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Ist der Beschluss zur Jahresabrechnung nichtig?


20.09.2007 15:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Hallo,

ich habe eine Eigentumswohnung vor ca. 2 Jahren gekauft. In der WEG Versammlung wurde die Abrechnung immer mit dem Vermerk versehen, dass sich diese entgegen der Teilungserklärung berechnet – hier wurden andere Verteilerschlüssel zugrunde gelegt als in der Teilungserklärung (vorrangig Personentage anstatt Miteigentumsanteil) – Eine Änderung der Teilungserklärung oder mehrheitlicher Beschluss zur Änderung dieser existiert nicht.

Nachdem ich jetzt dieses Jahr wieder eine Aufforderung zur Nachzahlung bekam habe ich in der WEG Versammlung gegen diese Abrechnung gestimmt. Laut meiner Berechnung gemäß Teilungserklärung müsste ich nämlich 150EUR zurückerstattet bekommen und nicht 150 EUR zahlen müssen. Auch meine Hausgeld Vorauszahlungen würden deutlich niedriger ausfallen.

Meine Frage ist jetzt : Habe ich einen Anspruch? und wenn ja, wie bekomme ich mein Geld, denn die Hausverwaltung sagte mir, dass ihr die Teilungserklärung egal sei und schon immer so abgerechnet wurde - nur wegen mir würde sie keine neue Abrechnung erstellen. Die einmonatige Einspruchfrist zur Anfechtung der Beschlüsse ist bereits überschritten. Darf ich das Geld jetzt über die monatlichen Hausgeldkosten verrechnen und die Vorauszahlungen kürzen? Was soll/sollte ich tun ?

Ich freue mich auf ihre Antwort.

PS: Eine Frage habe ich noch: Gibt es eine einheitliche Definition zum Verteilerschlüssel „Personentage/Personen“? Der Hintergrund hier ist, dass mehrere Eigentümer im Haus an zwei Wohnorten leben und nur die Tage ansetzten an denen Sie im Haus waren. Beide Eigentümer sind aber mit Nebenwohnsitz oder Hauptwohnsitz hier gemeldet…..Wenn das so geht, dann ziehe ich auch alle Tage im Jahr ab an denen ich nicht in der Wohnung war (Urlaub, Wochenenden, Arbeiten …) und habe dann kaum noch Nebenkosten zu tragen!:-))
Sehr geehrter Ratsuchender,

die Anwendung eines der Gemeinschaftsordnung widersprechenden Verteilungsschlüssel stellt keine Abänderung der Gemeinschaftsordnung darstellt. Folglich ist der Beschluss über diese Jahresabrechnung nicht nichtig. Es wäre daher allenfalls die Anfechtbarkeit des Beschlusses zur Jahresabrechnung gegeben. Hier ist jedoch die Anfechtungsfrist – wie Sie sagen – bereits abgelaufen. Mangels Anfechtung ist der Beschluss zur Jahresabrechnung bestandskräftig. Ggf. sollten Sie bei der nächsten Jahresabrechnung die Möglichkeit der Anfechtung prüfen.

Andererseits lässt das neue Wohnungseigentumsgesetz ab 01.07.2007 verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu. Die Wohnungseigentümer können beispielsweise mit Mehrheit über die Verteilung von Betriebs- (§ 556 BGB) und Verwaltungskosten entscheiden. Derartige Kosten können zukünftig mit einfacher Mehrheit dauerhaft abweichend vom bisher geltenden Kostenverteilerschlüssel nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt werden.

Die Wohnungseigentümer können ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies führt zu gerechteren Ergebnissen, da es künftig auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer ankommt. Dies jedoch nur mit einer qualifizierten Mehrheit. Zur Beschlussfassung ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich: Es müssen 3/4 der Wohnungseigentümer nach Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG) zustimmen, zusätzlich müssen diese mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Auch mit dieser Mehrheit dürfen keine willkürlichen Kostenverteilungen beschlossen werden. Auch ein mit doppelt qualifizierter Mehrheit gefasster Beschluss ist ggf. anfechtbar.

Gerichtsentscheidungen zur weiteren Definition des Verteilungsschlüssels Personen/Personentage habe ich nicht gefunden. Allerdings wird man hier vom Wortlaut ausgehend argumentieren können, dass ein Verteilungsschlüssel Personen/Personentage pauschal die zum Haushalt gehörenden Personen meint, die entweder in der Wohnung gemeldet sind oder sich tatsächlich dort aufhalten, ohne dass dabei zu berücksichtigen ist, dass sich einzelne Personen aus vielschichtigen Gründen nur vorübergehend in der Wohnung aufhalten. Auf die Probleme, wenn dies anders gesehen würde, könnte hingewiesen werden.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
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