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Instandsetzung Mietergarten


11.04.2006 16:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,
seit Oktober wohne ich in einer Wohnung mit dazugehörigem Mietergarten, der angeblich nicht Bestandteil der Mietsache ist. Es gibt einen zusätzlichen Nutzungsvertrag zum Mietergarten, indem die Pflichten des Mieters (Nutzers) definiert sind, jedoch nicht die Instandsetzung. Der Boden ist Bauschutt, es wimmelt von Glasscherben, es fehlt Erde, der Boden ist uneben usw. usw. Ich kann mit dem Garten SO nichts anfangen, zudem stellt er eine erhebliche Gefahr für meinen Sohn (3) dar.

Seit zwei Monaten versuche ich, von der Hausverwaltung einen Zuschuss zur Instandsetzung zu bekommen, diese weigert sich. Ich habe den Boden als Mangel angezeigt und aufgefordert, diesen zu beseitigen, ansonsten würde ich den Boden liefern lassen und die Kosten von der nächsten Kaltmiete abziehen. (so der Rat des Mieterschutzbundes).

Heute bekomme ich einen Anfruf, der Garten sei NICHT Bestandteil der Mietsache; ich müsse ihn nicht nutzen und die HV sei auch nicht für die Instansetzung zuständig. Sie könnten die Terrasse wieder schließen und ich hätte halt dann keinen Garten mehr, den ich nutzen kann. Es stünde mir frei, den Garten zu nutzen oder nicht, aber die HV sei dafür nicht verantwortlich.

Ich fiel fast vom Glauben ab.

Wozu gibt es denn dann einen Vertrag über die Nutzung, in der meine Pflichten als Mieter definiert sind bzgl. Pflege und Bebauung, aber keine Rechte wie einen instandgesetzten Garten, den ich überhaupt nutzen und pflegen kann?

Über eine rasche rechtliche Beratung wäre ich sehr dankbar.
Grüße
Renate
Sehr geehrte Rechtssuchende,

ich beantworte Ihre Frage wie folgt:

Offensichtlich haben Sie mit dem Vermieter zwei Verträge geschlossen, nämlich einen Wohnungsmietvertrag und einen Vertrag über die Nutzung des Gartens. Hierbei handelt es sich um Verträge, die rechtlich voneinander unabhängig sind und entsprechend zu behandeln sind. Sie sollten bedenken, dass die getrennten Verträge auch separat gekündigt werden könnten.
Etwas anderes würde nur dann geltend, wenn Sie den Wohnungsmietvertrag erkennbar und nachweisbar nur in der Absicht geschlossen hatten, den Garten nutzen zu können. Dann wäre eine separate Kündigung der Gartennutzung nicht möglich.

Ihren Vermieter trifft die Pflicht der Gebrauchsgewährung. Dies bedeutet, dass der Vermieter den Garten so bereitstellen muss, wie es einer üblichen Nutzung entspricht. Obgleich der Inhalt des Nutzungsvertrages nicht bekannt ist, können Sie dem Vermieter wohl kaum die Unebenheit des Bodens vorwerfen. Wenn der Garten als Nutzgarten oder für die Bepflanzung vermietet wurde, muss zumindest eine ausreichende Humusschicht vorhanden sein. Glassplitter sind jedoch nicht zu hinzunehmen.
Wenn Sie dem Rat des Mieterschutzbundes folgen würden, müssten Sie zunächst die Kosten für die Anlieferung der Erde bezahlen und zusehen, wie Sie die Kosten von dem Vermieter zurückerhalten. Bevor Sie diesen Schritt wählen, sollten Sie jedoch an einen Kollegen Vorort wenden und ihm die beiden Verträge vorlegen. Erst dann wird eine ausführliche Einschätzung möglich sein.

Mit freundlichen Grüßen


Matthias Pilath
Rechtsanwalt





Nachfrage vom Fragesteller 11.04.2006 | 17:55

Sehr geehrter Herr Pilath,
herzlichen Dank für Ihre rasche Antwort.

Wäre der Mietergarten nicht gewesen, hätten wir die Wohnung gar nicht angemietet. Ich weiß nicht, ob das ausreicht als "Absicht den Garten nutzen zu können".
Spätestens mit Unterschrift unter dem Nutzungsvertrag habe ich diese Absicht ja deutlich gemacht. Allerdings wurden wir bei der Begehung nicht darüber aufgeklärt, den Garten SO eigentlich gar nicht nutzen zu können, auch wurden wir nicht darüber aufgeklärt, dass der Garten "eigentlich" gar nicht zur Wohnung gehört. Nach Aussagen der HV zahlen wir ja auch keinen Mietzins für den Garten, er stehe uns quasi frei zur Verfügung, trotzdem ist die Nutzung an einen Vertrag mit Pflichten des Mieters gekoppelt, aber keinen Pflichten des Vermieters. Mir kommt das alles recht spanisch vor.

Nach Bau des Hauses wurde ganz einfach der Schutt nicht entsorgt, bzw. der Garten mit Bauschutt aufgefüllt.

Der Garten entspricht nach Ihrer Antwort also nicht der üblichen Nutzung. Glasscherben sind nicht hinzunehmen und die Humusschicht fehlt. Ich werde mich auf diese Aussage berufen.

Im Nutzungsvertrag für den Mietergarten ist übrigens festgehalten, dass jede Anpflanzung mit der Anpflanzung in das Eigentum des Vermieters übergeht, er aber keinerlei Verpflichtungen aus dem Vertrag hat.

Ich würde jetzt einfach gerne von Ihnen wissen, ob ich den Vermieter auf seine Pflicht der Gebrauchsgewährung aufmerksam machen kann. Parallel dazu sind die Verträge unterwegs zum Mieterschutzbund, von wo ich mir weitere Beratung erhoffe.

Mit freundlichen Grüßen, ich hoffe die einmalige Nachfrage ist nicht zu lange ausgefallen.
Renate

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.04.2006 | 18:15

Sehr geehrte Rechtssuchende,

der Garten kann offensichtlich im Rahmen einer normalen Nutzung –Begehung- wegen der Glassplitter nicht genutzt werden. Dass Bauschutt oftmals zur Auffüllung verwendet wird, ist nicht unüblich. In diesem Fall füllt man aber zumindest eine dicke Humusschicht auf den Untergrund.
Wie ich Ihnen schon mitgeteilt hatte, bestehen für den Vermieter auch vertragliche Pflichten, die er nicht einhält. Dass im Vertrag hiervon keine Rede sind, dürfte nicht entgegenstehen. Insofern können Sie ihn auch auf seine Verpflichtungen hinweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Matthias Pilath
Rechtsanwalt

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