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Ist Eigenbedarf überhaupt gegeben, wenn der Vermieter mehrere Mietshäuser besitzt?


| 08.06.2007 20:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir (jetzt nur noch mein Mann und ich) bewohnen seit 12 Jahren eine 140m² große Wohnung -über 2 Etagen-
Jetzt haben wir eine Kündigung, über einen RA des Vermieters zum 30.06.2008 bekommen.
Der Vermieter will das seine 27jährige Tochter mit Lebensgefährten hier einzieht.
Grund der Kündigung:"die Tochter und der Lebensgefährte planen zu heiraten und eine Familie mit Kindern zu gründen" Noch sind keine Kinder da.

Zur Zeit bewohnt die Tochter eine 72m² große Wohnung in einem anderen Mietshaus des Vermieters.

Beide Mietshäuser sind nur 50m auseinander, dazwischen das riesige Einfamilienhaus(ca250m²) des Vermieters, er bewohnt es alleine mit seiner Frau.

Für uns ist diese Kündigung eine zusätzliche Härte, mein Mann ist hier im Treppenhaus sehr schwer verunglückt und nicht mehr arbeitsfähig. Ich bin selbständig und habe mein Büro in der Wohnung, verdiene zZ das Geld für unsere Familie. Mein Hauptauftraggeber hat sein Büro auch hier im Haus. Somit muß ich wegen meiner Arbeit nie das Haus verlassen und kann meinen Mann immer gut versorgen (er ist den ganzen Tag unter sehr starken Schmerzmitteln)

Meine Frage: ist Eigenbedarf überhaupt gegeben, da unser Vermieter Bauunternehmer ist und noch mehrere Miethäuser hat.
Und haben wir wegen der zusätzlichen Härte eine Chance hier in der Wohnung bleiben zu können.
Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist eine Eigenbedarfskündigung möglich, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts („Bedarfspersonen“) benötigt. Bei der Tochter des Vermieters handelt es sich um eine Bedarfsperson. Das Überlassen der Wohnung an die Tochter zur Gründung eines Haushalts zum Zwecke der Familienplanung stellt auch ein „Benötigen“ der Wohnung dar (vgl. BVerfG NJW 1995, 1480, in diesem Fall handelte es sich um eine Wohnung mit 150 qm). Es ist nicht notwendig, dass sich der Wunsch bereits in Form einer Schwangerschaft konkretisiert hat.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs kann jedoch rechtsmissbräuchlich sein, wenn eine Alternativwohnung zur Verfügung steht, durch die der Bedarf des Vermieters oder seiner Familienangehörigen gedeckt werden kann. Bei Alternativwohnungen ist aber zu berücksichtigen, dass diese den Bedarf ebenso gut decken müssen wie die Wohnung, in der der gekündigte Mieter wohnt (die freie Wohnung müsste also ähnlich groß und zugeschnitten sein und den Bedürfnissen ähnlich gerecht werden; es kommt hier auf den konkreten Einzelfall an). Aber auch eine freie Alternativwohnung muss nicht zwingend ein Hinderungsgrund sein, z.B. wenn der Vermieter die freistehende Wohnung ebenfalls an einen Familienangehörigen vermieten möchte. Hier gibt Ihre Sachverhaltsschilderung nicht zu erkennen, inwieweit diese Voraussetzungen erfüllt sind.

Sofern im Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung eine andere Wohnung des Vermieters frei steht, kann sich hieraus eine Pflicht ergeben, dass der Vermieter den gekündigten Mietern diese Wohnung anbietet. Es kommt hier aber auf den genauen Einzelfall an.

Eine Kündigung kann auch rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Vermieter oder der Familienangehörige einen überhöhten Wohnbedarf geltend macht (die Wohnung also viel zu groß für die benötigten Zwecke ist). Bei einer Frau mit Lebensgefährten, die eine Familie gründen wollen, ist ein solch überhöhter Wohnbedarf aber nicht ohne weiteres ersichtlich.

Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine solche Härte liegt z.B. vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (vgl. § 574 Abs. 2 BGB). Eine soziale Härte liegt weiterhin vor bei hohem Alter, Krankheit, Behinderung, langer Mietdauer und entsprechender Verwurzelung der Mieter. Die Tatsache, dass Sie Ihren Mann regelmäßig betreuen müssen, kann ein entscheidender Faktor sein, wenn Ihr Hauptauftraggeber im Haus wohnt und Sie dadurch keine Zwischenfahrten Wohnung-Arbeitsstätte machen müssen. Hier halte ich eine Verteidigung gegen die Kündigung nicht für aussichtslos. Sie sollten die weitere Bearbeitung des Falles u.U. in die Hände eines Anwaltes legen, der Ihre Interessen optimal vertreten kann. Eine abschließende Beurteilung Ihres Falles ist nur im Falle einer Einzelberatung möglich, da hier viele Faktoren eine Rolle spielen können, die im Rahmen dieser Erstberatung nicht erörtert werden können.

Die Eigenbedarfskündigung sollte unbedingt auf Formfehler überprüft werden. Der Vermieter muss nach § 573 Abs. 3 BGB die Kündigungsgründe in seinem Kündigungsschreiben angeben. Es muss also der konkrete Sachverhalt beschrieben sein, der den Eigenbedarf begründet (z.B. Notwendigkeit der Wohnungsnutzung, Angabe der Personen, für die die Wohnung genutzt werden soll, Art des Verwandtschaftsverhältnisses der Bedarfsperson, Angabe der bisherigen Wohnverhältnisse dieser Person). Der Mieter muss weiterhin auf sein Widerspruchsrecht im Falle einer besonderen sozialen Härte hingewiesen werden. Ebenfalls sollten Sie überprüfen, ob der kündigende Rechtsanwalt eine Vollmacht beigefügt hat, da die Kündigung andernfalls umgehend nach § 174 BGB zurückgewiesen werden kann.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

------------------------------------
Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 09.06.2007 | 07:43

Vielen Dank für die schnelle Antwort, ich habe jetzt noch eine Frage.
Ein Unmzug ist für uns nicht nur eine sehr starke nervliche Belastung sondern auch eine finanzielle. Wie lange kann ich, durch Widerspruch den Auszugstermin herausschieben?
Ich habe die Vermutung das unser Vermieter die Wohnungen leer verkaufen will, wollte er vor 3 Jahren schon einmal. Andere Mieter haben auch schon Kündigungen bekommen. Der Vermieter will seine ganze Familie + er selber, hier einziehen lassen.
Aber sollte ich im nachhinein Recht haben hilft es mir nicht mehr viel.
Vielen Dank für eine Antwort auf diese lange Nachfrage,

Ergänzung vom Anwalt 10.06.2007 | 18:37

Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Die Tatsache, dass Ihr Vermieter die Wohnungen bereits vor drei Jahren verkaufen wollte, kann ein starkes Indiz für die Rechtsmissbräuchlichkeit der Eigenbedarfskündigung sein. Es ist nur schwer denkbar, warum ein Vermieter erst alle Wohnungen verkaufen und nun - wenngleich mit zeitlicher Verzögerung - unbedingt mit „Sack und Pack“ hier einziehen möchte (obwohl ihm ein großes Haus nebenan gehört; hier ist echter Begründungsbedarf für die Eigenbedarfskündigung vorhanden). Da Sie mir bislang nicht mitgeteilt haben, welche Begründung der Vermieter für die Kündigung der übrigen Wohnungen gegeben hat, ist mir eine abschließende Prüfung hier nicht möglich. U.U. machte es Sinn, wenn sich alle Mieter zusammentäten und einen Rechtsanwalt beauftragten, der ihre Interessen nach außen geschlossen vertritt.

Die Tatsache, dass ein Umzug eine starke finanzielle und nervliche Belastung ist, kann in Kombination mit anderen Punkten ebenfalls eine soziale Härte darstellen. Es ist leider nicht ohne weiteres möglich, eine genaue Aussage darüber zu treffen, wie lange man eine Eigenbedarfskündigung hinausschieben kann. Von einer Zeitverzögerung bis hin zu einer Unwirksamkeit der Kündigung ist hier alles drin.

Ich halte es für sinnvoll, die Kündigung umgehend von einem Rechtsanwalt auf Herz und Nieren überprüfen zu lassen. Dies sollte Ihnen Ihre Wohnung auf jeden Fall Wert sein. Gerne stehe ich für ein weiteres Vorgehen zu Ihrer Verfügung und helfe Ihnen bei der Wahrung Ihrer Rechte.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator
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"Guten Morgen Herr Hein, Ihre Antworten haben mir sehr geholfen. Ich werde mit den anderen Mietern sprechen und Sie werden ggf. von mir hören. Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen "