Sehr geehrter Fragesteller,
im Grund gibt es kaum eine Möglichkeit die Immobilie zu behalten und im Falle einer Insolvenz zu retten, auch ein Verkauf oder oder die Einräumung eines Wohnrechts oder einer Grundschuld dürfte hier wenig zielführend sein, insbesondere wenn es sich um eine Übertragung im nahen Verwandtenkreis oder an Freunde handelt.
Hier gäbe es nach §§ 129ff. InsO
immer die Gefahr einer Anfechtung durch den Insolvenzverwalter.
Bei einer Schenkung der Immobilie oder eines Wohnrechts wäre die Frist 4 Jahre gemäß § 134
Insolvenzordnung:
.Zitat:
§ 134 - Unentgeltliche Leistung
(1) Anfechtbar ist eine unentgeltliche Leistung des Schuldners, es sei denn, sie ist früher als vier Jahre vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorgenommen worden.
(2) Richtet sich die Leistung auf ein gebräuchliches Gelegenheitsgeschenk geringen Werts, so ist sie nicht anfechtbar
Bei einem Verkauf wären es immer noch 2 Jahre nach § 133 Absatz 4 Insolvenzordnung, bei nachgewiesener Benachteiligungsabsicht sogar bis zu 10 Jahre nach § 133 Absatz 1 Insolvenzordnung:
Zitat:
§ 133 - Vorsätzliche Benachteiligung
(1) Anfechtbar ist eine Rechtshandlung, die der Schuldner in den letzten zehn Jahren vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder nach diesem Antrag mit dem Vorsatz, seine Gläubiger zu benachteiligen, vorgenommen hat, wenn der andere Teil zur Zeit der Handlung den Vorsatz des Schuldners kannte. Diese Kenntnis wird vermutet, wenn der andere Teil wußte, daß die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners drohte und daß die Handlung die Gläubiger benachteiligte.
(2) Hat die Rechtshandlung dem anderen Teil eine Sicherung oder Befriedigung gewährt oder ermöglicht, beträgt der Zeitraum nach Absatz 1 Satz 1 vier Jahre.
(3) Hat die Rechtshandlung dem anderen Teil eine Sicherung oder Befriedigung gewährt oder ermöglicht, welche dieser in der Art und zu der Zeit beanspruchen konnte, tritt an die Stelle der drohenden Zahlungsunfähigkeit des Schuldners nach Absatz 1 Satz 2 die eingetretene. Hatte der andere Teil mit dem Schuldner eine Zahlungsvereinbarung getroffen oder diesem in sonstiger Weise eine Zahlungserleichterung gewährt, wird vermutet, dass er zur Zeit der Handlung die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners nicht kannte.
(4) Anfechtbar ist ein vom Schuldner mit einer nahestehenden Person (§ 138) geschlossener entgeltlicher Vertrag, durch den die Insolvenzgläubiger unmittelbar benachteiligt werden. Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn der Vertrag früher als zwei Jahre vor dem Eröffnungsantrag geschlossen worden ist oder wenn dem anderen Teil zur Zeit des Vertragsschlusses ein Vorsatz des Schuldners, die Gläubiger zu benachteiligen, nicht bekannt war.
Soweit kein Insolvenzantrag gestellt wird finden sich vergleichbare Regelungen im Anfechtungsgesetz. Dies würde zur Anwendung kommen, wenn der Gläubiger sich einen Titel erstreitet und dann die Vollstreckung einleitet.
Sie können hier also durch eine Übertragung nur dann das Haus schützen, wenn entsprechend Zeit vergeht. Eine Verpflichtung einen Insolvenzantrag zu stellen gibt es aber nicht.
Bei einem Insolvenzverfahren wäre es in der Regel so, dass sich mit dem Verwalter meistens (nicht immer!) ein relativ niedriger Preis für Ihren Anteil an dem Gebäude aushandeln, lässt welcher zum Teil deutlich unter dem wirklichen Wert liegt. Der Verkauf an einen Verwandten oder Freund wäre dann rechtssicher möglich. Der Verwalter wird hier den Aufwand und die Dauer einer Zwangsmaßnahme berücksichtigen und diese entsprechend bei der Preisfindung berücksichtigen.
Eine andere Alternative wäre es zwar grundsätzlich noch das Haus durch einen Kredit und eine Grundschuldbestellung so zu belasten, dass ein Verkauf keinen Gewinn verspricht. Hier wird es aber schwer eine Bank zu finden, die so etwas finanziert. Meistens ist dann auch Bedingung, dass der Kredit in das Haus investiert wird (Renovierung) und die folgende Wertsteigerung dann nicht dazu führt, dass eine Vollstreckung sinnlos erscheint. Das Haus ist dann zwar belastet aber gleichzeitig deutlich wertvoller.
Wenn das Haus im Insolvenzantrag nicht angegeben wird und auch kein Gläubiger davon weiß, ist allerdings davon auszugehen, dass der Verwalter nicht von sich aus Nachforschungen anstellt. Wenn so etwas dann aber noch rauskommt wird mit Sicherheit die Restschuld versagt werden.
Eine Möglichkeit das Haus deswegen zu schützen weil es als Altersvorsorge dienen soll gibt es leider auch nicht, einen Schutz gibt es hier nur für bestimmte Rentenversicherungen.
Ich hoffe Ihre Frage trotz der wohl nicht ganz erhofften Antwort wenigstens inhaltlich zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch ein schönes Wochenende.
Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke
