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Ist Schadensersatz gegen Hausverwaltung möglich??

| 31.10.2018 20:36 |
Preis: 200,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Hallo und Guten Abend,
ich bin Eigentümer in einer WEG die aus 10 Eigentümern, die sich auf zwei Häuser verteilen, besteht. Neubau 8 Eigentümer und Altbau 2 Eigentümer (wir sind einer davon).
Bis November 2017 hat mein Exmann Unterhaltrechtlich bedingt, um die ganze WEG Angelegenheit gekümmert. Ich werde im Dezember 2018 alleinige Eigentümerin.
Im Dezember 2017 habe ich bereits mit Vollmacht an der Eigentümerversammlung teilgenommen und stelle viele unangenehme Fragen und bekomme nie eine Antwort vom Hausverwalter.
Die Wohngeldabrechnung für das Jahr 2016 warf für mich einige Punkte auf die ich nicht verstand und habe dagegen geklagt.
Ein Punkt der Klage waren die Hausmeisterkosten: Ich habe es nicht verstanden, warum im Neubau der Hausmeister Reinigungs- und Handwerkleistungen durchführt, während in unserem Haus niemand reinigt und Handwerker beauftragt werden für anfallende Arbeiten. Ich werde allerdings an den Hausmeisterkosten mit meinem Miteigentumsanteil zur Kasse gebeten und bezahle somit die Arbeiten die im Neubau durchgeführt werden. Des Rätsels Lösung: es gibt einen Hausmeistervertrag der für die gesamte WEG gemacht wurde und das Gericht bestätigte diesen Vertrag. Ich forderte den HV mehrfach auf, dafür zu Sorgen, das der Hausmeister dann auch in unserem Haus die vertraglich festgelegten Arbeiten verrichtet. Urteil war im Mai und bis heute hat der Hausmeister einmal geputzt. Auf Schreiben antwortet der HV mittlerweile gar nicht mehr.
Nachdem der HV nichts tut, kann ich da einen Schadensersatz geltend machen?

Zum Hausmeister fand ich in einem Protokoll der ETV von 2014 einen Beschluss, das handwerkliche Leistungen ab 2015 aus der Jahresabrechnung auszuklammern sind und der Einheit in Rechnung gestellt werden, in der sie entstanden sind. Dieser Beschluss wurde nie umgesetzt. Ich schrieb dies sowohl dem HV wie auch dem Beiratsvorsitzenden und forderte ihn auf, unverzüglich den Beschluss umzusetzen. Ich habe von keinem eine Antwort erhalten. Kann ich darauf bestehen, dass dieser Beschluss umgesetzt wird und ggf Schadensersatz fordern.

Die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2016 hat einen übertragungs Fehler. Bei den Stromkosten für die Heizung hat der HV aus 1200 kWh 1900 kWh gemacht, und somit anstatt gerundet 300 Euro 500 Euro als Betriebsstrom angegeben. Dieser Betrag fließt in die Heiz-und Warmwasserkosten und wird mit dem Verbrauch multipliziert. Somit ist die ganze Abrechnung falsch. Kann ich verlangen, dass eine neue Abrechnung auf Kosten des HV erstellt wird?

In der Wohngeldabrechnung 2016 werden die Kosten für eine außerordentliche ETV auf drei Eigentümer verteilt. Ein Eigentümer soll laut einem Protokoll 2/3 und der Altbau 1/3 bezahlen. Wie ich die angegebenen Beträge auch drehe, sie stimmen nicht. 2/3 sollen laut Abrechnung 215,39 Euro sein und 1/3 sollen 178,38 Euro sein. Ich habe den Verwalter gefragt, was denn eine AO Versammlung kostet und ob der Preis vielleicht vom grund der Versammlung abhängig ist. Antwort: 260 Euro plus Kopiergeld und Porto zuzuglich MwST. Grund sei nicht ausschlaggebend, aber der Inhalt der Versammlung. Wenn der Inhalt alle Eigentümer betrifft, müssen alle Eigentümer die Kosten übernehmen. An der Versammlung wurden alle Eigentümer betreffende Dinge besprochen und Beschlüsse gefasst. Ich fragte den HV und den Beirat im August warum die Kosten nicht auf alle Eigentümer verteilt wurden. Bis heute keine Antwort. Ist hier ggf eine Schadensersatzforderung möglich.

Ich rügte bei der HV zwei Handwerker Einsätze an, die fehlerhaft oder aufgrund von Fehlern bei dem Handwerker nicht durchgeführt wurden oder mangelhaft ausgeführt. Die Rechnungen sollten nicht oder nicht im vollem Umfang bezahlt werden. Die HV hat beide Rechnungen in vollem Umfang bezahlt und hat nichts unternommen, obwohl die arbeiten mangelhaft waren. Ist hier ein Schadensersatz möglich??

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Erstmal zum Grundsätzlichen:
Der Verwaltervertrag ist regelmäßig ein Geschäftsbesorgungsvertrag ( § 675 BGB ) mit Bezügen zum Dienst - ( § 611 BGB ) und Werkvertragsrechts ( § 631 BGB ). Verstößt der Verwalter schuldhaft gegen ihm vertraglich oder gesetzlich obliegende Pflichten ( vgl. z.B. §§§§ 24 , 25 , 27 , 28 WEG und (§§ 663 , 665 - 670 , 672 bis 674 BGB , sowie den Katalog der Pflichten aus dem Verwaltervertrag) so ist er grundsätzlich zum Schadenersatz verpflichtet (§280 I BGB ). Das Verschulden wird bei einer Pflichtverletzung vermutet, grundsätzlich hat die Verwaltung für Vorsatz UND Fahrlässigkeit einzustehen (§ 276 BGB ). Der Geschädigte ist dann so zu stellen, wie er ohne die schädigende Handlung stehen würde ( §§ 249 ff. BGB ), ihm ist also z..B. ein monetärer Schaden der durch die Pflichtverletzung entstanden ist, zu ersetzen. In einigen Fällen, also gerade bei "Handwerkerpfusch" oder falschen "Berechnungsergebnissen" ist vor der Forderung nach Schadenersatz auf eine korrekte Pflichtenerfüllung ( Beschlussfassung zur Inanspruchnahme von gewährleistungsrechten, ERstellung einer korrigierten Abrechnung binnen zu setzender angemessener Frist hinzuwirken.

Der Geschädigte muss das Vorliegen eines Schuldverhältnisses ( hier zweifellos der Verwaltervertrag) und eine Pflichtverletzung (z.B. die Nichtumsetzung von Beschlüssen) sowie seinen Schaden. Den Schaden muss er der Höhe nach beziffern. Im Verwaltervertrag kann eine Haftungsbegrenzung aufgenommen sein, diese müsste vor einer Klage zwingend genau auf Umfang und Wirksamkeit geprüft werden.

Handelt der Verwalter unter der Verletzung von Normen deliktisch, so kommt eine Haftung aus §§ 823 oder 831 BGB in Betracht. Auch hier muss die rechtsgutverletzende Handlung vom Geschädigten vorgetragen und bewiesen werden.

Fazit: Der Verwalter haftet also für Pflichtverletzungen und unerlaubte Handlungen.

Dies vorausgeschickt nun zu den von ihnen benannten Konstellationen.

1. Des Rätsels Lösung: es gibt einen Hausmeistervertrag der für die gesamte WEG gemacht wurde und das Gericht bestätigte diesen Vertrag. Ich forderte den HV mehrfach auf, dafür zu Sorgen, das der Hausmeister dann auch in unserem Haus die vertraglich festgelegten Arbeiten verrichtet. Urteil war im Mai und bis heute hat der Hausmeister einmal geputzt. Auf Schreiben antwortet der HV mittlerweile gar nicht mehr.
Nachdem der HV nichts tut, kann ich da einen Schadensersatz geltend machen?

Zunächst wird eine Pflichtverletzung benötigt. Diese kann darin bestehen, dass der Hausmeister bezahlt wird, ohne den Vertrag zu erfüllen, so dass hier Gewährleistungsansprüche aus Werkvertrag ( die Instandhaltung ist ein Werkvertrag, es wird nicht nur das Wechseln der Glühbirne geschuldet, sondern auch das die Lampe wieder funktioniert) bestehen können. Damit würde die Hausverwaltung einredebehaftete Forderungen erfüllen. Dies kann eine Pflichtverletzung darstellen, wobei man hier um eine Einzelfallprüfung unter Bezugnahme auf sämtliche Umstände nicht herumkommen wird.

Auch ist möglich , dass der Verwalter seine Pflichten verletzt hat, weil er hier einen ungeeigneten Handwerker beauftragt hat bzw die Verträge mit ihm nicht gekündigt hat, obwohl sie ihn mehrmals darauf hinwiesen. Aber auch hier müssen die Unterlagen genau geprüft werden, ob der Verwalter überhaupt Möglichkeiten hatte, den Vertrag zu beenden.

Der Verwalter haftet allerdings nicht direkt für die Schlechtleistungen, da das Putzen eben nicht zu seinem Aufgabenkreis gehört, sondern eben nur wegen trotzdem erbrachten Zahlungen oder Weiterbeauftragungen (Verletzung der Wirtschaftlichkeitspflicht aus §§ 27,28 WEG , eventuell auch Verletzung der Pflicht zur Einleitung von Maßnahmen zur Instandhaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ).

Eine Pflichtverletzung ließe sich also vermutlich begründen, so dass der Eintritt eines Schadens zu begründen wäre. In Betracht kommt der Ausgleich der vollen Handwerkerrechnung, ohne Minderung des Anteils der auf "ihr Gebäude" entfällt. Ein Schden kann man also vermutlich begründen und die Schdenshöhe errechnen.

Fazit 1.
Unter Vorbehalt, dass natürlich erst alle Unterlagen geprtüft werden müssen bevor ein entgültiges Ergebnis festgestellt wird, tendiere ich dazu einen Shcdenrsatzanspruch anzunehmen, da eine Pflichtverletzung ( Auszahlung und Weiterbeschäftigung untauglicher Handwerker) vorliegt und ein Schden in Form zuviel gezahlter Vergütung eingetreten ist.

2. Zum Hausmeister fand ich in einem Protokoll der ETV von 2014 einen Beschluss, das handwerkliche Leistungen ab 2015 aus der Jahresabrechnung auszuklammern sind und der Einheit in Rechnung gestellt werden, in der sie entstanden sind. Dieser Beschluss wurde nie umgesetzt. Ich schrieb dies sowohl dem HV wie auch dem Beiratsvorsitzenden und forderte ihn auf, unverzüglich den Beschluss umzusetzen. Ich habe von keinem eine Antwort erhalten. Kann ich darauf bestehen, dass dieser Beschluss umgesetzt wird und ggf Schadensersatz fordern.

Eine der Kardinalspflichten des Hausverwalters ist es, Beschlüsse umzusetzen ( § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ). Setzt die Hausverwaltung Beschlüsse nicht um so verletzt sie ihre Pflicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG und muss somit einen eintretenden Schaden ersetzen. Dieser ist zu beziffern, was anhand der Falschabrechnungen wohl möglich ist.

Daneben können sie den Verwalter natürlich auf Erfüllung der Pflicht aus § 27 Abs. 1 WEG in Anspruch nehmen. Er wird dann zur Vornahme entsprechender Handlungen verpflichtet, bei Zuwiderhandlung kann ein Strafgeld vom Gericht verhängt werden.

Fazit zu 2.: Sie können hier- dass zu prüfende Unterlagen ebenfalls die Nichtumsetzung des Beschlusses und die Beweisbarkeit ergeben - sowohl Erfüllungs- wie auch Schadenersatzansprüche haben.

3. Die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2016 hat einen übertragungs Fehler. Bei den Stromkosten für die Heizung hat der HV aus 1200 kWh 1900 kWh gemacht, und somit anstatt gerundet 300 Euro 500 Euro als Betriebsstrom angegeben. Dieser Betrag fließt in die Heiz-und Warmwasserkosten und wird mit dem Verbrauch multipliziert. Somit ist die ganze Abrechnung falsch. Kann ich verlangen, dass eine neue Abrechnung auf Kosten des HV erstellt wird?

Auch hier liegt eine Pflichtverletzung des Verwalters durch die Zugrundlegung falscher Zahlen vor. Die Abrechnung ist somit falsch, geschuldet wird jedoch eine korrekte Abrechnung ( § 666 BGB , § 27,28 WEG ) . Sie können also eine neue , korrigierte Abrechnung von der Hausverwaltung fordern ( am besten mit Fristsetzung) und mit den Kosten der Ersatzvornahme, falls ein anderer mit der Abrechnungserstellung betraut werden ( nach fruchtlosem Fristablauf oder mehrmaligem Versagen bei der Korrektur) muss, drohen. Sollte die Hausverwaltung trotz schriftlicher Aufforderung und Fristablauf keine neue korrekte Abrechnung, können sie nach § 280 BGB i.V.m. mit der Pflicht zur ordnungsgemäßen Rechnungslegung sowie aus §§ 634 , 637 die Abrechnung woanders beauftragen und die Kosten hierfür von der Hausverwaltung ersetzt verlangen.

Fazit zu 3. : Sie können - wiederum Unterstellt zu prüfende Unterlagen ergeben die Pflichtverletzung- von der Hausverwaltung eine neue Abrechnung fordern und, wenn dieses nicht fristgerecht erfolgt, ein anderes Unternehmen beauftragen und die Kosten hierfür bei der Hausverwaltung abrechnen.

4. In der Wohngeldabrechnung 2016 werden die Kosten für eine außerordentliche ETV auf drei Eigentümer verteilt. Ein Eigentümer soll laut einem Protokoll 2/3 und der Altbau 1/3 bezahlen. Wie ich die angegebenen Beträge auch drehe, sie stimmen nicht. 2/3 sollen laut Abrechnung 215,39 Euro sein und 1/3 sollen 178,38 Euro sein. Ich habe den Verwalter gefragt, was denn eine AO Versammlung kostet und ob der Preis vielleicht vom grund der Versammlung abhängig ist. Antwort: 260 Euro plus Kopiergeld und Porto zuzuglich MwST. Grund sei nicht ausschlaggebend, aber der Inhalt der Versammlung. Wenn der Inhalt alle Eigentümer betrifft, müssen alle Eigentümer die Kosten übernehmen. An der Versammlung wurden alle Eigentümer betreffende Dinge besprochen und Beschlüsse gefasst. Ich fragte den HV und den Beirat im August warum die Kosten nicht auf alle Eigentümer verteilt wurden. Bis heute keine Antwort. Ist hier ggf eine Schadensersatzforderung möglich.

Hier liegt zum einen eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung vor, die eine Pflichtverletzung darstellt, für die der Hausverwalter haften muss (siehe Punkt 3). Es kann also die Neuberechnung und , wenn diese nicht oder fehlerhaft binnen angemessener Frist erfolgt, Schadenersatz oder der Ersatz von Aufwendungen für eine Ersatzvornahme ( jemand anderes berechnet) verlangt werden.

Kann nachgewiesen werden , dass zudem alle Eigentümer zu beteiligen sind, so mach die Hausverwaltung sich auch hier schadenersatzpflichtig, wenn sie nur 3 Eigentümer belastet. Eine Pflichtverletzung liegt dann in der fehlerhaften Umlage der Kosten und der Schaden in der Mehrbelastung der wenigen Eigentümer, die von der Hausverwaltung nicht korrigiert wird.

Fazit zu 4. : Wenn sich auch hier die falsche Berechnung belegen lässt kann eine korrigierte gefordert werden und gegebenefalls bei fruchtlosen Ablauf einer gesetzten Frist die Kosten der Berechnung durch jemand anderes ersetzt verlangt werden. Da ich den Vertrag, Beschlüsse und die Teilungsanordnung nicht kenne, kann ich nicht bestimmmen , wie hoch die Versammlungskosten sind oder wie diese verteilt werden sollen. Aber vorausgesetzt die Verteilung auf alle WEG-ler wäre richtig, so steht ihnen auch hier eine entsprechende Kostenverteilung zu. Wird diese nicht eingehalten besteht einen Schadenersatzpflicht des Verwalters.

5. Ich rügte bei der HV zwei Handwerker Einsätze an, die fehlerhaft oder aufgrund von Fehlern bei dem Handwerker nicht durchgeführt wurden oder mangelhaft ausgeführt. Die Rechnungen sollten nicht oder nicht im vollem Umfang bezahlt werden. Die HV hat beide Rechnungen in vollem Umfang bezahlt und hat nichts unternommen, obwohl die arbeiten mangelhaft waren. Ist hier ein Schadensersatz möglich??

Hier liegt - wie in 1.- das Bezahlen von Handwerkerrechnungen trotz Einreden vor, die zu Minderung, Schadenersatz oder zumindest Nacherfüllung geführt hätten. Diese Gewährleistungsansprüche hat die HV bei vollem Rechnungsausgleich nicht geltend gemacht ud hat damit ihre Pflicht zur Wirtschaftlichkeit und zur ordnungemäßen Instandhaltung- und Instandsetzunng aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verletzt. Sie hat also einen Schaden der dadurch eingetreten ist, zu ersetzen. Ein Schaden könnte hier die Differenz zwischen vollem Rechnungsausgleich und Minderungswert sein. Ein Schaden könnte aber auch in der Nichtinanspruchnahme der Gewährleistungsrechte ( sprich der Nacherfüllung) liegen, so dass hier Kosten für die Beseitigung von Mängeln entstehen, obwohl die Mängel eigentlich kostenlos im Rahmen der Nacherfüllung zu beseitigen wären. Fordern sie auch hier die ordnungsmäße Beschlussfassung zur Nacherfüllung und setzen sie schriftlich eine Frist. So dann können sie den Verwalter zwingen Nacherfüllungsansprüche oder eine Minderung geltend zu machen, und wenn dies nicht mehr möglich ist, Schadenersatz zu fordern.

Fazit zu 4.: Auch hier ergibt sich eine Pflichtverletzung die bei entsprechnder Belegbarkeit anhand ihrer Unterlagen zum Schadenersatz führen kann, vor allem dann wenn Gewährleistungsansprüche nicht mehr durchsetzbar sind.

In allen Bereichen können Pflichtverletzungen vorliegen, die auch grundsätzlich zum Schadenersatz berechtigen können. Bitte haben sie aber Verständnis dafür , dass in jedem Einzelfall anhand der entsprechenden Unterlagen geprüft werden muss, ob die Pflichtverletzung belegbar ist, ob die korrekte Handhabung noch nachgeholt werden kann ( dann Anspruch auf "Erfüllung der Pflichten") oder ob dies bereits fehlgeschlagen ist und deswegen nunmehr nur noch Schadenersatz in Geld in Frage kommt, dies kann z.B. der Fall sein , wenn der Handwerker Schlechtleistungen im Rahmen der Gewährleistung noch ausbessern kann, und dadurch ein Schaden entfallen könnte. Insofern kann eine Vorwegnahme des Prozessergebnisses nicht seriös erfolgen. Die von ihnen ins Feld geführten Pflichtverletzungen sollten aber in jedem Fall auf ihre Belegbarkeit geprüft werden, um dann zu schauen, ob noch eine "Nachbesserung" durch die Hausverwaltung oder bereits Schadenersatz in Frage kommt. So dann sollte auch zwingend geprüft werden, ob der Haftung der HV eventuell bereits gefaßte Beschlüsse entgegenstehen ( Z.B. Erteilung der Entlastung durch die WEG-Beschluss)

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 31.10.2018 | 23:33

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