Instandhaltungskosten für Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht

Question

Mir gehört eine Eigentumswohnung in einer Anlage welche aus zwei Häusern besteht.

Dieser Wohnung ist das Sondereigentum an einem Hobbyraum zugeordnet, welcher sich in Gemeinschaftseigentum befindet. Ein zweiter Hobbyraum, welcher sich in dem Haus befindet ist ebenfalls einer Wohnung aus diesem Haus zugeordnet.

An einem dieser Hobbyräume besteht jetzt Sanierungsbedarf.

Zur Kostenverteilung ist bei uns in der Teilungserklärung folgendes geregelt: Die Kosten die nur eines der Häuser und jeweils dazugehörende Einrichtungen betreffen werden allein von den Wohnungseigentümern des Gebäudes nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile getragen.

Leider ist nicht geregelt, was das in diesem Fall genau bedeutet. Sind die Kosten dem einen Haus zuzuordnen weil sich der Raum in dem Haus befindet? Sind die Kosten dem einen Haus zuzuordnen weil das Sondereigentum an den beiden Räumen derzeit (früher war das anders)Wohnungen in diesem Hause zugeordnet ist? Oder - das ist meine Auffassung, sind die Kosten eigentlich von beiden Häusern zu tragen, da die Hobbyräume funktional nicht einem Haus zuzuordnen sind? Schließlich können diese von allen Wohnungseigentümern in gleichem Maße genutzt werden. Nämlich von denen mit Sondernutzungsrecht umfassend und von den Bewohnern ohne Sondernutzungsrecht gar nicht. Das hat aber nichts mit den einzelnen Häusern zu tun.

Rechtsanwalt Gerhard Raab · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

Zunächst gehe ich davon aus, daß Sie ein Sondernutzungsrecht an dem Hobbyraum haben und daß der Hobbyraum nicht Sondereigentum, wie Sie schreiben, ist.

D. h., der Hobbyraum ist Gemeinschaftseigentum mit einem Sondernutzungsrecht zu Ihren Gunsten.

2.

Beim Sondernutzungsrecht handelt es sich um die Einräumung eines Gebrauchsrechts zu Gunsten eines sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümers an einem Teil (hier: Hobbyraum) des gemeinschaftlichen
Eigentums. Damit unterliegt der Hobbyraum der Verwaltung durch die Eigentümergemeinschaft. Das hat zur Folge, daß die Eigentümergemeinschaft die Kosten für die Sanierung zu tragen hat.

3.

Der von Ihnen zitierte Passus aus der Teilungserklärung will sagen, daß zwischen den beiden Häusern eine Trennung hinsichtlich der Kostentragungspflicht bestehen soll. D. h. die Kosten für die Sanierung des Hobbyraums haben die Eigentümer des Hauses zu übernehmen, in deren Haus sich der Hobbyraum befindet.

Für die von Ihnen vertretene Auffassung sehe ich vor dem Hintergrund der Teilungserklärung sowie unter Berücksichtigung des Sachverhalts keine rechtliche Grundlage.

Nicht recht klar ist mir allerdings Ihr Hinweis, die Hobbyräume seien funktional nicht einem Haus zuzuordnen. Wenn Sie damit meinen, die Hobbyräume seien (theoretisch) von den Eigentümern beider Häuser nutzbar, wird das die Teilungserklärung nicht dahingehend aushebeln, als daß die Eigentümer beider Häuser die Sanierungskosten zu tragen hätten. Schließlich stellt die Teilungserklärung auf die jeweiligen Gebäude ab sowie auf die zu den Gebäuden gehörenden Bestandteile. Gehört Hobbyraum A also zu Gebäude A, sind die Eigentümer von Gebäude A in der Pflicht.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Instandhaltungskosten für Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Gerhard Raab

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