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Insolvenz der Ex, wir haben aber noch eine gemeinsame Immobilie!


| 06.11.2013 09:51 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning



Sehr geehrte Damen und Herren,

also im Jahr 2006 habe ich mit meiner damaligen Frau eine Eigentumswohnung in Zehlendorf gekauft (Preis 132.000,00€).

Diese ist noch voll verschuldet und wir haben bisher nichts getilgt, da damals versucht wurde die Schrottimmobilie rückabwickeln zu lassen.

Im Januar 2011 wurden wir allerdings geschieden, leider ohne dass da die Angelegenheit mit der Wohnung geregelt wurde.

Mit Brief des Amtsgerichts Schöneberg vom 30.09.2013, wurde mir die Eintragung des Insolvenzverfahrens in den hälftigen Anteil meiner Ex-Frau E. Ruge ins Grundbuch vom 27.09.2013 unserer gemeinsamen Immobilie bekannt gegeben.

Die Sache ist nun so dass ich seitens der finazierenden Bank die Zusage im August 2013 auf mein dritten Antrag hin die Wohnung zu übernehmen und somit meine Exfrau aus der Schuldhaft zu entlassen erhalten habe.

Die Bank hat mir eine Frist von 6 Monate mitgeteilt und es an folgende Bedingungen geknüpft:

1. die Unterzeichnung des Einverständnis beider Schuldner der Schuldhaftentlassung meiner Ex-Frau

2. die Austragung aus dem Grundbuch, aus dem dann hervorgeht dass ich alleiniger Besitzer der Wohnung bin

3. die Überschreibung des Bauspervertrages auf meine Person, so dass Frau Ruge nicht mehr im Bausparer genannt wird und auf ihren Anspruch verzichtet

Für meine Entscheidung, die Immobilien betreffenden Gesamtschulden im Zuge einer Schuldhaftentlassung meiner Ex-Frau zu meinen Lasten zu übernehmen, bitte ich Sie mir mitzuteilen ob nach der Freigabe durch den Insolvenzverwalter dieser Eintrag im Grundbuch gemäß §32 Abs. 3 der Insolvenzordnung gelöscht wird.


Insolvenzordnung

§ 32
Grundbuch

(1) Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist in das Grundbuch einzutragen:


1. bei Grundstücken, als deren Eigentümer der Schuldner eingetragen ist;


2. bei den für den Schuldner eingetragenen Rechten an Grundstücken und an eingetragenen Rechten, wenn nach der Art des Rechts und den Umständen zu befürchten ist, daß ohne die Eintragung die Insolvenzgläubiger benachteiligt würden.

(2) Soweit dem Insolvenzgericht solche Grundstücke oder Rechte bekannt sind, hat es das Grundbuchamt von Amts wegen um die Eintragung zu ersuchen. Die Eintragung kann auch vom Insolvenzverwalter beim Grundbuchamt beantragt werden.

(3) Werden ein Grundstück oder ein Recht, bei denen die Eröffnung des Verfahrens eingetragen worden ist, vom Verwalter freigegeben oder veräußert, so hat das Insolvenzgericht auf Antrag das Grundbuchamt um Löschung der Eintragung zu ersuchen. Die Löschung kann auch vom Verwalter beim Grundbuchamt beantragt werden.


Des Weiteren bitte ich sie mir mitzuteilen welche Folgen und mögliche Verpflichtungen sich durch diesen Eintrag für mich ergeben.


1. Können oder werden möglicherweise auch andere Schulden meiner Ex-Frau der Wohnung angelastet?

2. Ist nach der Restschuldbefreiung der Gläubiger berechtigt die Zwangsversteigerung zu beantragen?

3. Haftet die Immobilie auch nach der Schulhaftentlassung für Verbindlichkeiten der Ex?

4. Besteht hier die Gefahr, dass eine Sicherungshypothek noch eingetragen wird?

5. Doppelhaftung…Immobilie durch Insolvenzvermerk und Sicherungshypothek?

6. Darf der Insolvenzverwalter ohne Zustimmung v. Hr. Ruge die Wohnung veräußern, oder die Schulden der Schuldnerin in Summe eintragen?

7.Welche Alternativen habe ich hier eine Lösung zu finden und wie könnte die aussehen?



Ich trage mich mit dem Gedanken mit meiner jetzigen Partnerin eine neue gemeinsame Zukunft aufzubauen und uns gemeinsames Wohneigentum anzuschaffen, dem steht aber im Moment die sache mit der Wohnung im weg.

So lange hier nicht geklärt ist wie es weiter geht und wir nicht wissen was hier womöglich noch auf uns zukommt, können wir was unsere gemeinesame Zukunft angeht keine Entscheidungen treffen.

Es ist ohnehin eine Belastung ständig mit der Vergangenheit konfrontier zu werden, aber wenn garnichts voran geht ist es zudem auch noch eine Belastung die nicht jeder vielleicht standhält.

Wir sind schon ganz verzweifelt und haben Angst dass man die Wohnung Teilungsversteigert und ich trotzdem auf den Schulden und Belastungen sitzen bleibe ohne dass mir die Wohnung kompl. gehört. Könnte dass so passieren?

Dazu auch noch ein paar Fragen:

1. Geht das ohne Zustimmung von Hr. Ruge

2. Was passiert dann mit den Schulden (132.000,00€) und mit dem Bausparer?

3. Wie wahrscheinlich ist es, dass jemand so etwas zu Hälfte kauft?

4. - Gegenleistung: Wieso zählen die Schulden nicht in der Gegenrechnung, wohl aber das Guthaben welches geteilt wird (wie z.B. die Miete bzw. das was davon übrig bleibt)?

5. Was ist der Verwertungserlös?

z.B. wenn die Wohnung jetzt verkauft wird für 140.000,00€ wird dann der gesamte Kredit abgelöst und das + oder - aufgeteilt?

6. Was ist ein Massebeitrag und wie Hoch muss er sein?

7. Von Seiten des Insolvenzverwalters wurde uns zwar vorgeschlagen wenn wir den Wert durch die Bank ermitteln lassen würde er die Summe teilen und dann davon 3-4 % vereinnehmen wollen um dannach die Wohnung frei zu geben und somit der Schuldhaftentlassung zuzustimmen, wie haben aber da unsere Bedenken ob er sich an diesen Vorschlag hält oder nicht vielleicht eine Teilungsversteigerung anstrebt.

8. deshalb: der zu vereinbahrende Prozentsatz, wie hoch muß der sein?

9. Wer nimmt die Anmeldung zur Insolvenztabelle vor: die Bank oder ich?

10. Was ist wenn mir durch die Forderungen des Insolvenzverwalters auch die Insolvenz droht und meine zwei Mitarbeiter dadurch arbeitslos werden und ich die Firma schließen müsste? Kann es angehen dass es soweit kommt?

Schließlich bin ich nicht Schuld dass meine Ex in der Insolvenz steckt, ganz im Gegenteil, ich erhebe im Moment auch Ansprüche von mind. 5500,00€ und möchte noch anmerken dass ich Sie bei der Trennung mit Plus auf dem Konto zurückließ und nicht einmal Möbel oder der gleichen aus der Wohnung mitgenommen hatte, immer pünktlich den Kindesunterhalt geleistet habe und auch sonst für meine Kinder weiterhin da war.

Für eine baldige Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar, evtl. auch in einem termin der noch zu vereinbaren wär.



MfG

M. Ruge

Berlin den 06.11.2013
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zu Ihren Fragen:
1)
Es ist korrekt, dass der Insolvenzvermerk im Grundbuch gelöscht wird, sobald der Insolvenzverwalter die Freigabe der Immobilie erklärt hat. Je nachdem, ob der Insolvenzverwalter die Freigabe direkt dem Grundbuchamt mitteilt (wird aus Kostengründen eher selten praktiziert) oder das Insolvenzgericht ersucht, die Löschung zu veranlassen (die Regel), kann es zu unterschiedlich langen Fristen bei der Löschung kommen. Die von der Bank gesetzte Frist (6 Monate) sollte in beiden Fällen jedoch ausreichend sein.

2)
Welche Schulden Ihrer Frau der Immobilie angelastet werden, ergibt sich aus dem Grundbuch bzw. den von Ihnen und Ihrer Frau unterzeichneten Sicherungszweckerklärungen. Da der Inhalt dieser Unterlagen nicht mitgeteilt wurde, kann leider keine detailliertere Beurteilung erfolgen.

3)
Von der Restschuldbefreiung werden grds. nur ungesicherte Verbindlichkeiten erfasst. Bestellte Kreditsicherheiten haften dagegen auch nach Erteilung der Restschuldbefreiung für die gesicherten Schulden. Somit ist eine Zwangsversteigerung nach Erteilung der Restschuldbefreiung wegen (gesicherter) Insolvenzforderungen durchaus möglich.

4)
Da der Inhalt des Grundbuchs und der Sicherungszweckerklärung unbekannt ist, kann diese Frage nicht endgültig beantwortet werden. Grds. sind mit der Schuldhaftentlassung (nur) die in dieser Erklärung bezeichneten Forderungen erledigt. Handelt es sich bei diesen Forderungen um sämtliche durch die Immobilie gesicherte Verbindlichkeiten, besteht keine Haftung für weitere Verbindlichkeiten Ihrer Ex.

5)
Die Gefahr, dass eine Zwangssicherungshypothek noch eingetragen wird, besteht bis zur Löschung Ihrer Ex als Miteigentümerin. Dabei ist der Eingang der Anträge entscheidend: Geht dem Grundbuchamt 5 min vor Ihrem Antrag auf Eintragung der Auflassung noch ein Antrag auf Eintrag einer Zwangssicherungshypothek zu, so wird diese noch eingetragen. Allerdings besteht u.U. die Möglichkeit, gegen nach der Auflassung selbst eingetragene Zwangssicherungshypotheken vorzugehen.

6)
Doppelhaftung ist möglich. Der Insolvenzvermerk bezeugt die Zugehörigkeit der Immobilie zur Masse, die Zwangssicherungshypothek die Haftung für eine bestimmte Schuld.

7)
Der Insolvenzverwalter wird keine Schulden eintragen, da er auch ohnehin bereits zur Verwertung berechtigt ist. Eine freihändige Verwertung (= Verkauf) kommt nur hinsichtlich des Miteigentumsanteils Ihrer Ex in Betracht, d.h. er kann die Immobilie insgesamt nicht ohne Ihre Mitwirkung veräußern. Allerdings besteht die Möglichkeit einer sog. Teilungszwangsversteigerung als gesetzlich vorgesehenes Mittel zur Aufhebung einer Bruchteilsgemeinschaft.

8)
Da auch ein Bausparvertrag betroffen und unbekannt ist, ob dieser dem Insolvenzbeschlag unterliegt, kann eine Lösung hinsichtlich der Übernahme der Wohnung durch Sie nur zusammen mit dem Insolvenzverwalter gefunden werden. Da dieser an einer Erhöhung der Insolvenzquote interessiert ist und diese durch eine Vermehrung der Vermögensmasse bzw. Reduzierung von Schulden erreicht werden kann, sollte der Insolvenzverwalter an einer Übernahme der Schulden alleine durch Sie sehr interessiert sein. Da die Wohnung zudem überschuldet ist, sollte auch eine im Gegenzug erfolgte Freigabe der Immobilie kein Problem sein. Ein solches könnte sich aber dann auftun, wenn der Bausparvertrag zur Masse gehört – diesen wird der Insolvenzverwalter dann nicht überschreiben.

9)
Die Gefahr, dass Sie auf Schulden sitzenbleiben, die durch eine (Teilungs-)Zwangsversteigerung der Wohnung nicht gedeckt werden, ist durchaus gegeben. Daher sollten Sie in der Tat eine Lösung mit den Beteiligten finden. Da sich die Bank bereits kompromissbereit gezeigt hat, kommt nun alles auf Ihre Verhandlungen mit dem Insolvenzverwalter an.

10)
Ich vermute, Ihre Frage geht dahin, ob ohne „Herrn Ruge" die Zwangsversteigerung betrieben werden kann. Dies ist durchaus möglich, siehe oben.

11)
Die Schulden werden in Höhe des Versteigerungserlöses (abzgl. der Verfahrenskosten und ggf. vorrangig abzulösender Rechte) getilgt. Was mit dem Bausparer passiert, ergibt sich aus dem Bausparvertrag selbst. Für gewöhnlich ist ein Bausparguthaben zur Absicherung von Darlehen verpfändet; dies jedoch nur im Falle einer sog. Zwischenfinanzierung, in der die endgültige Finanzierung des Darlehens über ein Bauspardarlehen erfolgen soll.

12)
Die Wahrscheinlichkeit, dass jemand nur einen Miteigentumsanteil zu ½ kauft, ist äußerst gering. Außer Ihnen dürfte kaum jemand am Erwerb dieses Anteils interessiert sein. Da dem Gesetzgeber dies bekannt war, wurde daher das Instrument der Teilungszwangsversteigerung geschaffen.

13)
Die Frage zur „Gegenleistung" ist so nicht verständlich und sollte präzisiert werden. Sollte diese Frage in Bezug auf die Insolvenz gestellt sein, so wird darauf hingewiesen, dass den Insolvenzverwalter vorwiegend die Massemehrung bzw. der Masseerhalt interessiert, da dies seine originäre Pflicht ist.

14)
Der Verkaufspreis wird (vermutlich) zunächst mit den gesicherten Schulden verrechnet. Ein Übererlös wird hälftig zwischen Ihnen und der Insolvenzmasse geteilt. Für die durch einen Mindererlös nicht gedeckten Schulden haften Sie und Ihre Ex als Gesamtschuldner, d.h. Sie haften der Bank für den GESAMTEN Restbetrag.

15)
Ein Massebeitrag ist der Betrag, der der Insolvenzmasse zufließt. Die Höhe liegt im Ermessen des Insolvenzverwalters und ist mit diesem auszuhandeln.

16)
Dieses Procedere ist normal und der Insolvenzverwalter wird sich auch daran halten (müssen). Auch die Quote von 3 % - 4 % ist bei Immobilien von geringerem Wert durchaus üblich. Allerdings sollte darauf geachtet werden, dass dem Insolvenzverwalter nur ½ Miteigentumsanteil zusteht, so dass sich auch die Quote nur auf den hälftigen Wert der gesamten Immobilie beziehen kann.

17)
Die Anmeldung zur Tabelle nimmt der jeweilige Gläubiger (hier also wohl die Bank) vor.

18)
Sollten Sie durch die Forderungen des Insolvenzverwalters in finanzielle Not geraten, kann dies theoretisch auch zu Ihrer eigenen Insolvenz führen. Ob Sie Ihre Mitarbeiter dann behalten können, liegt dann nicht mehr in Ihrer Hand. Allerdings ist kein Insolvenzverwalter daran interessiert, einen Drittschuldner in die Insolvenz zu treiben, da er dann nichts mehr erhalten würde.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Thomas Henning, Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 08.11.2013 | 14:25


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