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Instandhaltung von Sondernutzungsrechten - Terrassen


| 14.02.2007 12:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich bin Miteigentümer einer Erdgeschosswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit 24 Einheiten. Die Wohnung verfügt über eine Terrasse an einem Hang - als Sondernutzungsrecht eingetragen - Sie ist durch einen Balkon in gleicher grösse überdacht und hat sich in den letzten Jahren stark abgesenkt, weil der Hang bearbeitet wurde (andere Pflanzung) und nicht extra befestigt ist (dies ist auch nicht möglich). In der Teilungserklärung steht im Originalwortlaut :
"(1) Es werden folgende Sondernutzungsrechte begründet gem. §§ 10,15 WEG, wobei der Sondernutzungsberechtigte befugt ist, unter Ausschluss der Nutzung der übrigen Eigentümer den der Sondernutzung unterliegenden Grundstücks- bzw. Gebäudeteil zu nutzen. Er hat die Kosten,Lasten zu tragen und die Unterhaltung sowie die Verkehrssicherungspflicht so zu übernehmen, wie wenn der Gegenstand Sondereigentum wäre.
(2) Es werden folgende Sondernutzungsrechte begründet :
a)... (Stellplätze)
b)... (Einräumung a) unter aufschiebender Bedinungung)
c) den jeweilieng Sondereigentümern der Wohnungseinheiten 1,2,3,4,5,7,8 und 26 wird jeweils das Sondernutzungsrecht an der vor den Wohnungen befindlichen Terrassen sowie schraffiert eingezeichneten Gartenflächen zugewiesen.

Mir ist bekannt, das dies für die Oberflächen (Fliesen,Bodenplatten) gilt, Verhält es sich aber auch so, wenn sich der Unterbau ,also die verfestigte Kiesschicht unter den Betonplatten, wegen des Hangs absenkt, oder sind die Kosten dann von der WEG zu tragen?
14.02.2007 | 14:06

Antwort

von


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August-Bebel-Straße 29
63225 Langen
Tel: 06103 - 2707599
Web: kanzlei-sachse.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand Ihrer Angaben – ohne die weiteren Bestimmungen der Teilungserklärung sowie die Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu kennen - summarisch wie folgt beantworte:

Zunächst gehe ich aufgrund Ihrer Schilderung davon aus, dass der Hang, der für das Absinken der Terrasse verantwortlich ist, nicht mehr zu Ihrer Sondernutzungsfläche „Terrasse“ gehört und der dortige schädliche Bewuchs auch nicht von Ihnen angepflanzt worden ist. Sollte sich dies anders darstellen, bitte ich um Mitteilung im Wege der Nachfrageoption.

Die vorliegende Regelung in der Teilungserklärung weist Ihnen zunächst ein Sondernutzungsrecht an der Terrasse zu. Auch wenn Sie ausweislich der Teilungserklärung im Ergebnis „wie“ ein Eigentümer mit der Terasse verfahren dürfen, bleibt die Sondernutzungsfläche gemeinschaftliches Eigentum der WEG.

Die "alleinige Nutzung" berechtigt den Sondernutzungsberechtigten dann zur Gestaltung der Fläche im Rahmen der vorgesehenen Nutzung, jedoch nicht jedoch zu solchen Handlungen und Maßnahmen, die das Erscheinungsbild der Wohnanlage nachhaltig verändern würden. Dies gilt selbst dann, wenn diese Maßnahmen eigentlich zur Vermeidung von Gefahren oder Schäden am Gemeinschaftseigentum erforderlich sein sollten. Hierzu zählt es m.E. auch, wenn die Terrasse durch Erdarbeiten angehoben und damit umgestaltet werden müsse. Solche Maßnahmen können nur die Eigentümer gemeinsam bestimmen und dürften also nicht vom Sondernutzungsberechtigten ausgeführt werden.


Die Frage der Kostentragungspflicht ist dann freilich gesondert zu betrachten.Was die in der Teilungserklärung geregelte Kostentragungspflicht angeht, so bedeutet diese nicht zwangsläufig, dass der Sondernutzungsberechtigte fortan sämtliche Kosten des von ihm genutzten Gemeinschaftseigentums zu tragen hat.

Die Regelung

„Er hat die Kosten, Lasten zu tragen und die Unterhaltung sowie die Verkehrssicherungspflicht so zu übernehmen, wie wenn der Gegenstand Sondereigentum wäre“

ist vielmehr auslegungsfähig und auch auslegungsbedürftig.

Eine Auslegung könnte in Ihrem Sinne wie folgt vorgenommen werden:

Im Ergebnis wird Ihnen durch die Regelung in der Teilungserklärung lediglich erlaubt, mit der weiterhin im Gemeinschaftseigentum stehenden Terrassenfläche bezüglich der Nutzung so umzugehen wie ein Eigentümer. Erlaubt ist es Ihnen dabei letztlich nur, die bestehende Terrasse unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer so zu gestalten und zu nutzen, dass diese Ihren Wünschen entspricht. Dies freilich ohne die Terrasse baulich nachhaltig so zu verändern, dass der Gesamteindruck der Wohnanlage beeinträchtigt wird.

Geht man davon aus, dass die Kostentragungspflicht im Ergebnis nur dann berechtigt ist, wenn sie die Kehrseite Ihres Sondernutzungsrechtes und Ihrer Befugnisse bildet, sie also für die selbst vorgenommene Gestaltung und alleinige Nutzung der Fläche auch selbst die Lasten tragen sollen,könnten Ihnen solche Kosten, die nicht auf der Nutzung und Gestaltung und der geregelten alleinigen Herrschaftsgewalt beruhen, nicht auferlegt werden.

Da Sie nach allem nicht zu einer nachhaltigen Veränderung der Terasse berechtigt wären,diese auch nicht durch Ihren Gebrauch verursacht worden ist, können Ihnen für die Beseitigung einer solchen nachhaltigen zufälligen Veränderung des Gemeinschaftseigentums auch keine alleinigen Kosten auferlegt werden. Die Instandsetzung des konkreten Schadens wäre vielmehr auch aus Kostensicht weiterhin Sache der gesamten WEG.

Letztlich wird wohl aber ohnehin der Verursacher der Absenkung für den eingetretenen Schaden haften. Sollten Sie also die zum Absinken des Hangs führende Bepflanzung selbst vorgenommen haben, würden Sie der Gemeinschaft letztlich doch für die Kosten der Instandsetzung auch allein haften.

Ich hoffe Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Fabian Sachse
Rechtsanwalt





Nachfrage vom Fragesteller 14.02.2007 | 14:56

Es geht nur darum, ob ich alleine zahlen muß, wenn sich der HANG (Gemeinschaftseigentum) absenkt, wofür ich nichts kann, und dadurch meine Terrasse absinkt. Ich habe nichts gepflanzt. Der Hang hat sich einfach im Lauf der Zeit gesenkt, dies war ursächlich für das Absinken der Terrassen und Terrassenplatten, die jetzt wieder in die ursprüngliche Höhe gebracht werden sollen.

Ich bitte um Antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.02.2007 | 15:01

Sehr geehrter Fragesteller,

ich verweise auf meine obige Antwort, die genau diese Konstellation unterstellt hat. In diesem Fall müssen Sie also nicht alleine zahlen. Zahlen muss die Gemeinschaft und somit alle Eigentümer.

Ich hoffe, Ihre Frage damit abschließend beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

F.Sachse
Rechtsanwalt

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