermieter auseinanderzusetzen und nach einer einvernehmlichen Lösung zu suchen, da Sie das Mietverhältnis ja ohnehin zum Ende des Jahres beenden wollen. Sollte eine solche Lösung nicht gefunden werden, würde ich Ihnen raten anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Diesbezüglich können Sie sich auch gerne an meine Kanzlei wenden. Sollten für sie noch etwaige Unklarheiten bestehen, so zögern Sie nicht, von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch zu machen.


Nachfrage vom Fragesteller 20.09.2010 | 18:57

"Es bestünde für sie lediglich die Möglichkeit eine Heilung ihres Verzuges insoweit herbeizuführen, dass sie den gesamten Rest der ausstehenden Miete zahlen würden. Diese Zahlung müsste in der sogenannten Schonfrist von zwei Monaten ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage erfolgen (vgl. § 569 Abs. 3 Nr. 2). Dann würde zwar die fristlose Kündigung unwirksam, jedoch nicht die fristgerechte. Aus diesem Grund dürfte Ihr Vermieter Ihnen die fristgerechte Kündigung auch hilfsweise erklärt haben. "


danke sehr für Ihre Antwort.

Ich habe leider diesen Textabschnitt nicht ganz verstanden.
Heißt es, das ich 2 Monate Zeit habe um die Räumungsklage mit der ausstehenden Zahlung noch abwenden kann???

MFG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.09.2010 | 19:16

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage. Damit der Verzug geheilt werden kann, müssten Sie die gesamte rückständige Miete an Ihren Vermieter zahlen. Dieses ist sogar noch zwei Monat nach Erhebung einer Räumungsklage (ich gehe davon aus, das ihr Vermieter noch keine Räumungsklage gegen sie erhoben hat) möglich. Dann wäre die fristlose Kündigung durch Ihren Vermieter hinfällig. Ein Räumungsanspruch ihres Vermieters aufgrund der fristlosen Kündigung bestünde dann auch nicht mehr.

Es wäre Ihnen aber zu raten, diesen Betrag möglichst schon vor Erhebung der Räumgsklage (sofern ihr Vermieter diese überhaupt erheben wird) zu zahlen, um eine etwaige Kostenfolge für Sie zu vermeiden.

ANTWORT VON

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