Ist die Mieterhöhung zulässig?

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,    meine Miete wird nun zum 2. Mal erhöht.    Mir liegt nun die Mieterhöhung vom 04.01.2022 vor.     Ist diese Mieterhöhung vom 04.01.2022 formal und inhaltlich korrekt und dazu noch gesetzlich zulässig? Auch in Anbetracht der ortsüblichen Vergleichsmiete hier in Hamburg.    Anbei sende ich Ihnen die zwei folgenden Dokumente zu:     1. Mein Mietvertrag aus 2016 und die 1. Mieterhöhung vom 19.11.2018  2. Die 2. Mieterhöhung vom 04.01.2022      Mit freundlichen Grüßen    Herr  Mirza Zehic

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer · Accepted Answer

Gerne zu Ihren Fragen:    Gem. Ihrem Mietvertrag vom 25.04.2016 haben Sie unter &#167; 5 eine sog. Indexmiete "für preisfreien Wohnraum" vereinbart. &lpar;Bei preisgebundenem Wohnraum wären zusätzlich die spezialgesetzlichen Vorschriften für öffentlich geförderten Wohnungsbau zu beachten&rpar;.    Gesetzlicher Ausgangspunkt Ihrer Fragestellung ist mithin &#167; 557 b BGB:    &lpar;1&rpar; Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird &lpar;Indexmiete&rpar;.    &lpar;2&rpar; 1Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den &#167;&#167; 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. 2Eine Erhöhung nach &#167; 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. 3Eine Erhöhung nach &#167; 558 ist ausgeschlossen.    &lpar;3&rpar; 1Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. 2Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. 3Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.    &lpar;4&rpar; Die &#167;&#167; 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.    &lpar;5&rpar; Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.      Bezogen auf Ihre Anfrage verhält es sich damit so, dass - anders als bei der Staffelmiete -  die Mietpreisbremse nur auf die Ausgangsmiete Anwendung findet, da Sie eine Indexvereinbarung geschlossen haben. Zu beachten ist, dass die Miete als solche an den Index gekoppelt ist, sodass die Miete übrigens auch  sinken kann, wenn der Index sinkt und Sie als der Mieter die Anpassung verlangen.     Der Indexmietbetrag ist weder durch die Vergleichsmiete noch die Kappungsgrenze beschränkt. Es gelten nur die Verbote des Mietwuchers nach &#167; 291 StGB und der Mietpreisüberhöhung nach &#167; 5 WiStG.    Auch für die Indexmiete gelten hinsichtlich der Ausgangsmiete die allgemeinen Regelungen über die zulässige Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nach den &#167;&#167;&#160;556d&#8211;556g. Anders als bei der Staffelmiete unterliegen jedoch die nachfolgenden Mieterhöhungen aufgrund von Anpassungen an den Index nicht mehr der Kontrolle durch die genannten Vorschriften. Zulässig ist nämlich nur die Vereinbarung des Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. In den Jahren 2004&#8211;2013 ist dieser Index im Durchschnitt jährlich um 1,67 % gestiegen. Hinzu kommt, dass der Mieter bei Vereinbarung einer Indexmiete vor Mieterhöhungen nach den &#167;&#167;&#160;559 ff. nach Abs.&#160;2 S.&#160;2 weitgehend geschützt ist. Vor diesem Hintergrund war eine Regulierung der Mietanpassung an den Preisindex im laufenden Mietverhältnis nach Auffassung des Gesetzgebers verzichtbar &lpar;vgl. BT-Drs. 18/3121, 34&rpar;. &lpar;vgl. insgesamt: BeckOK BGB/Schüller, 60. Ed. 1.11.2021, BGB &#167; 557b Rn. 28&rpar;    Mieter und Vermieter müssen nach Abs. 3 S. 1 die Änderung der Miete durch Erklärung in Textform geltend machen. Anders als bei der Staffelmiete  tritt die Erhöhung der Miete nämlich  nicht automatisch mit der Änderung der Indexgröße, sondern mit Zugang einer einseitigen empfangsbedürftigen Willenserklärung ein.  Auch hier sehe ich vorliegend keine Bedenken, wie auch, dass unabhängig von zwischenzeitlichen Veränderungen des Indexes  die Miete auf jeden Fall jeweils ein Jahr unverändert bleiben muss, bevor eine neue Anpassung auf Grund gestiegener Preise erfolgen darf.     Die Wartefrist zwischen zwei Mieterhöhungen beginnt mit der ersten Festsetzung der Miete, zB  bei Vertragsbeginn oder mit dem Wirksamwerden einer &#8211; auch einvernehmlichen &#8211; Änderung der Miete während des Bestehens des Mietverhältnisses. Die jeweilige Mieterhöhungserklärung einer Partei kann bereits vor Ablauf der Jahresfrist zugehen, wenn die Änderung der Miete nach Ablauf der Frist eintreten soll.    Die Miete erhöht sich auf Grund des Erhöhungsschreibens nach Abs. 3 S. 3 mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang &lpar;&#167; 130 BGB&rpar; der Erklärung.     Fazit: Vorbehaltlich einer summarischen Prüfung aus der Ferne kann ich keine Unregelmäßigkeiten erkennen, welche die vorliegende Mieterhöhung unwirksam erscheinen lassen.     Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Mit freundlichen Grüßen

Ist die Mieterhöhung zulässig?

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

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