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Ist die Jahresbindung zulässig?

| 26.07.2010 17:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Habe am 16.09.2009 ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vertraglich abgeschlossen.

"§2 Mietbeginn
Das Mietverhältnis beginnt am 16.09.2009 und läuft auf unbestimmte Zeit.

Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 1 Jahr ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Eine ordentliche Kündigung ist erstmals nach Ablauf des bezeichenten Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt. Eine Erhöhung der Grundmiete gem. §§ 558 bis 559 b BGB ist auch währen der Zeit des wechseleitigen Kündigungsauschlusses zulässig."

Weiter hinten im Vertrag steht aber:

"§ 12 Kündigung
1. Die ordentliche und außerordentliche Kündigung richtet sich nach dem gesetzlichen Bestimmungen. Die Kündigung bedarf der Schriftform."

Ich würde nun gerne zum 31.Oktober 2010 die Wohnung kündigen. Habe die schriftliche Kündigung auch bereits abgeschickt und bei der Hausverwaltung noch mal nachgefragt. Diese schrieben mir aber per Email, daß die Kündigung nach Prüfung des Mietvertrages jedoch erst zum 31.12.2010 möglich (Jahresbindung+3Monate Kündigungsfrist) ist.

Die gesetzlichen Fristen beschränken sich doch auf 3 Monate, ist die Jahresbindung hier denn zulässig und ist meine Kündigung zum 31. Oktober rechtens. Wenn ja wie kann ich sie dann durchsetzen, bzw. mit welchen Gesetztestexten etc ???
Oder kann ich doch nur am 31.Dezember 2010 kündigen :-(
26.07.2010 | 17:39

Antwort

von


(140)
Saarlandstraße 62
44139 Dortmund
Tel: 0231 580 94 95
Web: http://www.rechtsanwalt-do.de
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,

leider hat die Hausverwaltung gute Chancen mit ihrer Argumentation durchzudringen.

Ein Verzicht der Parteien, das ihnen zustehende Kündigungsrecht für eine gewisse Zeit nicht auszuüben, ist grundsätzlich zulässig.

Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 22. 12. 2003 - VIII ZR 81/03 klargestellt.

Danach ergingen mehrere Urteile, dass auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag vereinbart werden kann (BGH, Urteil vom 30. 6. 2004 VIII ZR 379/03, Urteil vom 14. 7. 2004 VIII ZR 294/03, Urteil vom 6. 10. 2004 VIII ZR 2/04).

In seinem Urteil vom 06.04.2005, Az.: VIII ZR 27/04 entschied der BGH, dass ein solcher Verzicht in AGB für die Dauer von bis zu vier Jahren in der Regel wirksam ist.

Die Klausel in Ihrem Mietvertrag lief über ein Jahr und dürfte also wirksam sein.

Die Klausel wird auch nicht dadurch ausgehebelt, dass in § 12 des Mietvertrages vereinbart ist, dass „die ordentliche und außerordentliche Kündigung sich nach den gesetzlichen Bestimmungen" richtet. Denn ein Verzicht auf das Kündigungsrecht ist im Gesetz nicht erwähnt.

Oft stellt sich die Frage, wie der Kündigungsverzicht zu verstehen ist. Entweder ist eine Art „Mindestmietzeit" gemeint, so dass eine Kündigungfrist frühestens ZUM Ende des Verzichtszeitraums enden darf, oder die Kündigungsfrist darf erstmals mit Ablauf des Verzichtszeitraums beginnen; also eine Kündigung erst danach überhaupt ausgesprochen werden.

Beides darf vereinbart werden. Es ist also eine Frage der Auslegung.

In Ihrem Mietvertrag wurde vereinbart „Eine ordentliche Kündigung ist erstmals nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig."

Die Rechtsprechung legt dies idR so aus, dass eine Kündigung erst NACH Ablauf der Zeit ausgesprochen werden kann. Sie können die Kündigungsfrist also erst nach dem 16.09.2010 in Gang setzen.

Eine Kündigung dürfte demnach leider erst zum 31.12.2010 möglich sein.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen - trotz der ungünstigen Lage - einen ersten Überblick verschaffen.

Falls Sie noch Fragen haben: Nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion!

Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Es kann sich sogar eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn Informationen hinzugefügt oder weggelassen werden.


Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt


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Großholthauser Str. 124
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Bewertung des Fragestellers 26.07.2010 | 17:47

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