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Ist die Wohnraumnutzung des Dachgeschosses erlaubt (NRW Recht)

08.11.2019 22:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Es geht um den Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken in NRW; hier bauordnungsrechtliche Anforderungen.

Guten Abend,

wir wollen uns ein Haus in NRW für unsere Familie kaufen, es gefällt uns sehr. Es scheint professionell und mit viel Liebe saniert und isoliert zu sein. Sehr gerne würden wir dazu Ja sagen, aber wir befürchten daß der gut aussehende, vor acht Jahren erfolgte Ausbau des Dachgeschosses einer Baugenehmigung bedurfte, welche wir nicht sehen können (und der Makler auch nicht). Wenn der Ausbau illegal erfolgt sein sollte, befürchten wir sehr teure Konsequenzen, ich habe gelesen daß die Stadt einem befehlen kann alles dort eingebaute rauszureissen, auch weiss ich nicht was eine Versicherung sagen kann wenn es zu einem Versicherungsfall kommen sollte (z.B. Brand bei Blitzeinschlag, um Gottes Willen hoffentlich nicht auch noch mit Personenschaden).

Jedoch haben wir auch Hoffnung daß es sich durchaus auch um eine erlaubte oder geduldete Maßnahme handeln könnte, denn nach stundenlangem Recherchieren habe ich folgendes gefunden:

"..... in NRW ist es genehmigungsfrei, wenn es den Vorgaben des Bebauungsplans nicht widerspricht.

...Sie müssen trotz Genehmigungsfreiheit die Bauvorlagen anfertigen lassen und einreichen. Wenn die Gemeinde Ihnen dann nicht innerhalb eines Monats mitteilt, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, können Sie anfangen."

http://www.fragdenarchitekt.de/Dachgeschossausbau+NRW.aspx

Weiterhin:

"Bestandsschutz versichert dem Eigentümer einer baulichen Substanz übergreifenden Schutz vor späteren Rechtsveränderungen. Dieser Schutz besteht für alle Gebäude und deren Nutzung, die ursprünglich legal oder mit Erteilung einer rechtmäßigen Baugenehmigung errichtet worden sind. Dieses Bauwerk darf in Zukunft weiterhin bestehen und genutzt werden, auch wenn eine neue Rechtsprechung eine wiederholte Bebauung und Nutzung des Gebäudes in der Praxis nicht mehr erlauben würde."

https://www.advocado.de/ratgeber/grundstuecks-und-immobilienrecht/baurecht/bestandsschutz-im-baurecht-auf-was-sie-bei-ihrer-eigenen-immobilie-achten-sollten.html

Mir wurde eine Wohnflächenberechnung des Dachgeschosses welche von einem Bauingenieur angefertigt im August 2019 wurde, vorgelegt. Auch sehe ich eine Durchschnittszeichnung vom Haus von 1974 (Baujahr des Objektes), der das Dachgeschoss als direkt erreichbar per Einbautreppe und mit eingezeichneten Wänden zeigt. Ob dieser Durchschnitt auch wirklich dem Bauamt vorgelegt wurde, weiss ich nicht und die jetzigen Eigentümer haben keine Ahnung darüber und verstehen mich auch nicht oder was ich will (sind Niederländer).

In Anbetracht des oben ausgeführten, besteht die Möglichkeit daß dieser Ausbau durchaus legal ist z.B. wenn die zuständige Baubehörde sich nicht innerhalb eines Monats nach Einreichen der Pläne zurückgemeldet hat? Braucht es überhaupt einer separaten Baugenehmigung wenn die originale Durchschnittszeichnung von 1974 die dem Bauamt vorliegt schon einen begehbaren Wohnraum im Dachgeschoss zeigt?

Bitte nicht mit "fragen Sie doch das Bauamt" beantworten, denn das will ich im ersten Schritt auf keinen Fall, da der Makler ein guter Bekannter ist und ich keine "schlafenden Hunde" wecken möchte. Ich möchte lediglich wissen ob es durchaus plausibel ist ob dieser Ausbau legal ist ohne besondere Baugenehmigung, insbesondere besteht bei uns dieser Verdacht weil hier in der etwas ländlich geprägten Gegend absolut jeder Mensch dem wir davon erzählt haben (Bekannte, der Bank, Nachbar) uns praktisch nur ausgelacht hat, warum wir uns überhaupt einen Kopf machen nach einer Baugenehmigung zu fragen, schliesslich hätte fast jedes Haus in der Gegend ein ausgebautes Dachgeschoss ohne das man irgendeine Behörde danach gefragt hätte....aber wie gesagt: Uns machen die möglichen Konsequenzen große Sorgen denn wir haben eine Familie mit Kindern und wir haben keine Lust darauf Zeit und Geld zu verlieren.

Bitte berücksichtigen Sie bei Ihrer Antwort nicht nur das Baurecht sondern alle möglichen anwendbaren Rechtsgebiete, z.B. (falls betreffend) Privat- oder Strafrecht.




09.11.2019 | 00:08

Antwort

von


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Gerne zu Ihren Fragen, denen ich zum besseren Verständnis die Systematik des Wohnungsbau und Nutzungsrechts im Bund, den Ländern und Kommunen voranstellen möchte:

Der Gesetzgeber will den Ausbau von Wohnraum fördern durch ein vereinfachtes Procedere, soweit damit nicht eine Außenwirkung verbunden ist.

Genau genommen sind es aber viele Gesetzgeber, weil die Gesetzgebung außerhalb des BauGB Ländersache ist und dazu das Satzungsrecht der Kommunen.

Beachten Sie also, dass im Baurecht auch andere Vorbehalte unterschiedlicher Gesetzesmaterie bestehen, die mit der Genehmigungsfreiheit allein keineswegs obsolet werden: Etwa Satzungsrecht der Gemeinde (z.B. die Ortsüblichkeit z.B. wegen der Dachfenster oder Gauben, Bauaufsichtsrecht wg. Statik, Brandschutz, bautechnischen Anforderungen etc.).

Ihr recherchiertes Zitat" In NRW ist es genehmigungsfrei, wenn es den Vorgaben des Bebauungsplans nicht widerspricht" bezieht sich in diesem Sinne nur auf EINEN Aspekt, nämlich das BauGB des Bundes und in diesem Zusammenhang den § 63 BauO NRW.

Ich rate daher davon ab, sich Ihre Sache schönreden zu wollen. Fakten und Gesetze sind maßgeblich, nicht die Meinung unbeteiligter Dritter oder losgelöste Zitate des Internets.

Fakt ist, dass Sie ein Haus kaufen wollen und der Verkäufer angeblich nichts von der Legalität des Dachausbaus weiß.

Also ist es angezeigt, im notariellen Kaufvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung, besser noch eine Garantie aufzunehmen, dass das Dach zu Wohnzwecken allen baurechtlichen Anforderungen gerecht ist. Oder eben wenn nicht, der Ausbau NICHT einem Wohnzweck dient.

Zur Sache: Ihre Recherchen zum „Bestandsschutz" sind insofern nicht zielführend, weil es keinen Bestandsschutz im Unrecht gibt. Vielmehr sind spätere Änderungen nach ursprünglicher Rechtmäßigkeit damit gemeint.

Genehmigungsfreiheit (in NRW nach § 63 BAuO NRW) bedeutet keinesfalls, dass Bauaufsichtsrecht explizit die Statik, Brandschutz und die bautechnischen Anforderungen entfielen.

Das habe Sie bereits intuitiv richtig erkannt, wenn Sie schreiben: „Was eine Versicherung sagen kann wenn es zu einem Versicherungsfall kommen sollte (z.B. Brand bei Blitzeinschlag, um Gottes Willen hoffentlich nicht auch noch mit Personenschaden)."

Das ist nämlich exakt das nicht zu kalkulierende Risiko, wenn Sie Ihre „Hoffnung daraufsetzten dass es sich durchaus auch um eine erlaubte oder geduldete Maßnahme handeln könnte."

Dabei ist eine Klärung im Vorfeld des Kaufs unter Zuhilfenahme eines privaten Sachverständigen durchaus zielführend, weil ich das letztlich aus der Ferne nicht abschließend bewerten kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 09.11.2019 | 16:51

Sehr geehrter Herr Burgmer,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. In Anbetracht des Dachgeschosses, das wie eine schöne, moderne Wohnung inklusive Küche und Bad ausgebaut ist, würde es nicht einfach sein zu argumentieren daß dieser nicht für Wohnzwecke gedacht war. Nach erneuter Rücksprache mit dem Makler, welcher nochmal betonte daß man einfach nicht wüsste ob es hierfür eine Genehmigung gibt oder nicht, er aber lieber nicht beim zuständigen Amt nachfragen möchte, habe ich dann angeboten daß die Verkäufer mir halt im Kaufvertrag eine Garantie wie von Ihnen ausgelegt geben sollten. Dem wurde nun zugestimmt.

Wenn nun doch irgendwann herauskommen sollte daß der Ausbau gegen meines Erwartens nicht genehmigt war, wie würde mir diese Garantieklausel denn helfen? Würde die kontrollierende Behörde nicht mich sondern die Vorbesitzer rechtlich verfolgen oder ist dies einfach nur eine zivilrechtliche Absicherung zwischen mir und den Verkäufern (z.B. damit ich ein Anrecht auf Schadensersatz hätte)? Wenn dem so ist, müsste ich wohl Auflagen bis hin zum Rückbau des Dachgeschosses in Kauf nehmen, gibt es eine Frist in der ich zurückbauen müsste oder würde das sofort sein müssen?

Da es sich um ein Paar handelt die beide im Grundbuch eingetragen sind, würden auch beide zu 100% für den mir entstandenen Schaden haften oder nur zu 50%? (Hintergrund, der eine ist fast 80 Jahre alt, der andere 30 Jahre jünger, ich befürchte daß ein Ableben in den nächsten 10 Jahren des älteren der beiden möglich sein könnte und somit ich natürlich keinen Anspruch gegen ihn geltend machen könnte). Und könnte ich einen eventuellen Anspruch auch geltend machen wenn die Vorbesitzer in die Niederlande zurückkehren würden (wie vom Makler als Verkaufsgrund erwähnt)?

Ein weiterer bekannter Architekt, welcher selber über 30 Jahre lang Dächer in der Region ausgebaut hatte, sagte mir daß es nur einer Genehmigung braucht wenn man äusserlich etwas verändere, kann das so in der Satzung des Stadt festgelegt werden und somit vom restlichen NRW bzw. BRD Recht unterschiedlich sein?

Ich bedanke mich wieder für Ihre Rückmeldung und wünsche Ihnen ein erholsames restliches Wochenende.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 09.11.2019 | 18:31

Gerne zu Ihren Nachfragen:

Ihre Frage: Würden auch beide zu 100% für den mir entstandenen Schaden haften oder nur zu 50%?

Antwort: Mit der Beschaffenheitsgarantie würden beide Verkäufer - je noch Grundbucheintrag zur gesamten Hand oder nach Quote für einen Schaden haften, der Ihnen in Folge einer etwaigen Baurechtswidrigkeit entstünde, also etwaige Rückbaukosten oder Nachbesserung zur Herstellung der Rechtmäßigkeit, was ja durchaus möglich ist.

Ihre Frage: "Würde die kontrollierende Behörde nicht mich sondern die Vorbesitzer rechtlich verfolgen oder ist dies einfach nur eine zivilrechtliche Absicherung zwischen mir und den Verkäufern (z.B. damit ich ein Anrecht auf Schadensersatz hätte)?

Antwort: Ja, Sie erkennen die Zusammenhänge richtig: Die letzte Alternative ist es.

Ansonsten hilft ja auch ein unverfänglicher und jedermann zugänglicher Blick in die (Bau)-Satzungen Ihrer Gemeinde weiter sowie die Umschau in der Straße (sog. Ortsüblichkeit) . Gibt es dort Gauben? Dachausbauten nach außen erkennbar etc?"

Ein schönes Wochenende wünscht,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

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