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Instandsetzung Sondereigentum/Beschlußfassung mit Stimmenmehrheit

| 08.04.2008 11:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Objekt: Dreifamilien Haus mit 3 ET-Wohnungen
- ETW - X 2 Wohneinheiten (Mehrheit MEA)
- ETW - Y 1 Wohneinheit/Garage


Begründung des Wohnungseigentums (Auszüge)

Teilung des Grundstücks und des darauf befindlichen Dreifam.Hauses in Miteigentumsanteile gem. § 8 WEG in folgender Weise:
Miteigentumsanteile X/100 verbunden mit Sondereigentum der Wohnungen 1,2,3, der dazugehörigen Keller bzw. Garagen.

Vereinbart ist in der Begründung, als Inhalt des Sondereigentums, dass die Beteiligten zur alleinigen Nutzung die Terrassen/Balkone bzw. die im Plan bezeichneten KFZ- Stellplätze erhalten.
Eine Gebrauchsregelung ist nicht vereinbart.
Für Lage und Größe des Sondereigentums sind der Aufteilungsplan maßgebend!

II. In Ergänzung § 5 WEG gehören zum Sondereigentum:

die Wasserleitungen vom Anschluss an die Steigleitung
die Entwässerungsleitung bis zur gemeinsamen Fallleitung
die Versorgungsleitungen GAS/Strom ab Zähler
die Heizkörper einschl. Vor.- u. Rücklaufleitungen
die Balkone/Terrassen

III. Für Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums und den Sondernutzungsrechten unterliegenden Grundstücksteile kommen die ET /Nutzer auf.
Dies gilt ebenso für die Außenseiten der Balkone und der Fenster.

Die Wohnungen und Räume sind in sich gemäß im Sinne § 3Abs.2 WEG abgeschlossen.
Das Stimmrecht richtet sich nach § 25 WEG.

Im Grundbuch eingetragen ist:
Die Teilung in drei Wohnungseigentumsrechte
Die Bestimmungen der Ziff. II./III. als Inhalt des Sondereigentums.

Nun zu meinen Fragen (Fallbeispiel)

1.Undichter Balkon durch defekte Isolierung,
Erforderliche Instandsetzung, Fließen, Estrich defekte Isolierung und Geländer demontieren, Wasserableitendes System erneuern, neuen Estrich einbringen und neuen Belag aufbringen inklusive evt. neues Geländer mit fachgerechter Montagebefestigung unter Balkonplatte montieren

Wer muss Instandsetzung lt. WEG durchführen ? - Eigentümer der Wohnung od. die Gemeinschaft?
Gibt es hierzu „Urteile“


2. Kellerinnenwand eines Eigentümers ist durch eindringende Feuchtigkeit geschädigt.(Tragende Keller-Außenwand)
Wer ist hier für die Instandsetzung verantwortlich ?

3. Pflasterung eines Stellplatzes(Sondernutzungsrecht) hat sich stark gesenkt, sodass Wasserpfützen stehen bleiben!
Wer ist zuständig für die Instandsetzung?

4.Garage im Sondereigentum
wer ist für Instandsetzung der Garage (Dach / Wände (Salpeter) zuständig) ?

Hat die Gemeinschaft einen Einfluss auf den Zeitpunkt und die Ausführungsart von Instandsetzung am Sondereigentum ! Bspl. Pflasterung, Balkon Garage etc.

Wie ist im vorliegenden Fall (ET-X 2 Wohnungen hat Stimmenmehrheit/MEA Mehrheit) die Sachlage bei Abstimmungen und Beschlussfassungen die mit Stimmenmehrheit beschlossen werden müssen?

Wie die Sachlage bei anderen Abstimmungen ?

Kann der ET mit Stimmenmehrheit und MEA Mehrheit alleine bestimmen ? - Gibt es hier im Gesetz eine Sonderregelung?

Vielen Dank im voraus für die Beantwortung meiner Fragen.

Freundliche Grüße






Sehr geehrter Ratsuchender,

nach § 25 II WEG hat jeder Eigentümer und nicht jede Eigentumswohnung eine Stimme. Da sich nach Ihren Angaben das Stimmrecht nach § 25 WEG richtet, also die Teilungserklärung keine dem entgegenstehende Bestimmung enthält, gehen Abstimmungen 1 zu 1 aus, solange die beiden anderen Wohnungen denselben Eigentümer haben. Dies kann der andere Eigentümer jedoch dadurch umgehen, dass er eine seiner Wohnungen an einen Verwandten oder Bekannten überträgt. Dann wären Abstimmungsergebnisse 2 zu 1 denkbar.

Bei allen Entscheidungen, für die nach dem WEG in der seit dem 01.07.2007 gültigen Fassung eine qualifizierte Mehrheit erforderlich ist, ist eine ¾ Mehrheit erforderlich. (vgl. § 22 II WEG). Diese währe bei einer Abstimmung 2 zu 1 nicht erreicht.

Als Grundsatz gilt, dass die Gemeinschaft für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums aufkommt, während der einzelne Eigentümer für die Instandsetzung seines Sondereigentums aufkommt. Die Gemeinschaft hat grundsätzlich keinen Einfluß darauf, wann und wie ein Eigentümer sein Sondereigentum instand setzt. Ausnahmen sind nur denkbar, wenn vom Zustand des Sondereigentums eine Gefahr für das Gemeinschaftseigentum ausgeht. Dann kann die Eigentümergemeinschaft, beschließen den Eigentümer von dessen Sondereigentum eine Gefahr ausgeht, auf Beseitigung der Gefahr in Anspruch zu nehmen und ihn gegebenenfalls auch vor Gericht verklagen.

Tragende Wände gehören zum Gemeinschaftseigentum und sind daher von der Gemeinschaft instand zusetzen. Wenn die im Sondereigentum stehende Kellerinnenwand nachweisbar dadurch geschädigt wurde, dass die tragende Wand beschädigt ist, dann steht dem Eigentümer der Innenwand ein Anspruch auf Unterlassung dieser Beeinträchtigung und Schadensersatz gegen die Eigentümergemeinschaft zu.

Für den Stellplatz wäre wenn nichts anderes vereinbart worden wäre die Gemeinschaft zuständig sein, da dieser nach Ihren Angaben nicht zum Sondereigentum sondern zum Gemeinschaftseigentum gehört und nur ein Sondernutzungsrecht besteht. Hier wurde jedoch in der Teilungserklärung wirksam etwas anderes vereinbart. So dass im Ergebnis der Eigentümer der das Sondernutzungsrecht am Stellplatz hat, für die Instandsetzung aufkommt.

Auch bei der im Sondereigentum stehenden Garage ist der Eigentümer zuständig.

Beim Balkon wäre der Eigentümer zuständig, wenn es nur um den Bodenbelag ginge.
Die defekte Isolierung und die dadurch erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen sind Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft. Das Geländer ist nach § 5 II WEG zwingend Gemeinschaftseigentum. Da die Arbeiten am Balkon nach Ihren Angaben nur dadurch erforderlich geworden sind, dass die Isolierung defekt ist, hat die Gemeinschaft für alle am Balkon erforderlichen Instandsetzungen also auch beispielsweise für die neuen Fliesen und den Estrich aufzukommen. (vergleiche § 14 Nr. 4 WEG)

Bitte beachten Sie auch § 21 II WEG:
Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

Bitte beachten Sie, dass die Bewertung auf Ihren Sachverhaltsangaben beruht. Durch hinzufügen oder weglassen von Sachverhaltsdetails kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Nachfrage vom Fragesteller 08.04.2008 | 18:55

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.
Noch 2 Nachfragen hätte ich:
Sie antworten,beim Balkon wäre der ET zuständig, wenn es nur um den Bodnbelag ginge.Leitet sich diese Antwort aus dem Absatz "dies gilt ebenso für die Außenseiten der Balkone und der Fenster" ab.?

Die Regel ist doch, dass bei einem gefließten Balkonboden mit den Jahren durch defekte Fugen und Haarisse Wasser in den Unterbau sprich Estrich eindringt und die Fließen durch Frost und Witterungsverhältnisse sich lösen,hochdrücken und somit eine Unfallgefahr entsteht.
Die Handwerker schlagen dann richtigerweise vor, um Reklamationen vorzubeugen, den feuchten bzw.nassen Estrich gleich mit zu erneuern.
In der Regel wird dabei die Isolierung beschädigt und muss auch erneuert werden. Wenn das Geländer dann noch auf der Balkonplatte befestigt ist,wie es in den 80er Jahren üblich war, muss zwangsläufig auch das Geländer erneuert werden um die Befestigung unter die Balkonplatte zu setzen.Würde sich bei dieser Sachlage bzgl. der Zuständigkeit der Kosten etwas ändern?

Wie sieht es im konkreten Fall aus,wenn eine Zustimmung der 3/4 Mehrheit erforderlich ist, die in unserem Fall nicht möglich ist?
(moderne Heizung,neue Bäder,Wärmedämmung etc.)
Wird man damit per Gesetz zum Renovierungs-Stau veranlaßt?
Das kann wohl nicht sein!

Freundliche Grüße und vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.04.2008 | 09:43

Sehr geehrter Ratsuchender,

nach dem Inhalt der Teilungserklärung gehören die Balkone und Terrassen zum Sondereigentum. Nach § 5 II WEG gehören Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind zum Gemeinschaftseigentum. Dies ist bei dem Balkon der Fall. Dies gilt auch für die Isolierung. Wenn es zur Erneuerung der Isolierung erforderlich ist, die Fliesen abzuklopfen, dann ist die Eigentümergemeinschaft zuständig, um neue Fliesen anzubringen. Es gilt jedoch nicht für Fliesen, die sich ein Eigentümer auf dem Balkon angebracht hat. Diese gehören zum Sondereigentum. Sollte bei der Erneuerung dieser Fliesen die Isolierung beschädigt werden, dann wäre der Eigentümer unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes auch für die Erneuerung der Isolierung zuständig, bzw. müßte diese bezahlen.

Entscheidungen, für welche eine ¾ Mehrheit erforderlich sind, gehen in Ihrer Anlage nur einstimmig oder gar nicht. Dies sind die Modernisierungen. Von der Modernisierung abzugrenzen ist jedoch die modernisierende Instandhaltung. Wen zum Beispiel die Heizung defekt ist und eine Reparatur nur unwesentlich weniger kosten würde, als eine neue moderne Heizung, dann kann die alte Heizung durch eine modernere ersetzt werden, ohne dass es dafür der ¾ Mehrheit bedarf.
Bei der Wärmedämmung kommt es darauf an, in welchem Verhältnis die dadurch verursachten Kosten zu den eingesparten Energiekosten stehen. Dabei ist die Rechtsprechung jedoch nicht einheitlich. Man kann also nicht pauschal sagen, dass es sich um eine modernisierende Instandsetzung (einfache Mehrheit ausreichend) handelt, wenn die Kosten innerhalb von X Jahren durch die eingesparten Heizkosten wieder hereinkommen und um eine Modernisierung (3/4 Mehrheit erforderlich) wenn dies länger als X Jahre dauert. Hinzu kommt noch, dass das Gericht eine eigene Beurteilungsmöglichkeit hat, wie sich die Brennstoffkosten wahrscheinlich in den nächsten Jahren entwickeln. Hier wird die Mehrheit behaupten, dass es sich um eine modernisierende Instandhaltung handelt, während der anfechtende Eigentümer einwendet, dass es eine Modernisierung sei und die ¾ Mehrheit nicht erreicht wurde. Das Gericht nimmt dann die Abgrenzung im Einzelfall vor.

Zu beachten ist auch, dass jeder Beschluss der Eigentümerversammlung bestandskräftig wird, wenn er nicht innerhalb eines Monats vor Gericht angefochten wird. Dies gilt auch für Beschlüsse, für die eine ¾ Mehrheit erforderlich ist, die aber trotzdem nur mit einfacher Mehrheit getroffen wurden, wenn in dem Protokoll nicht ausdrücklich steht, dass der Beschluss abgelehnt wurde.

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