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Instandhaltungskosten Wasseranlage / Abwasserrohre im Gemeinschaftseigentum


| 23.12.2007 20:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Situation:

Es handelt sich um eine Eigentümergemeinschaft mit mehreren Parteien und einer Gaststätte. Bei der Gaststätte wurde vor mehreren Jahren beschlossen auf Kosten des Eigentümers E einen Fettabscheider zu installieren. Dieser fehlte bauseits, so dass es des öfteren zu Ausfällen und Verstopfungen der Hebeanlage des Hauses kam.
Der Fettabscheider ist Eigentum von E und wurde im Gemeinschaftseigentum (Tiefgarage) aufgestellt. Für den Anschluss der Gaststätte an den Fettabscheider wurden Rohrleitungen durch die Tiefgarage gelegt und dort an den Fettabscheider angeschlossen. Das "gereinigte" Abwasser wurde dann an das gemeinschaftliche Abwassersystem angeschlossen, dass bisher zur Entwässerung der Regenrinnen und Tiefgarage zuständig war. Im Laufe der Jahre wurden umfangreiche Arbeiten am Entwässerungsystem vorgenommen. Es wurde z.B. der Benzinabscheider der Tiefgarage "außer Kraft" gesetzt (weil dieser ständige verstopfte) und ein großer Revisionschacht zur Reinigung des Abwassersystems gebaut. Die nachgeschaltete Abwasseranlage wird durch den Anschluss des Fettabscheiders stark in Mitleidenschaft gezogen. Der Fettabscheider wird bisher im Turnus von 8 Wochen von einer Industrieentsorgungsfirma entleert. Zusammen mit diesen Arbeiten wird über den Revisionschacht und die Hebenanlage das Abwassersystem der Tiefgarage von fetthaltigem Abwasser gereinigt und der Gemeinschaft in Rechnung gestellt. E. zahlt die 8-wöchige Leerung des Fettabscheiders. Die Gemeinschaft zahlt die 8-wöchige Reinigung von Abwasser- und Hebeanlage.


Fragen:

1. Die ständigen Reinigungen durch Fettablagerung und kürzliche Erneuerung der Rohrleitungen zum Fettabscheider werden der Gemeinschaft in Rechnung gestellt. Sind die Rohrleitungen in diesem Fall nicht als Sondereigentum von E zu sehen auch wenn Sie durch gemeinschaftliches Eigentum laufen? Es sind keine weiteren Parteien dort angeschlossen.

2. Der Fettabscheider wird nach DIN 1986 betrieben, die eine 4 wöchige Leerung vorschreibt. Dies wird auch vom Hersteller für einen Ordnungsgemäßen Betrieb gefordert und steht so im Handbuch. Der Eigentümer E. weigert sich diese Vorschrift einzuhalten. Welche rechtlichen Möglichkeiten gibt es hier? Viele kommunale Abwassersatzungen geben dieses Intervall ausdrücklich an. Unsere verweist lediglich auf die technischen Vorschriften für Abwasseranlagen.

3. Die Kosten für die ständige Reinigung der Abwasseranlage der Tiefgarage (also nach dem Fettabscheider) wird der Gemeinschaft als Instandhaltung in Rechnung gestellt. Dies wäre bei der zwecksbestimmten Nutzung als Regenabwasserleitung nicht notwendig. Auch hier weigert sich E. die Kosten zu tragen bzw. der Hausverwalter diese entsprechend dem Sondereigentum von E. in Rechnung zu stellen. Auch der Versuch die Arbeiten künftig zu unterbinden wurde aufgrund der offesichtlichen Notwendigkeit von der Hausverwaltung abgelehnt.

4. Der Hausverwalter plant in der nächsten Eigentümerversammlung einen Beschluss bezüglich der o.g. Problematik zu fassen. Die Gemeinschaft soll darüber abstimmen den Turnus zur Leerung des Fettabscheiders von 8 auf 4 Wochen zu verkürzen mit dem Heinweis, dass für die Gemeinschaft doppelt so Hohe Kosten für die Reinigung der Abwasser- und Hebeanlage wie bisher anfallen würden. Da die Eigentümer vor weiteren Kosten zurückschrecken wird es vermutlich darauf hinauslaufen, dass die Gemeinschaft einen Beschluss zur Leerung im Turnus von 8 Wochen beschliesst und sich somit nicht mehr E. sonder die Gemeinschaft gegen die geltende Norm DIN 1986 setzt. Ein Beschluss der 4-wöchigen Leerung würde ebenfalls nur Nachteile für die Gemeinschaft bedeuten, da ihr hierfür die Kosten auferlegt werden sollen. Wäre es sinnvoll gegen diesen Beschluss im Vorfeld rechtliche Schritte einzuleiten oder diesen Beschluss später anzufechten?
Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Froum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann uns soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

1. Hinsichtlich dieser Frage kommt es auf die begrifflichen Definitionen des WEG an. § 1 WEG lautet:

§ 1 Begriffsbestimmungen
(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.
(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, daß das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.
(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.

Zudem ist der Begriff des Sondereigentums in § 5 WEG näher beschrieben:
§ 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder
eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnitts zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen
Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung zu der Vereinbarung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird. Bei der Begründung eines
Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Dritten nicht erforderlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem
Sondernutzungsrecht verbunden wird.

Im Ergebnis ist zunächst aus § 1 Abs. 5 WEG zu folgern, dass gemeinschaftliches Eigentum den Ausnahmefall darstellt, Sondereigentum den Regelfall. Dies wird aus der negativen Formulierung deutlich, dass gemeinschaftliches Eigentum nur vorliegt, wenn es kein Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten darstellt. § 5 Abs. 1 und 2 hingegen stellt klar, dass Bestandteile des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichen Eigentum zugute kommen nicht Sondereigentum sein können. Ein Umkehrschluss ergibt daher, dass solche Bestandteile, die nur Sondereigentum zugute kommen, ebenfalls Sondereigentum sind. Dahe stimme ich Ihnen grundsätzlich zu, dass es sich hier um Sondereigentum des E handeln müsste. Abschließend kann ich dies jedoch nicht beurteilen, da die Ausnahme des § 5 Abs. 3 greifen könnte. Danach kann die Eigentümergemeinschaft durch Beschlussfassung vereinbaren, dass Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum werrden soll. Bitte prüfen Sie, ob dies im vorliegenden Fall geschehen ist.

2. Grundsätzlich stellen DIN-Normen grundsätzlich als technische Anweisungen nicht zwingendes Recht dar. Im vorliegnden Fall könnte DIN 1986 jedoch mittelbar wie ein Verwaltungsgesetz wirken, wenn Ihre kommunale Abwassersatzung darauf verweist. Dennoch handelt es sich bei Verwaltungsgesetzen in der Regel nicht um drittschützende Normen, so dass ein Dritter diese Rechtsverletzung nicht geltend machen kann. Dies obliegt den Ordnungsbehörden. So hätten Sie die Möglichkeit, eine Anzeige bei der zuständigen Behörde zu machen.
Da Sie jedoch selbst finanzielle Schäden aus der Nichteinhaltung der Norm davontragen, können Sie zivilrechtlich gegen E vorgehen. Dies folgt aus § 14 WEG, der da lautet:

§ 14 Pflichten des Wohnungseigentümers
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:
1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten
Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;
2. für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überläßt;
3. Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach Nummer 1, 2 zulässigen Gebrauch beruhen;
4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.

Da hier die Verletzung der DIN 1986 zugleich eine Verletzung von § 14 Ziff. 1 WEG darstellt, können Sie E auf Unterlassung und Schadensersatz in Anspruch nehmen.

3. Wenn die Maßnahmen zur Instandhaltung notwendig sind, können Sie den Verwaltung nicht dazu bringen, dies zu unterlassen, da er ja wiederum schadensersatzpflichtig wäre, wenn dadurch Scäden entstehen.

Können Sie jedoch nachweisen, dass diese Maßnahmen und Kosten kausal allein auf E zurückzuführen sind, können Sie ihn wegen der Verletzung von § 14 Ziff. 1 WEG diesbezüglich auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.

4. Einen nur geplanten aber rechtlich noch gar nicht existenten Beschluss können Sie juristisch nicht angreifen. Insoweit bleibt Ihnen lediglich die Möglichkeit, zu versuchen, die anderen Eigentümer argumentativ im Vorfeld zu überzeugen. Ansonsten müssten Sie den Beschluss später anfechten.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Sollten Sie sich überlegen, gegen E vorgehen zu wollen, rate ich Ihnen aufgrund der komplexen Materie einen Rechtsanwalt damit zu beauftragen.

Ich wünsche Ihnen schöne Feiertage.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.12.2007 | 13:49

Sehr geehrter Herr Liedtke,

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Bitte erlauben Sie mir folgende Nachfrage zu stellen um den Sachverhalt zu konkretisieren:

Zu 1: Es wurde kein Beschluss gefasst in dem der Fettabscheider zu Gemeinschaftseigentum erklärt worden wäre. Dieser wurde von E. auch bezahlt. Faktisch befindet er sich jedoch im Gemeinschaftseigentum (Tiefgarage). Auch die Rohre laufen durch Gemeinschaftseigentum. Würde diese Tatsache die Begründung des Sondereigentums ausschliessen? Ich meine gelesen zu haben, dass eine Heizungsanlage im Keller die nur einem Sondereigentum zuzuschreiben ist, samt der Rohrleitungen zum Sondereigentum zu zählen ist auch wenn diese durch Gemeinschaftseigentum laufen. In meinem Fall wäre die Problematik ja ählich gelagert.

Zu 2: Keine weiteren Fragen

Zu 3: Angenommen der Verwalter ist mit der Problematik eingehend vertraut und bucht diese Kosten trotz der Gewissheit dass die Kosten alleine durch E verursacht werden auf die Gemeinschaft. Liegt hier ein Vertauensbruch oder Betrug vor der, falls nachweisbar, eine begründete Rechtsgrundlage für eine außerordentliche Kündigung des Verwaltervetrages ausreichend wäre?

Zu 4: Keine weitren Fragen

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.12.2007 | 14:08

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Nachfragen:

zu 1: Ja, genau so bewerte ich die Angelegenheit mit den mir bekannten Informationen auch. Allein aufgrund der Tatsache, dass die Leitungen durch Gemeinschaftseigentum führen, hat nicht zur Folge, dass sie deshalb Gemeinschaftseigentum sind. Dies geht aus § 5 Abs. 1 WEG hervor, der Sondereigentum als die im Sondereigentum stehenden Räume und deren Bestandteile definiert. Da diese Leitungen ausschließlich im Sondereigentum stehende Räume versorgt, handelt es sich bei ihnen auch um Sondereigentum. Dass sie durch Gemeinschaftseigentum verlaufen, hindert dies nicht.

zu 3: Diese Frage kann ich leider nicht abschließend beurteilen, da ich hierfür Kenntnis sämtlicher Details haben müsste. Ein strafbarer Betrug i.S.v. § 263 StGB liegt meiner Meinung nach nicht vor. Dieser Straftatbestand würde voraussetzen, dass der Verwalter dann gerade mit der Absicht (also zielgerichtet) handeln würde, dem E einen Vermögenvorteil zu verschaffen und die anderen Eigentümer zu schädigen. Ich bezweifle, dass man ihm dieses nachweisen könnte. An eine Pflichtverletzung ist jedoch zu denken. Auch hier bezweifle ich, dass dies für eine außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags ausreichen würde. Wenn ihm diese Umstände jedoch wirklich bekannt sind (und man ihm dies nachweisen kann, z.B. durch ein entsprechendes Aufforderungsschreiben, sein Verhalten zu ändern), könnte er sich schadensersatzpflichtig gemacht haben. Aber auch diese Information kann ich Ihnen nicht endgültig geben, da es auf eine Gesamtbetrachtung ankommt. Grundsätzlich hat ein Hausverwalter gewisse Beurteilungsspielräume, insbesondere wenn ein gewisses Verhalten von der Eigentümergemeinschaft eine gewisse Weile geduldet worden ist, hat er Vertrauensschutz.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage hinreichend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen schöne Feiertage.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu machen.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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