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Instandhaltung während der Mietdauer


16.11.2007 18:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Guten Tag,

Mein Mieter hat mir erst nach Monaten,ich vermute ca. 2Jahren, Bescheid gegeben das seine Schlafzimmerwand feucht ist. Es kommt vom defekten Dach. Die ganze Außenwand ist feucht und es ist jetzt in Deckenhöhe im Erdgeschoss auch zu sehen, nachdem ich dort Tapeten abgerissen habe. Die Decke im Erdgeschoss ist 20 cm abgehangen . Ich werde den Schaden natürlich schnellst möglich von einer Dachfirma beheben lassen. Der Dachdeckermeister war vor Ort und hat mich darauf hingewiesen das der Riss von außen an der Außenwand vom EG hoch zur 1Etage ein Frostschaden vom letzten Winter seien kann.
Ich war seit 4 Jahren nicht mehr in den Räumlichkeiten und muss mit Schrecken feststellen wie es dort aussieht. Die Frau hat eine Augenkrankheit,ist fast blind und der Mann hat Gicht bzw. krumme,versteifte Finger so dass er auch nicht mehr in der Lage ist etwas zu putzen, geschweige den zu renovieren. Das sagt er selber. Vor vier Jahren sah die Wohnung alt aber gepflegt aus! Die Tapeten sind ca. 20 Jahre alt und sehen jetzt so grau aus wie die Gardinen,die Tapeten lösen sich auch von den Wänden wo kein Wasserschaden ist! Und von den Spinnenweben und dem dreckigen Teppich mal ganz abgesehen. Nach Ungeziefern habe ich erst gar nicht so genau geschaut. Der Dachdeckermeister war auch völlig entsetzt. Seine Worte waren,in die Wohnung will ich nicht mehr(zwecks Begutachtung) und ich kann da eine Kernsanierung vornehmen wenn die Mieter irgendwann mal ausziehen und bis dahin nichts an Renovierung passiert ist.
Das Ehepaar ist ca.75 Jahre alt, sie haben eine Mietvertrag von 1972.Den habe ich von der damaligen Aktiengesellschaft beim Kauf des Hauses 2003 übernommen. Dieses Ehepaar wohnt schon über 55 Jahren in diesem Haus, die Gesellschaften haben öfters gewechselt daher der Mietvertrag von 1972.Der Sohn wohnt in unmittelbarer Nähe kümmert sich aber anscheinend nicht wirklich.
In den letzten zwei Jahren hat ein Nachbar für das Ehepaar immer Kohlen hochgebracht,es wurde immer mit einem Zimmerofen geheizt .Der Nachbar ist jetzt weggezogen, daraufhin haben die alten Leute(meine Mieter)seit kurzem auf Elektroheizung umgestellt. Es befindet sich aber nur 1 elektr. Heizkörper im Wohnzimmer. In den anderen Räumen habe ich keinen Heizkörper gesehen.!Sie machen auch tagsüber kein Fenster auf weil es jetzt so kalt ist. Ich habe Angst das die obere Etage weg schimmelt , zumal jetzt noch viel Feuchtigkeit in der Außenwand ist und der Winter bzw. Frost kommt.
Eigentlich möchte ich keinen Ärger,aber es muss was passieren. Hilfe
Frage: Wie muss geheizt werden?
Wie oft darf ich kontrollieren ob geheizt wird bzw gelüftet?
Wie schnell muss renoviert werden? In allen Räumen ist 20 Jahre nicht mehr renoviert worden. Vom Putzen mal abgesehen?
Wie soll das überhaupt mit den nicht selbständigen Personen weitergehen?
Was für Möglichkeiten, Fristen..... habe ich da????????????

Vielen Dank für Ihre Hilfe
Sehr geehrte Ratsuchende,


vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

Zunächst müßte geklärt werden, ob Ihre Mieter überhaupt zur Renovierung der Räume verpflichtet sind, oder ob das zu Ihren Lasten geht. Denn die Abwälzung von Schönheitsreperaturen auf den Mieter setzt eine wirksame vertragliche Vereinbarung voraus. Fehlt diese, bleiben die Renovierungsarbeiten Sache des Vermieters, wären also in diesem Falle von Ihnen auszuführen.

Um dies zu klären, sollten Sie den Mietvertrag anwaltlich daraufhin prüfen lassen.

Selbstverständlich gehört es aber zu den Aufgaben der Mieter, die Räume regelmäßig zu beheizen und zu belüften sowie so sauber zu halten, daß sich kein Ungeziefer breit machen kann und die Bausubstanz nicht beschädigt wird, z.B. durch Feuchtigkeitsschäden. Hinweise zum richtigen Heizen und Lüften, die Sie Ihren Mietern weitergeben können, finden Sie an vielen Stellen, z.B. unter

http://www.immobilienscout24.de/de/umzug/mietertipps/renov/ratgdmbdl0181.jsp

Da die Mieter dem in der Vergangenheit offenbar nicht ausreichend nachgekommen sind, sollten Sie sie ausdrücklich auf ihre entsprechenden Pflichten hinweisen und abmahnen und darauf hinweisen, daß Ihnen im Wiederholungsfalle, wenn Gefahr für das Mietobjekt besteht, auch eine fristlose Kündigung aussprechen dürfen. Sie sind auch berechtigt, einen weiteren Besichtigungstermin zu verlangen um prüfen zu können, ob sich das Verhalten der Mieter geändert hat.

Ignorieren die Mieter diese Abmahnung und ändern sie ihr Verhalten nicht, weil sie dem gar nicht mehr folgen können, werden Sie letztlich das Mietverhältnis kündigen dürfen, wenn sich nicht noch - ggf. in Absprache mit etwaigen Kindern der Mieter, eine sozialere Möglichkeit findet. Denn natürlich brauchen Sie dem Verfall Ihres Eigentums nicht tatenlos zusehen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395
Skype: schwartmann50733

www.rechtsanwalt-schwartmann.de
www.mietrecht-in-koeln.de
www.net-scheidung24.de
www.online-rechtsauskunft.net
<img src="http://www.andreas-schwartmann.de/logo.gif">

Nachfrage vom Fragesteller 16.11.2007 | 20:59

Vielen Dank,
In seinem Mietvertrag steht: § 8 Die ordnungsgemäße Ausführung der Schönheitreperaturen ist Angelegenheit des Mieters.Es gibt dazu eine Richtlinie.Es ist ein Standard Vertrag.
Wie mann Heizen und Lüften soll das weiss ich , danke für die Adresse.
Die Wohnung war immer mit einem Kohleofen ausgestattet, mit einem hohen Trocknungswert der Wohnung. Was sicherlich mit einem elektrischen Heizkörper nicht vergleichbar ist.
Mir ist es Wichtig zu erfahren wer ist jetzt, wo der Mieter den Kohleofen abschafft, verantwortlich für andere Heizquellen. In zwei Räumen gibt es keine Wärmequelle davon der eine Raum mit der komplett nassen Aussenwand! Was kann ich da vordern ?
Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.11.2007 | 12:03

Sehr geehrte Ratsuchende,


es ist Aufgabe des Mieters die Wohnung zu beheizen. Wenn die Wohnung nicht mit einer Heizung ausgestattet ist, dann ist es Aufgabe des Mieters, für eine Heizquelle zu sorgen - schafft er also den Kohleofen ab, muß er für Ersatz sorgen. Zwar muß nicht in jedem Raum eine Heizquelle zu finden sein, aber es muß dafür gesorgt sein, daß jeder Raum so ausreichend warm wird, daß es nicht zu Feuchtigkeits- und Schimmelschäden kommen kann. Hier wird es immer auch auf die Größe der Wohnung und die Anzahl der Räume ankommen.

Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann nur nach Einsichtnahme in den vollständigen Mietvertrag verbindlich geklärt werden.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

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