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Ist die Nebenkostenabrechnung 2013 rechtmäßig?

10.02.2014 14:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen

Sehr geehrte Damen und Herren

Gestern haben wir für unsere Wohnung in einem Mehrfamiliehaus (3 Parteien) die Nebenkostenabrechnung 2013 erhalten. Dazu habe ich folgende Fragen:

Unsere Nebenkostenabrechnung erhält Instandhaltungs-und Reparaturkosten an der Heizungsanlage und Außenanlagen. Ist das beides zulässig?

Für unsere Wohung wurde eine Wärmekostenumlage ("Umlage Wärmeverlust") von 5% veranschlagt, obwohl durch unsere Wohnung keine Heizungs- oder Wasserleitungen anderer Wohnungen gehen. Ist das zulässig? In der Nebenkostenabrechnung 2012 hatte er dahe keine Wärmeumlage mit in die Nebenkostenabrechnung berücksichtigt.

Die einzelnen Posten der Nebenkostenabrechnung sind nicht nachvollziehbar (Berechnungweg ist nicht klar). Zudem wurden keine Quittungen o.Ä über den Heizöleinkauf usw beigefügt. Kann man diese nachträglich anfordern und müssen diese nicht der Nebenkostenabrechnung beigefügt sein?

Im vergangenen Jahr (April )hatten wir die Möglichkeit, billiger Heizöl einzukaufen (0,80 cent/Liter). Der Vermieter kaufte aber nur 300 Liter Heizöl da keine weiteren finanziellen Rücklagen für den Ölankauf vorhanden waren. Der Vermieter berichtet das die Rücklagen nicht ausreichen und er daher dann im Dezember 2500 Liter Heizöl für 0,97 Cent der Liter eingekaut hat. Darf der Vermieter einfach selber entscheiden, wann er wieviel Heizöl zu welchen Konditionen und müssen die Mieter dazu nicht gehört werden?

Was habe ich rechtlich und Formal bei der Erstellung des schrifltichen Widerspruches zu beachten?


Einsatz editiert am 10.02.2014 14:36:57

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Nur Wartungsarbeiten wären umlagefähig, nicht aber nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung:

"Zu den Betriebskosten gehören nicht:

2.
die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten)."

2.
Zur Wärmekostenumlage:
Auch die halte ich nicht für zulässig, zumal sie bisher wohl nicht abrechnet wurde und damit auch nicht von Anfang an vereinbart war.

Zudem ist zu sagen, dass dieses in der Tat nicht aus sich heraus verständlich ist, was der Vermieter da will (vor welchem Hintergrund?)- ich würde dieses schriftlich rügen.

3.
Außerdem würde ich die mangelnder Nachvollziehbarkeit des/der Berechnungswege(s) rügen.

Die Belege müssen erst auf Ihre Anforderung Ihnen zur Einsicht vorgelegt werden, was jetzt von Ihnen noch verlangt werden kann.

Allerdings muss über die Heizkosten selbst schriftlich formell ordnungsgemäß abrechnet werden.

4.
Nein, der Vermieter kann dieses selbst entscheiden und braucht Sie daran nicht zu beteiligen.

Der Vermieter muss allerdings grundsätzlich wirtschaftlich einkaufen, also den Markt beobachten und in größeren Mengen einkaufen.

Er muss die Rücklagen dafür entsprechend ordnen, was hier gerügt werden sollte - in der Tat, denn da wäre der Einkauf billiger gewesen.

5.
Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, es gilt also eine Jahresfrist.

Das bedeutet aber nicht, dass ein Mieter in jedem Fall zwölf Monate Zeit hat, die Abrechnung zu überprüfen.
Der Mieter kann auch vorher mit der Begleichung einer berechtigten Nachforderung in Verzug kommen, wenn der Vermieter eine Frist zum Ausgleich setzt.

Der Mieter muss konkrete Einwendungen vortragen. Allgemeine Bedenken sind keine Einwendungen. In der Regel wird insbesondere vor Erhebung von Einwendungen eine Belegprüfung durch den Mieter erforderlich sein.

Denn sonst verliert er seine Einwendungsmöglichkeit.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 10.02.2014 | 17:30

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Zu Frage zu Nr 4 habe ich eine konkrete Frage, damit ich diese richtig verstehe:

Der Vermieter muss den Markt beobachten und in größeren Mengen einkaufen und die Rücklagen dafür entsprechend ordnen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.02.2014 | 09:09

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Ja, das ist richtig, denn muss ökonomisch planen und handeln, nach billigem Ermessen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

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