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Insolvenzverfahren Objektverwertung Eigenheim


18.04.2006 21:03 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Seit 10.2005 bin ich durch Antrag des Finanzamtes im Insolvenzverfahren. Mittlerweile bin ich ALG 2-Empfänger. Im Jahr 2000/2001 habe ich ein Einfamilienhaus erworben und mit meiner Lebensgefährtin (nicht verheiratet) bezogen. Die Eltern meiner Lebensgefährtin haben uns zum Erwerb 100 TDM als Darlehen gegeben. Als Sicherheit hierfür haben wir ihnen das gesamte Inventar des Objektes, inkl. Küche, Beleuchtung usw. sowie unseren gemeinsamen Hausrat, komplett sicherungsübereignet. Also alles im Objekt gehört meiner LG bzw. deren Eltern. Des weiteren wurde mit meiner Lebensgefährtin ein Mietvertrag über 2 Zimmer mit Bad, sowie der Mitbenutzung des gesamten Objektes, am 16.02.2002 geschlossen. Der Mietvertrag läuft über 10 Jahre (zzgl. Verlängerungsoption 2x 5 Jahre), mit Kündigungsausschluss und beidseitigem Kündigungsverzicht (weil wir nicht verheiratet sind). Die vereinbarte Miete wurde mit einem mir weiteren gewährten Darlehen in 2003 verrechnet.

Der Insolvenzverwalter (IV) hat nun mit der Bank (ZV-Verfahren läuft)vereinbart das Objekt frei zu verkaufen. Er bietet das Objekt ca. 150 T€ unter dem Verkehrswertgutachten an und hat mit Schreiben v. 15.12.05 den Mietvertrag mit meiner LG zum 31.03.06 gekündigt. Allerdings hat er sich in der Anschrift der Mietsache geirrt und sich auf eine alte Voranschrift bezogen, hat also ein falsches Mietverhältnis gekündigt !. Auch verlangt er von meiner LG nun ab 11.2005 die vereinbarte, jedoch durch Aufrechnung bereits bezahlte Miete, erneut. Begründung § 110 InsO. Mit heutigem Schreiben hat er nun den Mietvertrag (mit richtiger Anschrift) fristlos gekündigt nach § 543 Abs. 1,2 Ziff. 3 BGB und fordert die komplette Räumung bis 27.04.06 .

Frage 1: Ist die Kündigung 1 trotz falscher Anschrift wirksam ?
Frage 2: hat der Mietvertrag durch den beidseitigen Kündigungsverzicht bestand und kann dieser nicht erst zum gesetzlich möglichen Termin (nämlich nach 10 Jhren)gekündigt werden ?
Frage 3: Muss der Mietvertrag nich nochmal ganz neu unter Einhaltung der gesetzl. Kündigungsfristen erfolgen ?
Frage 4: Kann ich als noch Eigentümer und Bewohner des Objektes eine Besichtigung durch Interessenten im Insolvenzverfahren verweigern(beim ZV-Verfahren muss ich ja niemand ins Objekt lassen)?
Frage 5: Kann der IV ins Objekt wann und mit wem er möchte und gelten meine Grundrechte zur Wohnung nicht mehr ?
Frage 6: Kann mich der IV aus dem eigenen Objekt "werfen" ?
Frage 7: Kann meine LG im Objekt, als meine Verlobte, bis zur Objektverwertung wohnen bleiben selbst wenn die Kündigung des Mietvertrages doch möglich sein sollte ?
Frage 8: Gibt es Voranmeldungsfristen für den IV wenn er das Objekt mit Interessenten besichtigen will damit ich/wir uns vorbereiten können oder kann er kommen und gehen wie er will ?
Frage 9: Kann der IV die Schlüssel zum Haus verlangen ?
Frage 10: Er bietet das Objekt mit dem Hinweis an, Bezug 6 Wochen nach Kaufvertrag. Ich bin ALG2 Empfänger u. in der Insolvenz. Ich bekomme derzeit gar keine Mietwohnung. Muss ich bei Verkauf ggf. nach 6 Wochen tatsächlich räumen und wo soll ich dann hin. Gibts da Rechtsmittel ?


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen beantworte ich auf Grundlage des dargestellten Sachverhaltes wie folgt:

Frage 1: Ist die Kündigung 1 trotz falscher Anschrift wirksam ?

Die Kündigung muß seitens des Vermieters –hier der Insolvenzverwalter – eigenhändig unterschrieben sein und den Kündigungsgrund nennen. Soweit die Kündigung der Mieterin zugegangen ist und aus Ihr erkennbar ist, welche Wohnung gekündigt werden soll, ist diese wirksam. Sollte allerdings durch den Insolvenzverwalter ein falsches Mietverhältnis gekündigt worden sein, ist diese nicht wirksam.

Frage 2 und 3: hat der Mietvertrag durch den beidseitigen Kündigungsverzicht bestand und kann dieser nicht erst zum gesetzlich möglichen Termin (nämlich nach 10 Jhren)gekündigt werden?
Frage 3: Muss der Mietvertrag nich nochmal ganz neu unter Einhaltung der gesetzl. Kündigungsfristen erfolgen ?

Der Kündigungsverzicht sowie eine nochmalige ordentliche Kündigung ist hier nicht einschlägig, da der Insolvenzverwalter von seinem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch macht. Kündigungsgrund ist hier offensichtlich die Nichtzahlung der Miete gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB. Insoweit kommt es auf die Befristung nicht an.

Frage 4: Kann ich als noch Eigentümer und Bewohner des Objektes eine Besichtigung durch Interessenten im Insolvenzverfahren verweigern(beim ZV-Verfahren muss ich ja niemand ins Objekt lassen)?

Hinsichtlich Ihrer Ausführungen unterstelle ich, dass es sich bei dem Insolvenzverwalter um einen „starken“ Verwalter handelt, da er das Objekt freihändig veräußern kann ohne das er bei dem Insolvenzgericht um Genehmigung nachfragen muß. Insoweit obliegt der Verwaltungs- und Verfügungsmacht dem Insolvenzverwalter. Somit ist er auch grundsätzlich berechtigt, Besichtigungen durchzuführen. Soweit eine Inbesitznahme durch den Verwalter bereits erfolgt ist und er zudem über die entsprechenden Schlüssel verfügt, können Sie dem Insolvenzverwalter den Zutritt nicht verwehren. Dies heißt aber nicht, dass Sie Interessenten den Zutritt verweigern können. Nur wenn diese Interessenten mit dem Insolvenzverwalter zusammen eine Besichtigung beabsichtigen, werden Sie diesen nur schwerlich den Zutritt verweigern können.

Frage 5: Kann der IV ins Objekt wann und mit wem er möchte und gelten meine Grundrechte zur Wohnung nicht mehr ?

Sicherlich gelten auch hier noch die Grundrechte. Allerdings können Sie über Ihr Eigentum nicht mehr frei verfügen. Die Verfügungsgewalt ist spätestens mit Eröffnung des Insolvenzverfahren und Inbesitznahme des Objektes in seine Gewalt übergegangen.

Frage 6: Kann mich der IV aus dem eigenen Objekt "werfen" ?

Der Insolvenzverwalter wird Sie nicht von heute auf morgen aus dem Haus werfen können. Jedoch wird eine Räumung mit einer angemessenen Fristsetzung möglich sein, zu mal Sie von der Absicht des freihändigen Verkaufes wissen und sich darauf einstellen können, dass Haus verlassen zu müssen.

Nach Insolvenzeröffnung nimmt der Insolvenzverwalter die Insolvenzmasse nach § 117 Abs. 1 InsO in Besitz. Weigert sich der Gemeinschuldner, dem Insolvenzverwalter den Zutritt zu gewähren, bzw. entfernt er sich nach Aufforderung nicht von dem Grundstück, kann der Insolvenzverwalter auf der Grundlage des Insolvenzeröffnungsbeschlusses den Gerichtsvollzieher nach § 148 Abs. 2 InsO ersuchen, das Grundstück zu räumen.

§ 148 InsO, Übernahme der Insolvenzmasse
1. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens hat der Insolvenzverwalter das gesamte zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen sofort in Besitz und Verwaltung zu nehmen.
2. 1Der Verwalter kann aufgrund der vollstreckbaren Ausfertigung des Eröffnungsbeschlusses die Herausgabe der Sachen, die sich im Gewahrsam des Schuldners befinden, im Wege der Zwangsvollstreckung durchsetzen. 2§ 766 ZPO gilt mit der Maßgabe, dass anstelle des Vollstreckungsgerichts das Insolvenzgericht tritt.
Grundlage der Vollstreckung ist die vollstreckbare Ausfertigung des Eröffnungsbeschlusses. Die vollstreckbare Ausfertigung wird von der Geschäftsstelle des Insolvenzgerichts erteilt.

Frage 7: Kann meine LG im Objekt, als meine Verlobte, bis zur Objektverwertung wohnen bleiben selbst wenn die Kündigung des Mietvertrages doch möglich sein sollte ?

Sie kann darin wohnen bleiben, solange der Insolvenzverwalter keinen Titel zur Räumung der Wohnung hat. Allerdings wird er diesen im Interesse der Gläubiger neben den Zahlungsrückständen erstreiten müssen. Die Kosten hierfür werden im Falle des Unterliegens vor Gericht durch Ihre Lebensgefährtin zu tragen sein.
Die Vorausverfügung über die Miete durch Verrechung auf ein Darlehen ist gemäß § 110 InsO letztmalig für den Monat wirksam in dem das Verfahren eröffnet wird. Erfolgt die Eröffnung des Insolvenzverfahrens nach dem 15 so gilt die Vorausverfügung auch noch für den kommenden Monat.

Frage 8: Gibt es Voranmeldungsfristen für den IV wenn er das Objekt mit Interessenten besichtigen will damit ich/wir uns vorbereiten können oder kann er kommen und gehen wie er will ?

Nein, da der Insolvenzverwalter Verfügungsberichtigt ist, ist er hierzu nicht verpflichtet, wird aber im eigenen Interesse möglicherweise eine Besichtigung ankündigen.

Frage 9: Kann der IV die Schlüssel zum Haus verlangen ?

Ja § 148 InsO

Frage 10: Er bietet das Objekt mit dem Hinweis an, Bezug 6 Wochen nach Kaufvertrag. Ich bin ALG2 Empfänger u. in der Insolvenz. Ich bekomme derzeit gar keine Mietwohnung. Muss ich bei Verkauf ggf. nach 6 Wochen tatsächlich räumen und wo soll ich dann hin. Gibts da Rechtsmittel ?

Als Eigentümer sind Sie hier weniger geschützt, als ein Mieter. Rechtsmittel sehe ich hier nur im Rahmen einer einstweiligen Verfügung und/oder einer Vollstreckungsgegenklage. Allerdings sind die Erfolgsaussichten gering und bedürfen sicherlich der Konsultation eines Kollegen.

Im Hinblick auf eine Restschuldbefreiung und einem marktgerechten Kaufpreis empfehle ich mit dem Insolvenzverwalter zusammenzuarbeiten. Auch sollten Sie sich mit dem Gedanken anfreunden das Haus verlassen zu müssen und sich nach einer Wohnung umsehen. Denn spätestens wenn das Haus verlauft wird, müssen Sie ausziehen. Insoweit sollten Sie jetzt die Zeit nutzen, soweit Sie über den Auszugstermin noch selbst disponieren können.

Ich bedaure Ihnen keine besseren Nachrichten geben zu können und wünsche Ihnen bei den zu bewältigenden Aufgaben viel Erfolg. Ich wäre Ihnen zudem dankbar, wenn Sie die Lastschrift für die Beantwortung der Frage entsprechend einkalkulieren könnten.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

Nachfrage vom Fragesteller 18.04.2006 | 22:58

zu Frage 2 u. 3.
meine LG hat einen Mietvertrag ohne zusätzliche Nebenkosten, also als Warmmiete. Der IV will insg. 2500 € Miete haben. Im Dezember sowie Anfang April hat meine LG für etwa den gleichen Betrag Heizöl gekauft und bezahlt. Bereits im Januar hat Sie dem IV diesen Sachverhalt mitgeteilt und die Aufrechnung mit der Mietforderung des IV, vorsorglich, erklärt. Gerade für den Fall dass die ursprüngliche Verrechnung Darlehen/Miete nicht greift.
Frage: kann die Zahlung für das Öl der Mietforderung gegengerechnet werden und ist die fristlose Kündigung dann nicht unwirksam und es muss statt dessen fristgerecht gekündigt werden ?.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.04.2006 | 11:00

Soweit das Insolvenzverfahren zum Zeitpunkt der Begleichung der Ölrechung bestand, konnte Ihre LG Zahlung nur an den insovenzverwalter leisten. Eine Begleichung anderer Forderung führt nicht zur Befreiung von der Mietforderung und läßt auch keine gegen die Miete aufrechenbare Forderung entstehen.

Ihrer LG bleibt lediglich die Möglichkeit die bezahlte Rechnung als Forderung zur Insolvenztabelle anzumelden.

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