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Instandsetzung einer Gartenmauer im WEG

| 18.04.2015 17:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Sehr geehrte Damen und Herren, wir sind eine WEG, die aus 6 Gebäuden besteht.
Die Mauer (insgesamt ca 65 m) zur Nachbarin ist in einer Länge von 25 m einsturzgefährdet. Dieser Teil der Mauer steht an der Grenze, aber komplett auf dem Grundstück der WEG. Wer sie erbaut hat, ist nicht mehr nachzuvollziehbar, die Gebäude sind von 1920. Der einsturzgefährdete Teil der Mauer begrenzt die Gärten der Gebäude S57 und S59 zur Nachbarin. Die Gartenmauer ist im Bereich der Gebäude S61, J8,J6 und K66 nicht einsturzgefährdet.
Unser Verwalter teilt uns mit, dass es sich um eine Grenzmauer handelt, diese sei immer Gemeinschaftseigentum, für die Kosten der Instandsetzung, also Abriss und Neuaufbau des einsturzgefährdeten Bereiches müssten alle Eigentümer aufkommen.

Unsere Teilungserklärung beinhaltet folgende Formulierung:
§ 2 - Aufteilung nach WEG

6. Sondernutzungsrecht an Gartenflächen
Jedes der zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Gebäude (S57, S59, S61, J6, J8 und K66) verfügt über einen eigenen, separaten Haus-Garten. Die Gebäude J6 und J8 verfügen darüber hinaus noch über einen eigenen separaten Vorgarten.
Die Gartennutzung erfolgt -jeweils für jeden der vorbezeichneten Gärten- gemeinschaftlich und unentgeltlich durch die Eigentümer der Sondereigentumseinheiten des betreffenden Gebäudes, unter Ausschluss der Eigentümer der Sondereigentumseinheiten der anderen Gebäude.

§ 6 - Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums
Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Räume und Gebäudeteile, die nicht gemäß vorstehendem § 5 zu Sondereigentum erklärt sind, sowie der Grund und Boden.

Teil II Gemeinschaftsordnung
Wirtschaftliche Selbständigkeit
Abweichend von den Regelungen in der Gemeinschaftsordnung - Anlage 1 zur URNr. xxx- gilt ferner insbesondere Folgendes:
1. Die Sondereigentümer der Liegenschaften S57, S59, S61, J6, J8 und K66 bilden gemäß Teil I § 3 dieser Urkunde eine Wohnungseigentümergemeinschaft.
Soweit die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums auf die einzelnen vorgenannten Gebäude entfallen oder diesen zugeordnet werden können (beispielsweise Dachreparaturen, Treppenhaus- oder Fassadenanstrich), werden diese nach den einzelnen Gebäuden der Eigentümergemeinschaft getrennt ermittelt und abgerechnet. Es werden demnach sechs Abrechnungsgemeinschaften gebildet:
a) S57
b) S59,
c) S61,
d) J6,
e) J8,
f) K66.
Entscheidungen, die über Maßnahmen an dem Gemeinschaftseigentum der zuvor benannten Gemeinschaften getroffen werden, können - soweit dies baurechtlich zulässig ist und erforderliche Genehmigungen eingeholt wurden- demzufolge ebenfalls unabhängig von der bzw. den jeweils anderen Wirtschaftseinheit( en) entsprechend der festgelegten Mehrheitsverhältnisse getroffen und durchgeführt werden. Bei der Beschlussfassung über Belange, die nur einzelne Gebäude oder die Teile des Grundstücks betreffen, auf denen das Gebäude errichtet ist oder die dem betreffenden Gebäude als Garten dienen, sind nur die Eigentümer des bzw. der jeweiligen Gebäude stimmberechtigt.
Zum Zwecke der Kostenermittlung und –verteilung bilden die Gebäude je eine separate Haus-Gemeinschaft, innerhalb derer die auf die jeweilige Gemeinschaft entfallenden Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend den Regelungen gemäß Teil II Ziffer 3. dieser Urkunde von den betreffenden Miteigentümern dieser Abrechnungsgemeinschaft getragen werden.

Sind alle Eigentümer berechtigt, über die Belange der Gartenmauer, die den Garten der Gebäuden S57 und S59 zur Nachbarin abgrenzt, abzustimmen?
Müssen alle Eigentümer die Instandsetzung der Gartenmauer zahlen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Mauer auf dem Grundstücksbereich in Form des Gartens ist in der Tat Gemeinschaftseigentum.
Damit sind die Kosten entsprechend zu teilen.

Somit gilt nach der Teilungserklärung:
Aoweit die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums auf die einzelnen vorgenannten Gebäude entfallen oder diesen zugeordnet werden können (beispielsweise Dachreparaturen, Treppenhaus- oder Fassadenanstrich), werden diese nach den einzelnen Gebäuden der Eigentümergemeinschaft getrennt ermittelt und abgerechnet.

Ob die Gartenmauer im Bereich der Gebäude S61, J8,J6 und K66 nicht einsturzgefährdet ist, ist meines Erachtens nach nicht weiter von Belang, da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt und die Mauer als Einheit zu behandeln ist.

Denn ansonsten würde dieses in Problemfällen zu (Kosten-)Abgrenzungsproblemen führen, was also dementsprechend zu lösen ist.

Alles andere wäre eine willkürliche Aufspaltung.

Auch wenn dort die Regelung enthalten ist:
"Bei der Beschlussfassung über Belange, die nur einzelne Gebäude oder die Teile des Grundstücks betreffen, auf denen das Gebäude errichtet ist oder die dem betreffenden Gebäude als Garten dienen, sind nur die Eigentümer des bzw. der jeweiligen Gebäude stimmberechtigt."

ist dieses im vorliegenden Fall nicht anwendbar - aus den oben genannten Gründen.

Vor diesem Hintergrund können auch alle Eigentümer mit abstimmen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.04.2015 | 18:10

Vielen Dank für Ihre Antwort. Jedes Gebäude steht auf einem eigenen Flurstück, die Mauer hat an der Grenze des jeweiligen Flurstücks einen Pfeiler. Dort waren früher auch Zäune zwischen den Gebäuden befestigt, (die jedoch seit langem entfernt sind, weil sie verrostet waren). Abgrenzungsprobleme sowohl räumlich als auch abrechnungstechnisch würden nicht entstehen, da eine eindeutige Zuordnung möglich ist.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.04.2015 | 20:26

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

In Ordnung, das verstehe ich und wusste ich so nicht bisher - vielen Dank für die Aufklärung.

Insofern wäre eine Abgrenzung in der Tat möglich und als Argument vorzubringen, weil die Pfeiler vorhanden sind und daher in Bezug auf die Flurstücke ein bedeutende Rolle spielen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.
Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.04.2015 | 20:31

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