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Irrtum bei Vertragsschluss - was tun?

13.06.2013 12:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Bauausführung und Kenntnis der Baufirma schon bei bzw. vor Vertragsschluss


Im Rahmen von Sanierungsarbeiten müssen Abwasser- und Regenwasserschächte neu an der Grenze unseres Grundstücks in privater Regie gesetzt werden. Der Abwasserschacht müsste direkt am flachgegründeten Haus in einer Tiefe von 2.2-2.6m gesetzt werden und der Regenwasserschacht in 80cm Tiefe versetzt davon. Es existieren Quellen unter dem Haus.

Bis zur Grundstücksgrenze waren von einer großen Baufirma X die öffentlichen Anschlüsse bis zu unserem Grundstück im November 2012 gesetzt worden.
Die Tiefe von 2.2 - 2.6m und Baugrundsituation waren daher dieser Firma X bekannt.

Die Stadtwerke definierten exakt, den von mir zusetzenden Privatanschluss der Schächte an die öffentlichen Leitungen schriftlich per Beschluss vom 30.12.2012.
Mit exakt diesen – von mir zitierten Vorgaben der Stadtwerke - habe ich ein Angebot bei derselben Firma X per Email angefordert. Als Antwort auf exakt diese Email erhielt ich am 15.04 in deren Anhang mit Anschreiben das Angebot. Eine VOB in Textform war nicht beigelegt.
Da das Angebot preislich zwei gleiche Schächte aufwies (schließlich mussten unterschiedliche Schächte gesetzt werden), fragte ich bezüglich der Kosten schriftlich nach. Darauf erhielt ich die schriftliche Antwort, dass man nur einen „Mittelwert" der beiden Schächte genommen hätte. Das Angebot war daher in sich pauschal gehalten. An das Angebot hält sich die Firma X 3 Monate gebunden und es gelten die aktuellen VOB, so der Schlusssatz des Angebots. Ansonsten handelte es sich um ein ganz normales Angebot, in dem klar ein „Hausanschluss" mit den notwendigen Arbeiten und Materialien angeboten war.

Ich nahm das Angebot am 18.04. 13 schriftlich an. Das ist unstreitig.

Bei einer späteren neuen Baubesprechung bemerkte der Bauleiter eine oder zwei Wochen später, dass er sich an der „Stelle" der Grabung geirrt habe. Er meinte, dass der Schacht nur in 1.5 m Tiefe an Stelle B gesetzt werden müsse, nun waren es aber 2.20– 2,60 m und an Stelle „A". Tatsächlich führte das Angebot nur zwei gleiche Schächte für eine Tiefe von 1.5m auf (siehe aber oben dazu dessen „Mittelwertbetrachtung").
Der genaue Ort der Grabung ergab sich jedoch exakt aus den zitierten Vorgaben der Stadtwerke. Ich erinnere, dass die Firma X an derselben Stelle den öffentlichen Anschluss in 2.2-2.6 m Tiefe bis zur Grundstücksgrenze bereits für die Stadt durchgeführt hatte.

Der Bauleiter verweigert nun die Grabung an der (für ihn neuen) Stelle A (er ging von Stelle B aus), ohne Gutachterfreigabe würde er dort nicht graben. Es sei zu gefährlich. Das entspräche auch nicht seinem Angebot, schließlich habe er ja Schächte für 1,5m Tiefe angeboten!

An sein ursprüngliches Angebot – so hält er es schriftlich fest - hält er sich aber gebunden, nämlich die Setzung der Schächte an Stelle B in 1,5 m Tiefe.

Ich halte daher fest, dass die Firma X ihr Angebot weder schriftlich neu formuliert und/oder korrigiert noch zurückgenommen hat.


Es existieren zwar gute Gründe die Grabung an Stelle B vorzunehmen(Stelle B , ein Altschacht ist 3 Meter von der Grundstücksgrenze entfernt), allerdings sperren sich die Stadtwerke dagegen, weil dann von Stelle B aus bis an die Grundstücksgrenze ein Leitungsgefälle (der Altleitung) zur neuen Anschlussleitung entstünde. Den schriftlichen und Vorgaben der Stadtwerke ist die Notwendigkeit aber eines geraden Anschlusses unmittelbar zu entnehmen, was auch der Firma X vor Angebotsabgabe bekannt war.

Ich habe daraufhin, von einer anderen Firma Y ein, mit exakt den gleich zitierten Vorgaben weiteres Angebot für Stelle A angefordert. Danach vervierfachen sich die Kosten. Trotz mehrfacher Rückfrage wird seitens der Firma Y bis dato keine Haftung für einen möglichen Schaden am Haus übernommen. Vorsorglich präsentierte ich der Firma alle mir bekannten bautechnischen Probleme, welche die Firma sichtlich nicht kannte. Sie schweigt daher.

Ein zunächst genehmigtes Verlegen der Schächte auf öffentlichen Grund ist letztendlich auch nicht möglich, weil dort Versorgungsleitungen liegen.

Ich habe deshalb inzwischen die Stadtwerke gebeten, die Schachtsetzung an Stelle B doch zuzulassen. Eine Antwort steht noch aus. Ich war und bin daher stets bestrebt gewesen eine ganzheitliche Lösung zu schaffen. Würden die Stadtwerke zustimmen, so mein Ansinnen, könnte die Firma X ihr Angebot – wie sie es verstanden haben will – immer noch ausführen.

Ferner fragte ich bei der Firma X an, auf Anregung eines Mitarbeiters derselben Firma, was es kosten würde, wenn ich selbst das Risiko übernehmen würde und exakt den Vorgaben der Stadtwerke entsprochen werden würde: Die Antwort vom 14.06 lautete : Es sei jetzt schon zu spät, die öffentlichen Bauarbeiten müssten im Sanierungsgebiet vor Ort forciert werden. Ferner sei eine Risikoübernahme eines Privatmanns bei einer Haftungsentscheidung vor Gericht irrelevant, damit sinnlos. Ferner wolle man mit mir in der Sache keinen Schriftverkehr mehr führen, da man keine Zeit habe. Gern könne die Angelegenheit bei der nächsten Baubesprechung erörtert werden.

Zweifelsfrei hat die Firma X bei Angebotsabgabe nicht sorgfältig gearbeitet, da aus den zitierten Vorgaben der Stadtwerke eindeutig für die Grabung nur Stelle A in Frage kommen konnte. Ferner kannte dieselbe Firma die bauliche Situation, da sie Monate zuvor an derselben Stelle den öffentlichen Anschluss für die Stadt in 2.2-2.6 m Tiefe vornahm. Ich konnte gutgläubig davon ausgehen, dass das Angebot richtig sei. Da die Firma X die unterschiedlichen Schächte durch Mittelwertangabe selbst schriftlich pauschalisierte, konnte ich auch keinen Irrtum direkt erkennen.
Weder die Firma noch ich haben das Angebot oder Annahme des Angebots [wegen Irrtums] bisher zurückgenommen. Ich suchte lediglich nach anderen Lösungen, die bisher aber leider alle scheiterten.

Meine Fragen
a. Kann ich (Bau)Firma X haftbar halten?
b. Wenn die Stadtwerke zustimmen, muss dann die Firma X den Auftrag ausführen?
c. Wie sollte ich richtig agieren, weil ich nicht weiß, wie ich mit dem Angebot/Annahme und der Situation umgehen soll? Ich fühle mich irgendwie in meinen Handlungsmöglichkeiten schuldlos blockiert.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Zunächst sind Sie als Auftraggeber grundsätzlich für das verantwortlich, was Sie als Angebot haben wollen bzw. abgeben.

Dieses gilt jedoch nicht ausnahmslos:

Konnte der Auftragnehmer, die Firma X erkennen (sie ist schließlich sachverständig genug, auch aufgrund der Vorarbeiten), dass dieses Angebot nicht im Einklang mit den öffentlich-rechtlichen Vorgaben steht, so hat Sie im Rahmen einer schon vorvertraglichen bzw. nebenvertraglichen Pflicht darauf hinzuweisen.

Zur Bauausführung:
Auch hier darf der Auftragnehmer das Werk nicht mangelhaft herstellen und muss sofort bei technischen/rechtlichen Schwierigkeiten in zumutbarer Weise darauf hinweisen.

Ich kann hier auch nicht erkennen, dass Sie das (grundsätzlich sowieso von vornherein dem Auftragnehmer) obliegenden Risiko der Genehmigungsfähigkeit durch die Stadtwerke und den Einklang mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften selbst übernehmen wollten, da Sie ja eben den Bescheid mit schickten.

Somit liegt wohl zudem ein Mangel vor.

Bevor Sie Ansprüche daraus geltend machen, ist jedoch die Antwort der Stadtwerke abzuwarten.

2.
Eine rechtliche Bindungswirkung gibt es aufgrund der Zustimmung der Stadtwerke direkt durch diese zwar nicht, dieses würde sich aber schon von vornherein aus dem geschlossenen Vertrag ergeben. Es wird ja an dem bisherigen Angebot festgehalten.

3.
Ich verweise auf Obiges:

- erst Reaktion der Stadt abwarten;
- eine Vertragsanpassung, falls notwendig, ausloten;
- Erfüllungs- bzw. Gewährleistungsansprüche geltend machen (dann am besten mit weiterer anwaltlicher Hilfe).

Abschließend ist nochmals zu sagen, dass Sie als Laie im Vergleich zum Bauunternehmer gerade kein Wissensvorsprung haben, sondern nur Letzteres. Dieser muss Sie rechtzeitig darauf hinweisen, schon bei Vertragsverhandlungen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.06.2013 | 20:21

Zu Ihrer Antwort ergeben sich Rückfragen:
Zu 1.
Wie beschrieben habe ich die Vorgaben der Stadtwerke 1:1 in meiner Angebotsanfrage übernommen. Danach war an Stelle A und nicht an Stelle B die Grabung vorzunehmen. Wenn die Baufirma aber für mich nicht unmittelbar ersichtlich ein Angebot für Stelle B abgibt, dann hätte mich die Firma X in ihrem Angebot darauf hinweisen müssen, richtig?

Ich weise darauf hin, dass nach bekannten Vorgaben der Stadtwerke eine Setzung der Schächte an Stelle B gar nicht möglich war. Dies hätte die Firma X bei Prüfung der Angebotsanfrage klar selbst erkennen müssen (siehe Beschreibung – oben).

Zu 3.
Ich erwarte nicht, dass die Stadtwerke einlenken, sondern auf ihre rechtlich einwandfreie Position beharren werden. Die Schächte werden an Stelle A gesetzt werden müssen. Bitte lesen Sie dazu meine Beschreibung. Es ist richtig, dass sie sich schriftlich an den Vertrag zunächst halten wollte, aber nur für die Grabung an Stelle B. Nun aber schreibt Firma X neu, dass es nun zu spät sei … und man mit mir keinen Schriftverkehr führen wolle (siehe auch hier die Beschreibung oben). Wenn ich die Erfüllung des Vertrages bei Firma X fordern würde, dann würde die Firma X wohl nicht einmal mehr die Grabung an Stelle B durchführen wollen. Warum die Firma nicht an Stelle A graben will, habe ich auch oben beschrieben. Deshalb stellt sich weiterhin die Frage - wie ich das Angebot der Firma X und meine diesbezügliche Annahme zu behandeln habe. Hat der Vertrag mit Firma X noch Geltung, gilt er rechtlich für Stelle A oder B? Daraus ergeben sich doch erst die wahren Haftungsfragen. Schließlich will ja Firma Y das 4-fache für die Grabung und Setzung der Schächte an Stelle A. Auf der anderen Seite werde ich ja durch die Stadtwerke, bzw. durch das Gesetz, gedrängt/gezwungen – egal mit wem – die Schächte an Stelle A zusetzen. Selbst wenn ich einen neuen Auftrag an Firma Y vergeben würde, würde ja immer noch meine Annahme des Vertrages mit Firma X schwebend bestehen. Darum bitte ich Sie meine Frage zu 3 deutlicher zu beantworten. Ich weiß nicht, wie ich agieren sollte. Darum fühle ich mich schuldlos durch die Situation blockiert.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.06.2013 | 10:06

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfragen, die ich gerne wie folgt beantworte:

1.
Ja, vollkommen richtig.

Nach meiner Auffassung war es allein Sache der Firma X, dieses deutlich zu machen.

2.
Insoweit haben Sie das Recht,

- zunächst vorrangig eine Vertragsanpassung bzw. eine korrekte, in Ihrem Interesse stehende Vertragsauslegung hinsichtlich der von den Stadtwerken zutreffende Stelle zu verlangen (der Vertrags hat insoweit also noch Geltung), worauf sich die Gegenseite einlassen kann,

- alternativ bei dessen Ablehnung Ersatzansprüche wegen Mehrkosten etc. wegen der Beauftragung eines Fremdunternehmens z. B.

Dafür muss auch die Entscheidung der Stadtwerke abgewartet werden.

Sie können also auf eine sachgerechte Vertragserfüllung bestehen - bei der weiteren Ablehnung stattdessen auf Schadens- und Aufwendungsersatz übergehen. Auch eine Kündigung, welche die eben genannten Ansprüche unberührt lässt, ist gangbar, wobei die Vergütung für die Firma X allenfalls minimal, also verschwindend gering wäre.

Setzen Sie zunächst eine Frist zur Vertragserfüllung und drohen Sie ansonsten weitere Haftungsansprüche der oben genannten Art an.

Für Letzteres sollten Sie aber angesichts der Tragweite der Sache und der nicht ganz einfachen Sach- und Rechtslage einen Anwalt weiter hinzuziehen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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