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Instandhaltungsrücklage nicht vorhanden von Vorbesitzer

31.10.2016 10:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Zusammenfassung: Erwerb Eigentumswohnung
Gemeinschaftseigentum
Lasten und Kosten

Guten Tag,
Wir sind seit knapp einem Jahr Eigentümer einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus mit ca. 65% Eigentumsanteil. Die andere Wohnung wurde auch erst dieses Jahr verkauft.
Das Haus ist 20 Jahre alt und die Fenster werden nicht mehr viele Jahre durchhalten.
Nun haben unsere Vorbesitzer, da sie Verwand waren, alles nur "fifty fifty" abgerechnet, nie eine Versammlung gehalten und auch keine Rücklagen gebildet, die auf uns hätte übergehen können.
Nun zu meiner Frage:
Da ja die Fenster etliche Tausend Euro kosten werden und wir gerade erst begonnen haben, die Instandhaltungsrücklage anzusparen wäre die finanzierung der Fenster nur durch ein weiteres Darlehen möglich, was wir nicht möchten.
Besteht die Möglichkeit, von unseren beiden Voreigentümern noch eine Instandhaltungsrücklage zu verlangen?

Des weiteren wüsste ich gerne, ob wir bei allen gemeinschaftlichen Ausgaben 65% tragen müssen oder ob es Ausnahmen gibt.
(Wie z.B. Außenlampen, von denen ja jeder gleich viel hätte)
Vielen Dank und freundliche Grüße

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.

1.
"Besteht die Möglichkeit, von unseren beiden Voreigentümern noch eine Instandhaltungsrücklage zu verlangen?"

Ob dies möglich ist, muss andand des Kaufvertrages geprüft werden, da dort Nutzen und Lasten geregelt sind und nur der Kaufvertrag Ihre Rechtsbeziehung zu den Verkäufern regelt.

> Vorbehaltlich der Prüfung des Kaufvertrages oder einer arglistigen Täuschung, die Sie nach weisen müssten, wird es wahrscheinlich keine Möglichkeit geben, eine Zahlung von den Verkäufern/Voreigentümern zu erhalten.

2.
"Des weiteren wüsste ich gerne, ob wir bei allen gemeinschaftlichen Ausgaben 65% tragen müssen oder ob es Ausnahmen gibt."

Das (Wohnungseigentums-)Gesetz (WEG) regelt in § 16 Abs. 2:
"Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen."

Danach sind die Kosten für Fenster und Beleuchtung nach dem Miteigentumsanteil, bei Ihnen 65%, zu tragen, wenn nicht in der Teilungserklärung etwas Anderes bestimmt ist.

Die Eigentümer können davon abweichende Vereinbarungen treffen,

bezüglich Betriebskosten mit einfacher Mehrheit (§ 16 Abs. 2 WEG),

bezüglich Instandhaltung und Instandsetzung (Beleuchtung) und baulicher Veränderungen (Fenster) "im Einzelfall" mit einer 3/4-Mehrheit "aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer [...] und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 3 WEG).

In Ihrem Fall kann eine Abweichung von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen damit praktisch nur einstimmig beschlossen werden.

Sie schreiben aber, dass die Voreigentümer die Kosten und Lasten 50:50 verteilt haben. Wenn/ da es dazu einen Beschluss gibt, so bindet dieser auch Sie und die anderen Eigentümer (§ 10 Abs. 5 WEG):

"Rechtshandlungen in Angelegenheiten, über die [...] durch Stimmenmehrheit beschlossen werden kann, wirken [...] auch für und gegen die Wohnungseigentümer, die [...] an der Beschlußfassung nicht mitgewirkt haben."

Die Kostenverteilung ist aber immer nur für den Einzelfall und nicht generell durch Beschluss für die Zukunft möglich.

Eine dauerhafte Änderung der Kostenverteilung ist dann nur durch Vereinbarung möglich. Eine solche Vereinbarung zwischen den Verwandten bindet Sie und die anderen Eigentümer aber nur, wenn diese im Grundbuch eingetragen wurde (§ 10 Abs. 3 WEG). Das ist wohl nicht geschehen.

> Daher bleibt es bei der Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen, gleichwohl bei entsprechenden Mehrheiten eine Änderung möglich ist.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


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