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Ist das Kündigungsschreiben rechtswirksam?

25.06.2020 19:48 |
Preis: 35,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Der Vermieter muss nach § 573 Abs. 3 BGB die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Beendigung Mietverhältnisses angeben. Bezugnahmen auf mündliche mitgeteilte Kündigungsgründe reichen hierfür nicht aus. Aber Bezugnahmen auf schriftlich mitgeteilte Kündigungsgründe können ausreichen.

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich erhielt die Kündigung meines Mietvertrages mit folgendem Inhalt:

--------------------------------
"Sehr geehrter Herr XXX,
nachdem Sie der Aufforderung unseres letzten Schreibens nicht nachgekommen sind und die Frist zum XXX nicht eingehalten haben, kündigen wir hiermit das Mietverhältnis fristgerecht zum XXX."
--------------------------------

Frage:
§ 573 BGB bestimmt:
"(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind."

Ich kann in diesem Kündigungsschreiben jedoch keine Gründe für eine Kündigung finden, sondern lediglich einen Verweis auf ein anderes Schreiben. (Anmerkung: in jenem früheren Schreiben, auf das die Kündigung verweist, sind nur Forderungen erhalten, die m. E. vom Vermieter rechtlich ohnehin nicht durchsetzbar bzw. einforderbar wären).

1. Ist diese Kündigung wegen m. E. nicht angegebener Kündigungsgründe überhaupt rechtswirksam? Muss ich darauf (z. B. mit einem Widerspruch) reagieren?

2. Würde ich mit einem Widerspruch gegen eine rechtsunwirksame Kündigung diese ggf. als rechtmäßig anerkennen?

3. Muss ich grundsätzlich in einem Widerspruch gegen eine Kündigung bereits alle für mich unzumutbaren Härten vollständig aufzählen, oder kann ich diese auch durch einen Rechtsanwalt später aufführen lassen?

4. Welche Widerspruchsfristen gelten - wie im o. g. Kündigungsschreiben vorliegend - bei fehlender Widerspruchsbelehrung?

Über Ihre Antwort würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Einsatz editiert am 25.06.2020 20:23:07
28.06.2020 | 13:47

Antwort

von



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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Fragen auf Grundlage der angegebenen Informationen:

Bezugnahmen im Kündigungsschreiben auf mündlich mitgeteilte Kündigungsgründe reichen nicht aus. Aber Bezugnahmen auf schriftlich mitgeteilte Kündigungsgründe können nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ausreichen.
Aus der vorgenommenen Bezugnahme muss also nicht zwangsläufig die Unwirksamkeit der Kündigung resultieren. Vielmehr kommt es hier entscheidend auf das in Bezug genommene Schreiben an.

Die Widerspruchsmöglichkeit nach § 574 BGB ist für Mieter vorgesehen, die von einer begründeten Wohnraumkündigung betroffen sind. D.h. ein Widerspruch wäre in Ihrem Fall nicht der passende „Rechtsbehelf". Als Reaktion auf die Kündigung sollten Sie Ihrem Vermieter also mitteilen, dass Sie die Kündigung für unwirksam halten, weil Ihrer Meinung nach schon keine Kündigungsgründe vorliegen.

Allerdings ist es empfehlenswert zusätzlich hilfsweise bzw. vorsorglich den Widerspruch zu erheben, denn möglicherweise könnten die Forderungen ja doch zur Kündigung berechtigen. Sie müssen den Widerspruch auch nicht direkt begründen. Erst auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen (§ 574b Abs. 2 BGB).

Ohne ordnungsgemäße Belehrung beginnt im Übrigen keine Widerspruchsfrist und Sie können den Widerspruch auch noch später (im ersten Termin eines etwaigen Räumungsrechtsstreits) erklären (§ 574b Abs. 2).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin Valeska Tkotsch


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