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Ist die Pflicht zu Schönheitsreparaturen bei mir gegeben oder ist sie aufgrund der starren Fristen h

| 27.09.2011 21:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich habe mein seit 2007 bestehendes Mietverhälnis fristgerecht gekündigt. Nun bin ich mir bezüglich der Pflich zu
Schönheitsreparaturen nicht sicher.
Mein Mietvertrag ist vom Verlag für Vermieter & Immobilienwirtschaft. Der § 13 Schönheitsreperaturen lautet wie folgt:
1.Da in der Miete keine Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert sind, hat der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten auszuführen.
Zu den Schönheitsreparaturen gehören:Das Entfernen alter Tapeten, Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre sowie anderer Versorgungsleitungen, der Innentüren, der Fenster ( auch Doppelfenster und Vorfenster von innen) und Außentüren von innen sowie der übrigen Holzteile, bei übermäßigen Abnutzungsspuren das Abziehen oder Abschleifen der Parkettfußböden und der Innentreppen und danach deren Versiegelung, die Reinigung der Teppichböden. Diese Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit - handwerksgerecht- ausgeführt werden. Diese Schönheitsreparaturen hat der Mieter während der Vertragslaufzeit nach Ablauf folgender Zeitspannen seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten Durchführung ausführen zu lassen:
in Küche, Bad bzw. Dusche alle 3 Jahre in llen übrigen Wohnräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre.
2.Bei den vorgenannten Fristen handelt es sich hinsichtlich Heizkörpern, Heizrohren sowie Türen und Fenster um Regelfristen Dem Mieter obliegt der Beweis dafür,dass eine Renovierung nach Ablauf der Regelfrist nicht erforderlich ist.
3. Hat der Mieter eine nicht renoviete Wohnung übernommen........verlängern sich die Fristen von 3 auf 5 Jahre bzw. von 5 auf 10 Jahre ....

Ist die Pflicht zu Schönheitsreparaturen bei mir gegeben oder ist sie aufgrund der starren Fristen hinfällig?
Im voraus vielen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller/in,
vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzten kann, sondern ausschließlich den Zweck hat, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Nun zu Ihrer Frage, welche ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Ist die Pflicht zu Schönheitsreparaturen bei mir gegeben oder ist sie aufgrund der starren Fristen hinfällig?

Der Vermieter kann die Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen oder deren Nachholung bei Mietende gleichermaßen nur verlangen, wenn

1. zwischen den Parteien ein so genannter weicher Fristenplan für Schönheitsreparaturen gilt,
2. der Fristenlauf mit dem Mietverhältnis beginnt und
3. die Renovierungsfristen abgelaufen sind, vgl. BGH WuM 1987, 306 .

Vorliegend haben Sie mit dem Vermieter in dem Mietvertrag folgende Renovierungsfristen vereinbart:
- für Küche, Bad bzw. Dusche alle 3 Jahre
- für alle übrigen Wohnräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre

Das Mietverhältnis besteht seit 2007. Damit sind die Renovierungsfristen hinsichtlich aller übrigen Wohnräumen, Fluren, Dielen, und Toiletten nicht abgelaufen. Damit brauchen diese nicht renoviert werden.

Somit ist allein fraglich, ob die Küche und das Bad bzw. die Dusche zu renovieren sind, da die Renovierungsfristen diesbezüglich nicht abgelaufen sind.

Wie bereits durch Sie richtig erkannt wurde, ist eine Klausel mit einem starren Fristenplan unwirksam. Starr bedeutet, dass der Mieter laut Mietvertrag nach Ablauf der Fristen auf jeden Fall renovieren muss. Starr sind daher alle Klauseln, die nach Ihrem Wortlaut eine Verlängerung der Fristen nicht zulassen.

Vorliegend wurde folgendes in Ihrem Mietvertrag vereinbart:

„Diese Schönheitsreparaturen hat der Mieter während der Vertragslaufzeit nach Ablauf folgender Zeitspannen seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten Durchführung ausführen zu lassen:
in Küche, Bad bzw. Dusche alle 3 Jahre in allen übrigen Wohnräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre.
2. Bei den vorgenannten Fristen handelt es sich hinsichtlich Heizkörpern, Heizrohren sowie Türen und Fenster um Regelfristen. Dem Mieter obliegt der Beweis dafür, dass eine Renovierung nach Ablauf der Regelfrist nicht erforderlich ist."

Danach liegt meiner Ansicht nach eine starre Klausel vor. Dies führt zu dem Ergebnis, dass Sie vorliegend nicht zu renovieren brauchen. Dies möchte ich wie folgt begründen:
In Nummer 1 der Vereinbarung ist eindeutig geregelt, dass Sie nach Ablauf der genannten Zeitspannen zu renovieren haben. Es wird dabei nicht differenziert, ob eine Renovierung überhaupt erforderlich ist. Somit liegt eine starre Klausel vor.

Zwar wird in Punkt 2 der Vereinbarung von Regelfristen gesprochen. Diese beziehen sich jedoch nach dem Wortlaut nur auf die Heizkörper, Heizrohre sowie auf die Türen und Fenster.

Enthält der Mietvertrag eine ungültige Klausel, hat das zur Folge, dass die gesamte Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Der Mieter muss weder während der Mietzeit noch beim Auszug renovieren.

Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben und stehe Ihnen gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

André Neumann

Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 28.09.2011 | 00:48

Vielen Dank für Ihre schnelle, präzise und klare Antwort.Es gibt noch ein Detail, an das ich zuvor nicht gedacht habe aber meines Erachtens nach auch nicht relevant ist.
Ein Mietvertrag wurde 2004 mit anderen Besitzern geschossen. Nach dem Verkauf des Haues an meinen jetzigen Vermieter hat dieser mir 2007 einen Mietvertrag vorgelegt, der inhaltlich der gleiche ist wie der der Vorbesitzer, jedoch ihn und mich als Vertragspartner beinhaltet. Das Mietverhältnis mit dem jetzigen Vermieter besteht seit 2007, ich bewohne das Haus aber schon seit 2004.
Ich denke das ändert nichts an der Rechtslage. Oder doch?
Mit freundlichen Grüßen
L.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.09.2011 | 09:31

Sehr geehrter Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Sie haben Recht. Der gleiche inhaltliche Mietvertrag ändert nichts an der Rechtslage. Die Klausel bleibt starr und somit unwirksam.

Mit freundlichen Grüßen

André Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.09.2011 | 23:23

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