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Insolvenz und Immobilien


| 11.07.2007 12:58 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Ich bitte um Beratung im Vorfeld einer Insolvenz.

Für Erwerb und Sanierung eines Baudenkmals, wo ich alleiniger Eigentümer bin und welches sich im Aktiva meines als Einzelunternehmen geführten Gewerbebetriebs befindet, wurden mehrere Annuitäten-Darlehen der Hausbank und ein Vorrausdarlehen der LBS aufgenommen. Im Gewerbebetrieb hilft meine Ehefrau, mit der ich im gesetzlichen Güterstand lebe und die kein Einkommen hat, unentgeltlich mit. Es bestehen, ausser im Folgenden aufgeführt und nur durch Immobiliendarlehen verursacht, keine weiteren Schulden.

Mit Abschluß der Baudenkmal-Sanierung wurden die o.a.„mehreren vorausgegangenen Darlehen“ der Hausbank –wo ich Sicherungsgeber bin- in einem „Neuen“ zusammengefasst und so wie das der LBS im Grundbuch des Baudenkmals eingetragen. Die Zweckerklärung (Hausbank) bestimmt eine Weiterhaft aller bereits gestellten Sicherheiten, auch für künftige Forderungen. Im selben Grundbuch ist der Zuschuß des Sanierungsträgers an letzter Stelle für jetzt noch 4 Jahre eingetragen.

Die „bereits gestellten Sicherheiten“ meinen Einträge bei drei Eigentums-Anteilen in einem anderen Haus, wo ich Eigentümer und Sicherungsgeber bin und wo auch vorher „bereits gestellte Sicherheiten“ mithaften. Diese letztgenannten Sicherheiten sind Einträge bei einem Einfam.-Haus, Eigentümer meine Frau und ich je zur ideellen Hälfte und beide Sicherungsgeber. Dort ist noch Schw-Hall mit gleichen Sicherungsgebern für ein Vorrausdarlehen eingetragen.

Darlehen der Hausbank für die drei Eigentums-Teile und für das Einfam.-Haus sind getilgt, Vorausdarlehen der Schw-Hall (Einfam-Haus) befindet sich in der Ansparphase, Darlehen der Hausbank für das Baudenkmal wird mit zeitweiliger Aussetzung getilgt und das Vorrausdarlehen der LBS (Baudenkmal) befindet sich mit zeitweiser Aussetzung in der Ansparphase.

Meine derzeitigen Einkünfte aus Gewerbebetrieb, denen die Mieterträge des Baudenkmals zuzurechnen sind, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eines der drei Eigentums-Teile, mein geringes weiteres Vermögen, mein Rentenanspruch von 390 Euro ab dem Jahr 2014 und der meiner Ehefrau in Höhe von 380 Euro ab dem Jahr 2016 reichen nicht für den Kapitaldienst, nachdem ich alle Sparverträge und Lebensversicherungen für vorherige Darlehenstilgung verwendet habe. Wegen Mangel an Einkommen greift auch die hohe Denkmalschutzabschreibung nicht. Die beiden weiteren Eigentumsanteile nutze ich jeweils eigengewerblich und als eigenen Wohnraum. Verkaufsversuche, auch Gewerbebetrieb, sind schon lange ergebnislos. Die beiden eigengenutzten Eig-Teile möchte ich irgendwie noch wenige Jahre halten.

Meine Frage: wie werden die 3 Darlehensgeber handeln, wenn ich nicht bezahlen kann, macht eine vorherige Insolvenz nach Übertragung der „Ideellen Hälfte“ meiner Frau auf mich einen Sinn oder sollte die Situation solange als möglich ausgesessen werden, bis erwartunggemäß feststeht, das Zwangsversteigerungen –keine Schrittimmo- nicht genug bringen.

Ich würde eine Antwort bevorzugen, aus der ich in etwa die zeitliche Abfolge für Aktionen der Bank erkennen kann.

Wenn Sie dürfen und wenn mein Einsatz ausreicht, geben Sie mir bitte noch Antwort (ohne Bezug auf das Erbrecht), ob es sinnvoll sein könnte, bei meiner Mutter (ohne Dokumente) ausgeliehenes Geld jetzt sofort vor einer Insolvenz zurückzugeben, damit es später bei mir nicht mit Vermögen verwechselt wird.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Informationen wie folgt beantworte:

Die finanzierenden Institute werden bei Ausbleiben der Annuitäten zunächst diese anmahnen und soweit dann keine Zahlungen oder Reaktion kommt die Darlehen kündigen. Die Kündigung wird in der Regel der Schufa wegen nicht vertragsgemäßes Handeln gemeldet, so dass hier ein Negativeintrag erfolgt.

Im weiteren wird eine Zwangsversteigerung, bei den vermieteten Immobilien eine Zwangsverwaltung, beantragt werden, um die Mieterträge bis zur Zwangsversteigerung abzuschöpfen. Die entsprechenden Anträge werden zumeist von dem erstrangig gesicherten Institut in Abt. III des Grundbuches beantragt werden. Nachrängige Gläubiger, wie die Bausparkassen, werden dem Verfahren beitreten.

Zudem kann auch eine persönliche Pfändung erfolgen, soweit Sie bzw. Ihre Frau für die Darlehensverbindlichkeiten aufgrund der Sicherungszweckerklärung persönlich haften.

Da eine zwangsweise Verwertung in der Regel mit einem Abschlag verbunden ist, wird soweit die derzeitige Valuta der Darlehen nahe am Verkehrswert liegt, im Falle einer erfolgreichen Verwertung eine Restforderung zu Ihren Lasten verbleiben.

Ein Insolvenzverfahren bietet im Hinblick auf die Verwertung der Immobilien zunächst den Vorteil, dass der Insolvenzverwalter diese mit Zustimmung des finanzierenden Instituts freihändig verwerten kann. Jedoch können die Institute die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung auch fortsetzen.

Soweit die immobilen im freihändigen Verkauf oder in der Zwangsversteigerung nicht zu verwerten sind, kann der Insolvenzverwalter diese aus dem Beschlag freigeben.

Wenn im Insolvenzverfahren nach der Wohlverhaltensperiode eine Restschuldbefreiung erfolgen sollte, werden Ihnen die Darlehensschulden erlassen, Sie bleiben aber soweit die Immobilien bis dahin nicht verwertet wurden, Eigentümer. Die Institute können die Verwertung fortsetzen allerdings begrenzt auf die Immobilie oder diese freigeben.

Eine Übertragung des ideellen Anteils auf Ihre Frau ist dann möglich, wenn die bestehenden Belastungen auf der Immobilie wertmäßig dem übertragenden Anteil entsprechenden. Ansonsten bestünde hier die Gefahr einer anfechtbaren Rechthandlung. Soweit Grundschulden auf dieser Immobilie auch für das Baudenkmal haften, hätte eine Übertragung Ihres Anteils keinen erkennbaren Vorteil.

Hinsichtlich der Darlehensrückzahlung kurz vor einem möglichen Insolvenzantrag würde dies eine anfechtbare Handlung nach §§ 131, 132 InsO darstellen, mit der Folge, dass die Gläubiger oder der Insolvenzverwalter diese Darlehensrückzahlung anfechten würden, so dass Ihre Mutter die Zwangsvollstreckung in die erlangte Rückzahlung dulden müsste.

Inwieweit zum jetzigen Zeitpunkt ein Antrag auf Insolvenz sinnvoll ist, kann ich aus Ihren Angaben nicht beurteilen. Schließlich bedarf es für einen solchen Antrag auch eines Insolvenzgrundes, z.B. drohende Zahlungsunfähigkeit, § 18 InsO. Da entsprechende Finanzierungen durch Bausparkassen zumeist schneller getilgt werden als eine Baufinanzierung durch ein Kreditinstitut, sollte hier noch mal geprüft werden, ob sich in der Zukunft tatsächlich eine Unterdeckung ergibt.

Weiterhin sollten auch einvernehmliche Regelungen mit den Instituten (z.B. Verkaufsvollmacht gegen Forderungserlass bei Verwertung) in Erwägung gezogen werden.

Ich hoffe Ihnen einen hilfreichen Überblick verschafft zu haben und stehe Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion als auch für eine weitergehende Beratung gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

Nachfrage vom Fragesteller 12.07.2007 | 14:34

Ich bedanke mich für Ihre Ausführungen,
wo ich in den ersten zwei Absätzen zweifelsfrei eine zeitliche Reihenfolge erkennen kann.

1.) Ihren dritten Absatz ...“Zudem kann auch eine persönliche Pfändung erfolgen, soweit Sie bzw. Ihre Frau für die Darlehensverbindlichkeiten aufgrund der Sicherungszweckerklärung persönlich haften.....“ bitte ich noch um die im Rahmen meiner Erstanfrage gewünschte zeitliche Komponente

(wann kann diese Pfändung erfolgen, zeitgleich oder nach Verwertung oder wann ?)

zu ergänzen. Sollte es helfen: Valuta beim Einfam-Haus, wo BEIDE die Zweckerklärung unterschrieben haben: 47 Tsd, Verkehrswert ca. 60 Tsd. Grundbuch 104 Tsd

2.) Ihre Angabe bezüglich meiner Alternative „Insolvenzverfahren mit Restschuldbefreiung“ verstehe ich so, daß es letztlich allein von den Darlehensgebern abhängt, was dann passiert. Die Kreditgeber können letztlich bestimmen, ob sie am Verfahren teilnehmen oder nicht. Ich nehme an, daß in meinem Fall, wo nur die 3 Banken Gläubiger werden können (ich habe keine weiteren Schulden) ein Insolvenzverfahren überhaupt nicht möglich sein wird. Wenn die drei absondern, weil die Immobilien werthaltig sind, wird das Verfahren nicht eröffnet. Es sei denn, es taucht noch ein anderer Gläubiger auf.

Ich bitte Sie, noch mal kurz darauf einzugehen und meine Unsicherheiten zu korrigieren.

Falls Zweckdienlich:
bei dem Baudenkmal Valuta 250 Tsd, Verkehrswert 350 Tsd, Grundbuch 346 Tsd.
und für die Eigent-WE´s insgesamt Valuta Null, Verkehrswert 160 Tsd. Grundbuch 199 Tsd.


3.) Ihre Angaben zur Übertragung des ideellen Anteils, die m.E. nur vor jedweder Zwangsmaßnahme erfolgen kann, verstehe ich noch nicht. Was bedeutet da „wertmäßig dem übertragenen Anteil ...“

Ein kurzes Beispiel (Daten Einfam-Haus siehe oben) wäre Spitze!

4.) Für die Beantwortung hinsichtlich „Darlehensrückzahlung“ an meine Mutter danke ich Ihnen. Nach Ihren Verweisen auf §§ kann das nur schadlos erfolgen, wenn es mindestens drei volle Monate vor einem Insolvenzantrag bzw. einer anderen Zwangsmaßnahme geschehen ist und die Zahlungsunfähigkeit da noch nicht feststand. Die späteren Auswirkungen des Vermögens meiner Mutter in Hinblick auf Pflegekosten und Erbe sind mir weitestgehend bekannt und waren auch nicht Gegenstand meiner Frage.

Ebenso ist Ihr Hinweis auf einvernehmliche Regelungen mit der Bank sehr dienlich. Demnach könnte ich der Bank eine Verkaufsvollmacht erteilen. Die wollen allerdings vorher sehr hohe Gebühren dafür und werden nur einen sehr geringen Nachlass geben.

Trotz meiner umständlichen Schreibensweise danke ich für eine für Laien verständliche Antwort. Freundlicher Gruß

Ergänzung vom Anwalt 19.07.2007 | 00:13

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

1.) Die Pfändung gegenüber den Kreditnehmern kann parallel, nach oder vor der Zwangsvollstreckung in die Immobilien folgen. Eine Reihenfolge ist hierbei nicht zwingend, sondern kann zwischen den Kreditinstitut variieren.

Zumeist wird ein Kreditinstitut die Maßnahme wählen, die ihr am leichtesten und schnellsten zu einer Reduzierung der bestehenden Forderung verhilft.

2.) Der Ablauf eines Insolvenzverfahren nebst Restschuldbefreiung ist gesetzlich vorgeschrieben und ist demnach auch möglich, wenn nur 3 Gläubiger (Kreditinstitute) vorhanden sind. Insoweit können die Gläubiger zwar Einfluß auf das Verfahren nehmen, jedoch ist der Ablauf vorgegeben. Die Kreditinstitute werden voraussichtlich am Verfahren teilnehmen und ihre Forderung zur Insolvenztabelle anzumelden, in der Hoffnung bei der Verwertung von sonstigen Vermögen (außer den Immobilien) an einer Quote zu partizipieren. Insoweit ist ein Verfahren möglich, unabhängig ob die Kreditinstitute die Sicherheiten durch Zwangsversteigerung oder freihändigen Verkauf durch den Insolvenzverwalter verwerten.

3.) Valuta beim Einfam-Haus, wo BEIDE die Zweckerklärung unterschrieben haben: 47 Tsd, Verkehrswert ca. 60 Tsd. Grundbuch 104 Tsd

Sie können Ihren hälftigen Anteil an der Immobilie in Höhe des anteiligen Verkehrswertes übertragen, hier T€ 30, ohne das diese Übertragung anfechtbar wäre. Würde die Darlehensvaluta T€ 60 betragen, könnte Sie Ihren Anteil unentgeltlich übertragen, da die Vermögenssituation sich vor und nach der Übertragung gleich darstellt und eine Gläubigerbenachteiligung nicht der Fall wäre.

Da die Belastung nur noch T€ 47 beträgt, hätten Sie einen Ausgleichsanspruch von (T€ 60 – 47 T€ ) / 2 gleich T€ 6,5 gegenüber Ihrer Frau. Bei einer unentgeltlichen Übertragung in diesem Falle, wäre dies anfechtbar, da Ihre Frau einen Vermögensvorteil von T€ 6,5 hätte ohne das hierauf ein Anspruch bestünde und die übrigen Gläubiger benachteiligt würden.

Ich hoffe Ihre Nachfragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wäre für eine positive Bewertung dankbar.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom
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