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Ist die Erhöhung der Nebenkosten bei hohem Verbrauch rechtens und kann der Mieter die Nachzahlung ve


| 23.06.2006 17:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Im Jahre 2003 habe ich eine Eigentumswohnung in einer Zwangsversteigerung erworben.

Die Wohnung war durch den damaligen Zwangsverwalter vermietet und das Mietverhältnis besteht auch aktuell noch.

Die NK-Vorrauszahlung lt. dem o.g. Mietvertrag beträgt 50 €.

Die WEG war im Zeitraum 2003 – Ende 2004 überschuldet, der damalige Hausvewalter
hat in diesem Zeitraum fast keine Rechnungen bezahlt.
Er hat auch keine Verbrauchswerte festgestellt.
Aus diesem Grunde konnte ich als Vermieter für 2003 und 2004 auch keine Nebenkostenabrechnung machen.
(Ich bitte um Korrektur falls ich hier falsch liegen sollte)

Für das Wirtschaftsjahr 2005 haben wir dann einen neuen Hausverwalter genommen
Und seit dem 1.1.2005 werden die Verbrauchswerte wieder erfasst.
Zusätzlich wurde ein Hausmeister eingestellt mit den entsprechenden Kosten.

In meiner Wohnung ( 85 m² ) lebt eine sehr grosse arabische Familie mit 7 Personen.
Laut Aussage des Zwangsverwalters sollte es sich nur um 2 Erwachsene und 2 Kinder halten.

Bei einer Zwischenablesung der Wohnungskaltwasserzähler Anfang 2005 durch mich, stellte ich fest, das der Wasserverbrauch enorm hoch war. Der Kubikmeterpreis für Wasser+Abwasser beträgt fast 6 €.
Ich sprach den Mieter sofort an und habe die NK-Vorrauszahlung um den entsprechenden
Betrag ( 80 € monatlich ) schriftlich erhöht.
Der Mieter zahlte diese Erhöhung jedoch nicht.
Ich wies ihn mehrfach daraufhin, das er mit einer Nachzahlung für 2005 rechnen müsse.

Nun habe ich für 2005 die Nebenkostenabrechnung für den Mieter gemacht, die einen Nachzahlungsbetrag von fast 1000 € ausweist.

Wie sieht in diesem Fall die Rechtslage aus ?
Kann der Mieter die Nachzahlung verweigern ?

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihre Fragen auf der Basis der mitgeteilten Informationen.

Betriebskosten im Mietrecht sind Kosten, die beim Eigentümer als Lasten des Grundstücks anfallen. Sie können als Nebenkosten im Rahmen eines Mietvertrages auf den Mieter abgewälzt werden, wenn eine Nettokaltmiete oder Betriebskostenpauschale vereinbart ist. Nach dem Gesetz sind Betriebskosten grundsätzlich in der Miete enthalten. Im Mietvertrag kann aber vereinbart werden, dass der Mieter alle oder einen Teil der umlagefähigen Betriebskosten gesondert trägt. Nur wenn eine solche Vereinbarung im Mietvertrag besteht, kann der Vermieter die Betriebskosten zusätzlich zur Grundmiete verlangen. Dabei müssen grundsätzlich nur die im Mietvertrag ausdrücklich genannten Kostenpositionen vom Mieter getragen werden (wobei nach Ansicht der Gerichte aber auch eine pauschale Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV). Anstelle der Aufzählung der umlagefähigen Betriebskosten in Anlage 3 zu § 27 II. BV ist seit dem 1.1.2004 die Betriebskostenverordnungen getreten, die jetzt in § 2 BetrKV den Katalog der umlagefähigen Kostenpositionen enthält.

Die Zahlung von Betriebskosten kann als Pauschale (Festbetrag ohne Abrechnung) oder als Vorauszahlung (Abschlagsbetrag mit jährlicher Abrechnung) vereinbart werden. Nur über eine mietvertraglich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung ist abzurechnen (spätestens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode - § 556 Abs. 3 BGB). Danach kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn bis zum Fristende noch nicht alle Rechnungen vorliegen, ohne dass dies vom Vermieter zu vertreten ist. Im Gegenzug muss auch der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung binnen 12 Monaten geltend machen, sonst ist er damit ausgeschlossen. Auch hier gilt jedoch eine Ausnahme, wenn er die verspätete Geltendmachung seiner Einwendungen nicht zu vertreten hat. Zu Lasten des Mieters kann von diesen Regelungen nicht vertraglich abgewichen werden (§ 556 Abs. 4 BGB).

Auf Ihren Fall gemüntzt ergibt sich damit folgendes:

Für die Jahre 2003 und 2004 dürften Forderungen gegen Ihre(n) Mieter ausgeschlossen sein; Sie sollten prüfen (lassen), ob hier ggf. eine Inanspruchnahme des "damaligen Hausverwalters" oder Dritter in Betracht kommt.

Prüfen Sie weiter, ob im Mietvertrag die Zahlung von Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung (s. o.) vereinbart ist:

- im ersten Fall ist eine einseitige Erhöhung durch Sie nur möglich (gewesen), soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Dabei müssen bestimmte Voraussetzungen beachtet werden. Bitte benutzen Sie die Nachfragefunktion, damit ich Ihnen diese ggf. ergänzend erläutern kann;

- im zweiten Fall (den ich nach Ihrer Schilderung annehme) gilt, das die Höhe der Vorauszahlung angemessen sein muss. Sie muss sich also nach den tatsächlich zu erwartenden Betriebskosten richten. Ein zu niedriger Betrag kann damit erhöht werden, wobei dem Vermieter dieses Recht aber nur zusteht, nachdem er über die Betriebskosten abgerechnet hat. Bevor die Anpassung des Vorauszahlungsbetrages vorgenommen werden darf, muss dies "in Textform" mitgeteilt werden.

Ihre Erhöhung ist wohl vor Erstellung einer Abrechnung (für 2005) erfolgt und damit m. E. nach nicht wirksam. Das ändert aber nichts daran, dass sich nun (nach erfolgter fristgerechter Abrechnung für 2005) ein Anspruch auf Nachzahlung und die Möglichkeit zu Erhöhung der Vorauszahlung für die Zukunft ergibt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit den vorstehenden Ausführungen weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Bernd Gutschank
Rechtsanwalt
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