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Instandhaltungsrücklage Bestandteil des Kaufpreises ?


23.10.2006 13:08 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich habe meine Eigentumswohnung verkauft. Der Kaufpreis stand vor dem Notartermin fest. Beim Notartermin fragte mich der Notar, ob eine Küche mitverkauft sei. Die Küche wurde dann mit 2250.-Euro in den Vertragstext übernommen.Dabei erwähnte ich, daß im Laufe der Jahre unseres Besitzes der Wohnung eine Instandhaltungsrücklage von 3000.- Euro "aufgelaufen" sei. Dies wurde auch in den Vertragstext aufgenommen:"Der Gesamtpreis der Wohnung beträgt 160000.-€. Hiervon entfallen 2250.-€ auf die Küche, und 3000.-€ auf den Anteil der Instandhaltungsrücklage."
Der aktuelle Bestand der Inst.Rücklage war aber nur 880.-€.Ich war bis zum Verkauf der Wohnung Verwalter der Anlage. Mit aufgelaufenen 3000.-€ meinte ich aber den Betrag, den ich bis zum Verkauf einbezahlt hatte. Daß natürlich davon Reparaturen des Hauses durchgeführt wurden und sich somit der Betrag verringert hat, war klar. Nur im Nachhinein dem Notar und der Käuferin nicht.
Diese hat mich nun zur Zahlung des Differenzbetrages verklagt.Das Urteil habe ich erhalten.
Meines Erachtens hat der Kaufpreis der Wohnung primär nichts mit der Inst.Rücklage zu tun, da das Geld der Gemeinschaft gehört, und nicht der Käuferin.
Frage: Hätte eine Berufung Erfolg?

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

aufgrund des von Ihnen dargelegten Sachverhaltes und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Anfrage im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:

Aus Ihren Schilderungen geht hervor, dass bereits ein Urteil gegen Sie ergangen ist, in dem Sie verurteilt wurden, die Differenz in Höhe von 2.120,00 € an den Käufer zu zahlen. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Beurteilung der Erfolgsaussichten einer Berufung nur im Rahmen einer Mandatierung und nach Kenntnis des vollständigen Urteils und sämtlicher Hintergrundumstände möglich ist.

In der Sache darf ich Sie hier jedoch auf Folgendes hinweisen:

Grundsätzlich bestimmt sich der Kaufpreis einer Eigentumswohnung zunächst nur nach dem Wert der Wohnung. Die Berechtigung an der Instandhaltungsrücklage geht jedoch mit Übergang des Wohnungseigentums auf den Käufer in der bestehenden Höhe über. Daher kann die Rücklage im Rahmen der Kaufpreisfindung Berücksichtigung finden, in dem z.B. der Verkäufer diese auf den Wert der Eigentumswohnung aufschlägt. Diese Berücksichtigung ist vorliegend nach Ihren Schilderungen erfolgt.

Als Kaufpreis und dessen Zusammensetzung ist der Preis entscheidend, der im notariellen Vertrag benannt ist, § 311 b BGB. Gemäß notariellem Vertrag haben Sie nach der von Ihnen genannten Formulierung sinngemäß vereinbart, dass der Kaufpreis der Wohnung 154.750,00 € zzgl. 2.250,00 € für die Küche zzgl. 3.000,00 € für die Instandhaltungsrücklage, d.h. insgesamt 160.000,00 € beträgt. Nach der Formulierung ist somit ausdrücklich geregelt, dass im Gesamtkaufpreis ein Betrag von 3.000,00 € für die Rücklage enthalten sind. Da diese tatsächlich geringer war, sind Sie zu dem entsprechenden Ausgleich verpflichtet worden.

Aufgrund Ihrer notariell beurkundeten Willenserklärung, dass im Kaufpreis 3.000,00 € Rücklage enthalten seien, sehe ich bei diesem Kenntnisstand daher derzeit keine überwiegenden Erfolgsaussichten einer Berufung. Sie gehen zwar zutreffend davon aus, dass die Rücklage primär nichts mit dem Kaufpreis zu tun hat, aufgrund der Formulierung des Kaufvertrages fand die Rücklage jedoch ausdrücklich im Rahmen der Kaufpreisfindung Berücksichtigung.

Ich hoffe, dass Ihre Fragen in meinen Ausführungen zufrieden stellend beantwortet wurden und Ihnen eine erste Orientierung gegeben werden konnte. Andernfalls darf ich Sie auf die Möglichkeit einer für Sie kostenlosen Nachfrage hinweisen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

http://www.ra-freisler.de
http://www.kanzlei-medizinrecht.net



Nachfrage vom Fragesteller 23.10.2006 | 15:35

Hiermit möchte ich nochmals darauf hinweisen, daß der Kaufpreis bereits vor dem Notartermin feststand.Die Inst.Rücklage war keineswegs für den Endpreis der Wohnung einbezogen worden. Die Erwähnung der Inst.Rücklage war nur als Angabe gedacht, um diesen
Betrag aus dem Kaufpreis herausrechnen zu können,um
Grunderwerbsteuer zu sparen. Der Notar hätte nochmals nachfragen sollen, ob dies der aktuelle Stand der Rücklagen sei. Dies hat er unterlassen.
MfG Wanner

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.10.2006 | 16:20

Vielen Dank für die Nachfrage.

Dies habe ich bei der Antwort bereits berücksichtigt. Entscheidend ist, welcher Kaufpreis im notariellen Vertrag vereinbart wurde. Dies habe ich erläutert. Ggf. können Sie gegenüber dem Käufer den Einwand unzulässiger Rechtsausübung gem. § 242 BGB erklären, da ein anderer Hintergrund gewollt war. Aufgrund der angegebenen Intention einer Steuerersparnis, die ich hier nicht kommentieren will, sollten Sie jedoch die möglichen Folgen bedenken. Dagegen spricht jedoch auch Ihre notariell beurkundet Willenserklärung hinsichtlich der Kaufpreiszusammensetzung im Vertrag.

Ob der Notar seinen Pflichten ausreichend nachgekommen ist, ist nicht Gegenstand der Frage gewesen und richtet sich nach dem Umfang der erfolgten Aufklärung.

Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

www.ra-freisler.de

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