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Irritationen Grundschuld/persönliche Haftungsübernahme bei zwei Immobilien

16.02.2013 21:41 |
Preis: ***,00 € |

Kredite


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Sehr geehrte Damen und Herren,
gleich vorab: mir geht es hier nur um eine erste grobe Einschätzung. Da Ihnen nicht alle Unterlagen vorliegen ist mir bewusst, dass Sie hier nur im Rahmen der Informationen die ich hier nieder schreibe eine juristische Einschätzung geben können.

Es geht um folgenden Sachverhalt:
Ich habe eine ETW erworben. Der notarielle Kaufvertrag wurde bereits erstellt. Die Bank hat einer Finanzierung zugestimmt, die Verträge wurden unterschrieben. Dementsprechend hatte ich diese Woche einen Notartermin zwecks Grundschuldbestellung, Beurkundung der persönlichen Haftung etc. Das Besondere hier ist, dass auf zwei Immobilien Grundschulden eingetragen werden. 50% auf die von mir erworbene, die anderen 50% auf eine Immobilie, die im Familienbesitz ist und wo ich zukünftig Erbe sein werde.

Im Rahmen des Termins beim Notar stellte dieser nun fest, dass die Bank folgende Sicherheiten wünscht:
ETW ich: Grundschuldbestellung inkl. persönlicher Haftungsübernahme
ETW Familie: Grundschuldbestellung inkl. persönlicher Haftungsübernahme

Letzterer Punkt war mit der Bank mündlich so nie vereinbart und ist für mich auch aus den Vertragsunterlagen nicht nachvollziehbar. Die ETW im Familienbesitzt sollte lediglich in Höhe der Grundschuld als Sicherheit dienen, es sollte jedoch keine persönliche Haftung durch die aktuellen Eigentümer übernommen werden.
Die Eigentümer waren hiermit nicht einverstanden, und ich ebenso auch nicht. Wir veranlassten also, dass der Notar lediglich die Haftung in Höhe der Grundschuld beuurkundet. Ich selbst jedoch natürlich persönlich hafte.
In meinen Unterlagen ist dies folgend beschrieben. Ich bin alleiniger Kreditnehmer, die Familienagehörigen tauchen lediglich als Sicherungsgeber auf.
____________
Sicherungsgeber (Name und Anschrift)
1. ##Name und Anschrift Familienmitglied##
2. ##Name und Anschrift von mir (Kreditnehmer)##
Sicherungsvereinbarung zur Grundschuld nebst Abtretung der Rückgewährungsansprüche und zur Übernahme der persönlichen Haftung
Für die XXX – nachstehend Kreditgeberin genannt – bestellte/n oder abgetretene/n Grundschuld/en einschließlich aller Nebenrechte

##Betrag / Grundbuchdaten##

- nachstehend Grundschuld genannt –
Gelten ergänzend zu den in den Grundschuldbestellungsurkunden/Abtretungserklärungen getroffenen Regelungen folgende Vereinbarungen:
1. Sicherungszweck
Die Grundschuld, die Übernahme der persönlichen Haftung – sofern vom Sicherungsgeber im Rahmen der Grundschuldbestellung erklärt – sowie die Abtretung der Rückgewährungsansprüche – letzteres soweit durch diese Vereinbarung oder bereits früher abgetreten – dienen der Sicherung aller bestehenden, künftigen, auch bedingten Ansprüche, die der Kreditgeberin aus

##Bezeichnung des Kredits, des Kreditbetrages und Datum des Kreditvertrages##

gegen

(Kreditnehmer)
##Name und Anschrift von mir##

zustehen. Die Grundschuld, die Übernahme der persönlichen Haftung sowie die Ansprüche auf Rückgewähr gemäß Nr. 2 sichern den oben genannten Kredit auch dann, wenn der Kredit prolongiert oder der Sollzinssatz geändert wird.
____________

In einem weiteren Teil des Vertrages finde ich noch folgendes:

____________

Sicherheiten:
Grundschuld(en) - Einzel- oder Gesamtrechte bestellt - auf
##meine Anschrift##, ##Anschrift Familienmitglied##
(jeweils) verbunden mit einer persönlichen Haftungsübernahme in gleicher Höhe und der Unterwerfung der sofortigen Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen durch alle Darlehensnehmer.

____________

Nach meinem Verständnis ist es korrekt, dass ich die persönliche Haftung übernehme und als weitere Sicherheiten lediglich die eingetragenen Grundschulden auf beiden Immobilien dienen. Wie schätzen Sie die Situation ein?
Mit der Bank werde ich erst Montag ein Gespräch führen können.

Beste Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Jeder Grundschuld liegt als Kreditsicherheit ein(e) sogenannte(r) schuldrechtliche(r) Sicherungsabrede/-vertrag zugrunde, also jeder Sicherungsgeber dieser zustimmen muss.

Das heißt, dieses muss auch von den Eigentümern des anderen, des Familiengrundstücks gewollt sein.

Denn letztlich kann eine Haftung wie folgt aussehen:
Die Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück und den Gegenständen, auf die sich die Grundschuld erstreckt, erfolgt im Wege der Zwangsvollstreckung.

Das heißt, dass letztlich für die oder Familienmitglied(er) das Grundstück dadurch verloren ginge, wenn es zum Sicherungsfall käme, weil das Darlehen nicht (voll) zurückgezahlt wird.

Insoweit müsste die Bank ein erhöhtes Sicherungsbedürfnis begründen, da ja in der Regel die Eigentumswohnung für das Finanzierungsdarlehen allein ausreichen sollte.

Es darf auch keine Übersicherung eintreten, ein auffällige Missverhältnis zwischen dem realisierbaren Wert einer Kreditsicherheit und der gesicherten Forderung.

Eine derartige unangemessene Übersicherung liegt vor, wenn der im Verwertungsfall realisierbare Sicherheitenwert von die Kredithöhe um mehr als 10 % dauerhaft übersteigt.

Lassen Sie sich daher am Montag einen genauen Bewertungsplan der Bank vorlegen.

Zudem müsste ansonsten bei einer nicht vorhandenen Übersicherung die Zustimmung der Familie gegeben sein, was die Bank im Vorfeld hätte einholen müssen. Dieses ist wohl nicht passiert, so dass die Bank sofort darauf hinzuweisen ist.

Sie selbst können zwar persönlich haften, aber dann müsste auch eine wie auch immer geartete nachrangige Haftung der Familie geregelt sein.

Das Sie zukünftig Erbe des anderen Grundstücks werden, spielt auch jetzt noch keine Rolle.

Falls Sie Nachfragen haben, können Sie sich gerne jederzeit an mich wenden - eine ist hier auf diesem Portal kostenlos. Ich antworte Ihnen sodann ergänzend, auch gerne morgen am Sonntag.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 16.02.2013 | 23:20

Sehr geehrter Herr Hesterberg,
lassen Sie mich das ganze etwas präzisieren.

ETW1 = ich bin Eigentümer
ETW2 = im Familienbesitz

Das Darlehen ist in zwei Teile mit unterschiedlichen Konditionen geteilt.

Darlehenssumme: 150k
Darlehen 1 = 80k
Sicherheiten: Grundschuld über 80k auf ETW1 + Persönliche Schuldübernahme (in das gesamte Vermögen) und Zwangsvollstreckungsunterwerfung durch mich

Darlehen 2 = 70k
Sicherheiten: Grundschuld über 70k auf ETW2 + Persönliche Schuldübernahme (in das gesamte Vermögen) und Zwangsvollstreckungsunterwerfung durch die Eigentümer

Darlehen 1 ist wie durch die Bank gewünscht beim Notar entsprechend beurkundet worden.

Darlehen 2 wurde mit Ausnahme der Persönliche Schuldübernahme (in das gesamte Vermögen) und Zwangsvollstreckungsunterwerfung durch die aktuellen Eigentümer der ETW2 ebenfalls beurkundet.

Die Eigentümer sind nicht bereit, hier mit mehr als ihrer Immobilie zu haften. Würden sie der persönlichen Schuldübernahme zustimmen, könnte die Bank ja ebenfalls in ihr Privatvermögen vollstrecken. Lediglich dies ist der Knackpunkt. Dass die Bank im "worst case" bei beiden Immobilien die Zwangsversteigerung betreiben kann ist mir bewusst. Auch, dass die Bank in mein Privatvermögen vollstrecken kann.

Auf Basis der von mir zur Verfügung gestellten Auszüge stellt sich hier nun die Frage, ob es überhaupt vertraglich vereinbart wurde, dass hier eine zusätzliche persönliche Haftung durch die Eigentümer der ETW2 zu erfolgen hat. Der Vordruck - welchen die Bank dem Notar zur Verfügung gestellt hat - fordert dies zwar, der Vertrag spricht meiner Meinung nach jedoch etwas anderes. Hier wird stets davon gesprochen, dass der Kreditnehmer die Persönliche Schuldübernahme (in das gesamte Vermögen) und Zwangsvollstreckungsunterwerfung akzeptiert. Und Kreditnehmer bin lediglich ich alleine.
Die Eigentümer der anderen Immobilie fungieren im gesamten Vertrag nicht als Kreditnehmer, sondern werden lediglich als Sicherungsgeber betitelt.

Beste Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.02.2013 | 09:48

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

In Ordnung, jetzt verstehe ich dass besser.

In der Tat ist zu trennen zwischen Kreditnehmer und Sicherungsgeber, die wie hier personenverschieden sein können und auch sind.

In gehe vor dem Hintergrund Ihrer Mitteilung nicht davon aus, dass die Eigentümer Ihrer Familie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben, da

- sie nicht Kreditnehmer sind und nur dieser der sofortigen Haftungsübernahme und Zwangsvollstreckungsunterwerfung zugestimmt hat;

- dafür kein Bedürfnis besteht;

- der Vertrag das nicht (eindeutig) vorsieht;

Aber der Vertrag kann hier missverständlich sein.

Denn wenn es dort heißt,

"[...] JEWEILS [bezogen auf beide Grundschulden und Grundstücke] verbunden mit einer persönlichen Haftungsübernahme in gleicher Höhe und der Unterwerfung der sofortigen Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen durch ALLE DARLEHENSNEHMER [...]".

Das Wort "jeweils" ist da in diesem Zusammenhang missverständlich, entscheidend dürfte aber allein das Wort "Darlehensnehmer" sein.

Darlehensnehmer gibt es ja nur einen, nämlich Sie.

Sie sollten daher nochmals unbedingt mit dem Notar/der Bank sprechen und ggf. dieses neu ausfertigen lassen.

Falls dann doch noch Schwierigkeiten bestehen sollten, können Sie sich gerne an mich wenden, denn in diesem Falle müsste über Einwendungsmöglichkeiten nach gedacht werden.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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