Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.463
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs für die Kinder rechtens - Kündigungsfristen?


| 09.06.2005 21:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Ausgangspunkt:
Mietvertrag vom 02.10.2001 Mietbeginn 01.11.2001
Mietvertrag befristet bis 31.10.2005 geschrieben, jedoch ohne Gründe der Befristung zu nennen

Frage:
Der Mietvertrag ist somit nach neuem Mietgesetz ein unbefristeter Vertrag, richtig?

Die Kündigung wegen Eigenbedarf lautet wie folgt:

Es schreibt Ihnen: Herr Winger
"hiermit möchten wir, den mit Ihnen geschlossenen Mietvertrag für die 3 1/2 Zimmer Dachgeschosswohnung in... fristgerecht zum 31.10.2005 wegen Eigenbedarfes kündigen.
Sollten Sie Fragen haben, so möchten wir Sie bitten, sich telefonisch bei uns zu melden. Ebenso möchten wir Sie bitten, uns die Kündigung schriftlich zu bestätigen."

Dieses Schreiben ist nur mit dem Namen des Herrn Winger versehen. (Ebenso der Mietvertrag)

Fragen:
1. Ist die Kündigung so gültig? (es fehlt doch die Begründung nach neuem Mietgesetz?)

2. Der Sohn mit schwangerer Freundin (evtl. Frau) wollen in die Wohnung, was Ihnen erst im 5.Monat der Schwangerschaft einfiel.

3. Wir "dürfen" ab 01.08.05 ausziehen, wenn wir mindestens 8 Wochen vorher den Auszug bekannt geben. Ist das zulässig, wenn Nebenabreden der Schriftform bedürfen?

4. Erst sollten wir nach Möglichkeit sofort ausziehen, dann hatten wir eine Wohnung und es hieß, die Leute haben keine Möbel, eine leere Wohung nutzt Ihnen nichts und wir haben ja einen festen Vertrag.

5. Wir haben feste Renovierungsklauseln im Vertragsformular des Mietvertrages (Stuttgarter Haus- und Grundbesitzerverein von 09/01). Müssen wir renovieren? (Fristen von 3-5 Jahren je nach Raum)

6. Wir sind nicht sicher, ob Frau Winger hätte mit unterzeichnen müssen. Ist es abhängig von der Form der Gütertrennung der Eheleute Winger? Wie bekommen wir dies zur Kenntnis?

7. Wie sollen wir weiter vorgehen?

Anmerkung: In dem Haus, wo wir derzeit wohnen, ist eine andere Wohnung etwa gleicher Größe seit langem frei, was Fam. Winger bekannt ist, aber nicht ihnen gehört. Nach Aussage unseres Vermieters, "hausen" der Sohn mit schwangerer Freundin im wöchentlichen Wechsel zwischen deren und dem Elternhaus der Freundin, was keinen Zustand in ihrem Zustand darstellt, sie brauchen dringend eine feste Bleibe. Eine weitere Aussage des Vermieters war, die Kinder müssen die gleiche Miete wie wir zahlen, von ihm aus hätten wir noch 10 Jahre hier wohnen können und einen Leerstand von unserem Auszug bis deren Einzug, kann er sich nicht leisten. Man bemüht sich aber jetzt nicht um Möbel, da man ja nicht weiß, wann wir ausziehen und es der Schwangeren gerade nicht gut gehe. Man kennt aber genaue Lieferfristen von mind. 8 Wochen und Preise für Möbel und dergleichen.
Wir sind derzeit im Begriff eine Baufinanzierung für ein zu renovierendes Denkmalobjekt, was sich in unserem bezahlten Eigentum befindet, zu erhalten. Diese kann sich durch die Belastung des anstehenden Umzugs als schwierig bzw. unmöglich erweisen, wenn wir 10-15 tausend Euro vom Eigenkapital für einen kurzfristigen Umzug, abziehen müssen. Die Renovierung wäre voraussichtlich im Frühjahr 2006 soweit vorangeschritten, dass wir in das Eigentum ziehen können.

Vielen Dank im Voraus.
Sehr geehrte Fragestellerin,
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Leider bin ich zunächst nicht sicher, was Sie damit meinen, das Schreiben sein nur mit dem Namen des W. versehen. Sollte eine Unterschrift fehlen, würde die Schriftform nicht eingehalten sein, was zur Nichtigkeit führt (§§ 126, 125 BGB).

Entscheidend ist für Sie § 573 BGB:

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Hiernach muss der Vermieter sein berechtigtes Interesse angeben. Die Gründe müssen ausreichend substantiiert dargestellt werden, ohne das die Kündigung unnötig erschwert wird (BVerfG NJW 98, 2662). Hierbei ist jedoch zu bedenken, dass die Instanzgerichte vielfach doch sehr hohe Anforderungen an die Begründung stellen und eine sehr konkrete Begründung verlangen (z.B. AG Frankfurt/LG Göttingen jeweils NJW-RR 90, 951f.; LG Heidelberg NJW-RR 92, 1364). Danach dürfte die Kündigung im Ergebnis nicht begründet sein!

Zu unterscheiden hiervon ist die Frage, ob eine Kündigung grundsätzlich möglich ist. Dies wird man wohl bejahen müssen. Familienangehörige wie z. B. Kinder fallen unter den Eigenbedarf – selbst dann, wenn Sie die Wohnung für eine nichtehel. Lebensgemeinschaft nutzen wollen (OLG Karlsruhe, NJW 82,889).
Diese müssen die Wohnung „benötigen“, hierzu genügen aber vernünftige, nachvollziehbare Gründe (BGHZ 103, 91). Dies scheint nach Ihrer Schilderung der Fall zu sein; es kommt aber grundsätzlich auf den Einzelfall an.

Hinsichtlich einer Vereinbarung zum Auszug sollte dies zu Beweiszwecken schriftlich erfolgen. Dies kann als eigenständiger Aufhebungsvertrag auch mündlich erfolgen.

Ohne genaue Kenntnis der Renovierungsklausel lässt sich hierzu nichts definitiv sagen; starre Klauseln sind nach der neueren Rechtsprechung des BGH aber tatsächlich unwirksam.
Die Kündigung muss ausschließlich vom Vermieter unterzeichnet werden – Sie müssen nicht auf Nachforschungen hoffen.

Sie können der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietvertrages verlangen, § 574 BGB:

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Da der Vermieter Sie auf dieses Recht in der Kündigung nicht hingewiesen hat, können Sie noch im ersten Termin einer Räumungsklage widersprechen.

Sie sollten die Kündigung nicht bestätigen und ggf. zu einen späteren Zeitpunkt widersprechen. Wenn der Vermieter dann neu kündigt, kommen Sie je nach Kündigungsfrist in den gewünschten Zeitrahmen. Gleichzeitig können Sie mit dem Vermieter einen Aufhebung des Mietvertrages zu einem Ihnen passenden Zeitpunkt vereinbaren. Hier sollte Ihre Argumentationslage eher gut sein, da die Kündigung wohl nicht hinreichend begründet ist und der Vermieter in einem Räumungsrechtstreit schlechte Karten hat.

Ob einen andere Wohnung frei ist, die nicht dem Vermieter gehört, ist in diesem Zusammenhang unerheblich.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Selbstverständlich stehe ich für Rückfragen und die weitere Interessenvertretung gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.06.2005 | 08:14

Sehr geehrter Herr Steininger,

die Kündigung wurde uns am 05.05.05 persönlich überreicht, wir haben jedoch nichts quittiert.

Meine Frage betrifft die Renovierungsklausel. Diese lautet wie folgt:

Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter verpflichtet sich, während der Duaer der Mietzeit gemäß nebenstehendem Fristenplan die Schönheitreparaturen (Tapezieren...) auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vornehmen zu lassen oder vorzunehmen.

2. Fristenplan
a) Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, Innentüren samt Rahmen, Einbauschränke sowie Fenster und Außentüren von innen 5Jahre
b) Tapezieren und Anstreichen der wände und Decken 5 Jahre
c) Neuanbringung von Raufasertaoeten 10 Jahre
d) Lasieren von Naturhölzern und -fenstern 10 Jahre
Für Arbeiten in Küchen, Wohnküchen, Waschräumen, WC, Bädern und dgl. Räumen mit starker Dampentwicklung verkürzt sich die Frist b um zwei Jahre, bei Nebenräumen innerhalb der Wohnung verlängert sich diese Frist um zwei Jahre. Der Nachweis über laufend durchgeführte schönheitsreparaturen ist durch vorlage der Rechnungen zu erbringen.

Schönheitsreparaturen bei Auszug

Endet das Mietverhältnis. so ist der Mieter vrpflichtet, die Kosten für die Schönheitreparaturen gemäß dem Fristenplan aufgrund eines vom Vermieter vorzulegenden Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgendender Maßgabe zu bezahlen:

Liegen die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück. so zahlt der Mieter 25% der Kosten ...

(Für Nebenräume innerhalb der Wohnung sind andere Sätze
angegeben)

Dann heißt es weiter:

Diese Regelung tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind. Der Vermieter kann im Übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei schuldhafter Beschädigung des Bodenbelages durch den Mieter.

Müssen wir renovieren, bezahlen, oder gar nichts?

Vielen Dank im Voraus. W. & S.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.06.2005 | 16:23

Die Klausel der Schönheitsreapraturen ist wegen der starren fristen wohl unwirksam.

Hinsichtlich der Endrenovierung (Quotenklausel) dürfte wohl eine wirksame - da auf den Zeitanteil Bezug genommen wird.

Nicht entschieden hat der Bundesgerichtshof bisher, ob die Renovierungsklausel bei Ende des Mietvertrages schon für sich gesehen unwirksam ist. Diese Frage hat der Bundesgerichtshof
bislang ausdrücklich offen gelassen.

Für unwirksam gehalten hat der BGH das Zusammenwirken von Schönheitsreparaturen UND Enrenovierungsklausel OHNE Zeitmoment.

Ich würde dies als Punkt sehen, über den man sich hinsichtlich der Veeendigung des Mietvertrages gut einigen kann.

Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"wir hatten schon eine vorrecherche gemacht, waren uns dann nicht sicher, was rechtlich möglich ist. die antworten haben unsere vermutungen bestätigt. wir warten einfach mal ab. danke. s.&w. "